小区业主自行管理方案.docx

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1、小区业主自行管理方案第一章总则第1条为了规范阳光小区物业管理区域业主自行管理活动，根据中华人民共和国民法典，广州物业管理条例等法律、法规，结合小区的实际情况，制定本方案。第2条阳光小区业主自行管理的物业管理活动适用本方案。第3条前款所称业主自行管理，是指业主共同决定不委托物业服务企业或其他管理人，依法自行管理本物业管理区域的行为。第4条阳光小区业主自行管理的区域范围为阳光小区，本物业区域坐落于东街，北至北街，南至第一街，西至第二路，总建筑面积约72519平方米。第二章业主自行管理的实施第5条阳光小区业主委员会是业主自行管理的组织和管理主体,业主委员会法人为业主自行管理负责人。第6条物业管理区域

2、实行业主自行管理的，应当经业主共同表决通过。第7条阳光小区业主自行管理的服务内容包括：(1)依据阳光小区业主管理规约履行物业服务企业的职责；(2)房屋共用部位的日常维修、养护和管理；(3)共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；(4)附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；(5)公共绿地养护和管理；（6）清洁服务；（7）车辆管理；（8）其他小区内涉及物业管理的服务内容。第8条业主委员会对电梯、消防、人民防空、技术安全防范等涉及人身财产安全以及其他有特定要求的设施设备的维修和养护，应当按照有关规定委托专业机构管理。没有委托第三方专业机构管理的事项，应购买物业安全、房屋及公共设施维修等保险。业主委

3、员会也可以将保洁卫生等分项服务依法委托给第三方，但不应将该物业管理区域全部物业服务一并委托给第三方。第9条物业费在未召开小区业主大会决议产生新的物业费的情况下，按照原标准收取物业费。BP：（1）多层住宅房屋（非电梯楼）按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取；（2）高层电梯住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米LI元向业主或物业使用人收取；（3）近年新加装电梯且目前由本楼业主自行负责维护电梯的，按原物业费标准0.6元/月/平方米收取；（4）商铺用房屋（包括白云大厦外街铺、白云大厦内街铺、红棉阁外街铺、红棉阁内街铺）按建筑面积每月每平方米L8元向业主或物业使用人收取；（5）办公用房屋按

4、建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取。第10条业主停车管理业主在小区内停放自己或直系亲属名下的车辆的，可办理按月收费（一户仅能办理一台车按月收费），收费标准为200元/台/月。在小区车位数量不足以停放的情况下，遵循小区业主停车优先的原则。在无法满足小区业主车辆停放的情况下，遵循先进先停的原则。第11条非业主但是居住在阳光小区的住户或者在阳光小区工作的人员，在小区内停放车辆，按照第一小时5元,后续每小时1元，封顶20元/天的标准收费。第12条非小区业主及住户的外来车辆，在我小区临时停车收费标准,按照白天（9:00-18:00）8元/每小时,不设封顶；夜晚（18照0-次日9:00）1

5、5元/小时，不设封顶。第13条业主自行管理的期限和本届业主委员会任期一致。本届业主委员会任期提前结束的，业主自行管理的期限相应提前终止，小区物业管理事项由居民委员会协助按相关法律法规做相应处理。第14条业主委员会可根据实际情况聘请物业管理人员全职参与小区物业管理工作，并按月发放工资。具体承担物业管理服务工作的第三方费用，由业主委员会根据市场行情确定。第15条业主委员会应当按照国家有关规定建立健全财务管理制度，保证资金安全，通过物业管理信息平台，向全体业主实时公开业主共有资金账户信息，并按季度公开财务信息。第16条业主委员会应当依法依规按季度将工作情况通报全体业主，并每半年公示物业费、停车费收入

6、情况以及办理按月收费车辆的信息，接受业主的监督。第三章人员配备第17条管理团队配备管理团队人员三名，其中物业管理经理一名，安保主管一名，运维主管一名。架构设置如下：第18条人员配备方式管理团队人员由业主委员会聘请，严格按照劳动法为人员提供合适岗位和劳动保护，坚持“以德为本、德才兼备”的用人标准,确定标准、严格招聘、量才录用、培养提升。人员配备：序号岗位设置工作素质要求工作内容及区域人员数量1物业管理经理专科或以上，法定劳动年龄以下，具有3年以上物业管理项目负责人经验，身体健康，无不良习惯。具备较强的组织、协调和沟通能力。负责完成小区全面管理工作（专职）12安保主管具有2年以上保安负责人经验，身

7、体健康，无不良习惯。具备较强的组织、协调能力。负责完成小区安保管理协调工作（专职）13运维主管专科毕业或以上，具备3年以上工程技术管理工作经验，精通设备的日常维护保养，有一定的工程监督和成本控制经验。具有国家颁发的电工操作证。身体健康，能吃苦耐劳，无不良习惯。负责水、电维修，保洁，绿化等相关管理工作14财务人员大专或以上学历，具备较强的组织、协调能力，具有财务相关职称且至少5年小区物业管理财务经验。负责小区相关财务工作15保安队员身体健康，仪表大方，具有初中（含）或同等学历以上文化，普通话流利。负责完成小区安保、监控、车辆管理等相关管理服务工作126工程部维修工职业中专、高中毕业或以上，有3年

8、以上相关工作经验，熟练掌握应聘岗位的操作技能，具有国家颁发的相关操作上岗证。身体健康，能吃苦耐劳，无不良习惯。负责水电等相关设施设备的维修、养护、值班等工作N37保洁及绿化人员身体健康，体貌端正，工作积极主动，责任心强，细心，干净利落，吃苦耐劳，服从安排，为人正直，有良好的思想品德。负责辖区公共区域的卫生保洁、绿化等工作10第四章自行管理安全责任第19条业主委员会是物业安全管理责任主体，业主委员会主任是物业管理区域安全管理责任人。第20条业主委员会在管理范围内履行下列消防安全管理责任:（1）建立、健全消防安全制度，明确消防安全责任；（2）定期开展防火检查，消除火灾隐患；发现消防违法行为的，及时

9、报告应急部门消防机构或者公安派出所；（3）保障公共疏散通道、安全出口、消防车通道畅通；（4）管理、维护物业区域内的公共消防设施，保障消防器材以及消防安全标志完好有效；（5）开展消防安全宣传教育，每年至少组织一次消防演练。第21条业主委员会按照特种设备有关规定，保持在用电梯处于安全、适宜的运行状态，具体履行下列安全管理职责：（1）委托依法取得许可的单位对电梯进行维护和保养，建立并落实电梯的维护保养和定期检查制度；（2）指定电梯安全管理人员管理电梯，并由其管理和使用专用钥匙；（3）安装电梯应急呼救系统并保障有效使用；（4）将维护保养标志、安全提示、警示标志以及服务、投诉电话公示于电梯显著位置；（5

10、）在人员密集使用电梯时，采取有效疏导措施；（6）发生影响电梯乘客人身和财产安全的事件或者故障时，立即组织实施救援，暂停电梯使用并将停用情况公示。电梯乘客应当按照电梯安全注意事项和警示标志正确使用电梯，业主委员会发现电梯乘客存在危及电梯安全的行为时，及时劝阻、制止，并向特种设备安全监管部门报告或者举报。第22条业主委员会对共用设备设施建立管理台账，设专人负责进行定期检测及维护的规范化管理，对具有较大危险因素的设备、设施，设置明显的安全警示标志和事故应急处置指引。特种设备按照有关规定，委托具有专业资质的机构进行定期检测检验及维护保养。第23条对于已移交专营单位的供水、供电、供气、通讯等设备设施，物

11、业管理区域内委托第三方运营的新能源汽车充电设备设施等文化体育设施，业主委员会与运营单位约定相关设备设施的安全管理职责，配合运营单位开展相应的日常巡查工作。对涉及设备设施的不规范操作、破坏、损毁等不安全行为进行劝阻，及时向运营单位报告设备设施存在的安全隐患及不听从劝阻的危险行为。对于运营单位未及时处理报告事项的，业主委员会将相关情况向相应的行业行政主管部门报告。第24条业主委员会对掌握的业主资料保密。第25条业主委员会承担住宅室内装饰装修管理办法等法律、法规和规章中有关物业服务企业的装修监管责任，对物业管理区域的业主装修进行监督、管理和服务。第五章共有资金的使用与监管第26条业主共有资金包括：(

12、1)共有物业收益；(2)物业费;(3)业主依据管理规约或者业主大会决定分摊的费用；(4)其他合法收入。第27条业主自行管理的共有资金，主要用于以下支出：(1)物业共用部位、共用设施设备的日常运行，维护等费用；(2)附属配套建筑和设施的维修、养护和管理等费用；(3)物业区域内清洁卫生费用；(4)物业区域内绿化养护费用；(5)物业区域内秩序维护费用；(6)自行管理的人员工资、社会保险和按规定提取的福利费等；(7)办公费用；(8)其他合法支出。第28条业主委员会应当将共有资金存入在银行开设的公共账户中。第29条业主共有资金的使用和审批，按法律法规和业主大会相关规定执行。共有资金单笔支出超过5万元的，应经过业主委员会集体讨论表决通过，并向业主公示；共有资金单笔支出超过10万元的，应当通过业主大会会议表决。