物业服务公司工程管理空调系统巡视维护规定.docx

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1、物业服务公司工程管理空调系统巡视维护规定1.O巡视维护项目、周期、要点及质量标准：序号项目名称周期巡视维护要点质量标准1主机每月1 .根据主机显示屏观察主机运行情况，记录相关数据。2 .检查主机运行声音有无异常，润滑油是否充足。3 .进出主机冷却水、冷冻水压力是否正常。4 .巡查保温棉损坏情况并及时修补。1 .主机运行正常，制冷效果好。2 .机组整洁、美观。半年/年对维修单位的年度维修保养进行验收、检查。年度保养的主要项目如下：1 .检测润滑油质，适时更换压缩机油。2 .协助水处理公司对冷凝器进行通炮处理。3 .检测压缩机绝缘及对地电阻值。4 .清洗过滤器，及时更换损坏滤网。5 .对机组进行泄

2、漏检查。2水泵冷却塔每日1 .检查水泵运行有无异常声音和振动。2 .检查水泵进出水压的压力、运行电流及温度是否正常。3 .检查水泵盘根滴漏水是否超标。参照供水系统4 .检查散热风机及布水器是否运行正常。5 .检查填料有无损坏。6 .检查集水盘是否漏水，补水阀工作是否正常。1 .运行无噪音。2 .无滴、漏水现象。1 .无漏水Q2 .集水盘无溢水。3 .风机及布水器工作运行良好。每月1 .定期维修风机及布水器，更换传动皮带。2 .清洗填料及集水盘。3 .及时修补集水盘漏水及各种进出水阀门。半年1.根据维保时间，对风机电机进行保养。每年2.对设施进行除垢、修补油漆。3新风机每日1 .检查风机运行有无

3、异响，机体整洁，无较大振动。2 .检查电磁阀启闭是否灵活。3 .检查进风口滤网有无杂物堵塞。1.运行无噪音，送风无异味。2.机体整洁。半年1 .检查、维护电磁阀，使其能在楼宇自控中正常调节。2 .清洗滤网，紧固各接线端头每年1 .按计划对风机进行维护保养，更换损坏件及加注润滑油。2 .对机体进行除锈、油漆。3 .测试电机绝缘性能。4 .清洗散热片。4管道阀门每月1 .检查集、分水器压差是否控制在0.15-0.25MPa范围内。2 .检查各保温层是否完好无损，阀门是否正常。3 .K查各种标示牌是否完好。1 .无渗、漏水及滴冷凝水现象。2 .管道油漆，保温层完好。3 .阀门启闭灵活。半年/年1 .

4、对尾端管道及集、分水器排污。2 .紧固各电磁阀接线端头，修补保温层。3 .停机后清洗过滤器，对主机水管进行维护保养。4 .对管道阀门进行除锈、油漆。巡视维护项目、周期、要点及质量标准（续表一）序号项目名称周期巡视维护要点质量标准5盘管风机每月1 .检查运行有无异常响声。2 .检查集水盘有无漏水，排水管是否畅通。1 .温度、风速调节灵敏。2 .无滴漏水。3 .外观清洁、无异响、振动现象。4 .制冷效果良半年/年1 .清洗过滤网，擦拭进出风口。2 .定期维护风机电机，润滑转动部位。3 .紧固各接线端头，使温控器能够正常调节出风口温度。4 .及时疏通集水盘排污管，保证畅通。好。6膨胀水箱每日1 .检

5、查浮球阀是否正常。2 .检查水箱控制是否正常水位。3 .水箱内是否清洁无杂物。1 .无渗漏水现象。2 .清洁美观，水位正常。3 .水箱内壁无明显锈蚀。每月1.对水箱排污一次。半年/年1 .及时更换损坏的浮球阀及各种阀门。2 .对水箱及配套设施进行除锈、油漆。年1 .及时维护断裂、开孔的风管，保证通风正常。2 .清洗、更换滤网。3 .重新安装及更换脱落和损坏的拉杆。4 .及时修补损坏的保温层。7冷却水参见鬻1.监督检查分包单位按合同要求进行空调冷冻水、冷却水的处理。水，列才1.2.3.4.5.6.7./ml羊检测结果符合下示准：PH7.09.2；浊度r20ppm;总硬度600ppm;碱度W500

6、ppi;总铁WlPPn1；总铜(0.2ppm；细菌W5XIO,个O8冷冻水参见第1.监督检查分包单位按合同要求进行空调冷冻水、冷却水的处理。水样检测结果符合下列标准：1 .PH811；2 .细菌5义IO个/ml；3 .钢腐蚀率W0.6mgcm2;4.铜腐蚀率W0.3mgcm202.O根据设备管理程序中的责任分工以及设备的运行时间安排，在设备运行期间值班人根据本规定第LO项进行日常巡视维护，并把结果记录到中央空调冷水机组运行记录中，对发现的问题及时填写派工单进行维修。管理处其他人员若发现系统设备异常，及时通知设备责任人或值班人员处理。定期维修保养的根据保养计划周期实施并记录在中央空调维修例保记录表、中央空调维修一级保记录表、中央空调维修二级保养记录表；异常维修的填写设备维修记录3.O支持性文件及记录3.1中央空调冷水机组运行记录3.2派工单3.3中央空调维修例保记录表3.4中央空调维修一级保记录表3.5中央空调维修二级保记录表3.6设备维修记录