中国住房存量研究报告.docx

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1、中国住房存量研究报告图表：一二线城市套户比明显较低我们在业内提出了广为流行的标准分析框架：“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。作为土地部分研究的深化，我们在2018年报告中国住房存量测算：过剩还是短缺中首次测算了全国、各省级、各地级单位的城镇住房存量情况，受到市场广泛关注。本报告进行了相应更新和完善。研究结果表明，2020年中国城镇住房套户比为1.09,一线、二线、三四线城市分别为0.97、L08.1.12,中国住房整体已经静态平衡，但是区域供求差异极大，随着人口往都市圈城市群流入，未来仍面临住房短缺现象，但东北、西北以及非都市圈城市群的低能级城市，由于人口外迁严重，不仅已经出现供给

2、过剩，而且未来过剩程度还将加深。因此，须重视区域差异中的结构性机会和风险。新一轮房改（新房改）的关键是城市群战略、人地挂钩、金融稳定和房产税。建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。1中国城镇有多少房子？1.l现有城镇住房数据真伪识别当前中国到底有多少城镇住房？据自然资源部消息，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，但住房存量数据尚未公布，未来是否公布也未可知。官方已公布的中国城镇住房数据存在统计部门和建设部门两个来源，主要涉及人口普查家庭户住房面积、城镇人均住房建筑面积、早期部分年份城镇住宅存量、城镇住宅竣工面积等四类数据，存在一定参考价值，但均存在明显问题。一是人口普

3、查资料公布了家庭户住房数据,但未公布集体户住房数据。在不考虑漏报瞒报情况下，直接以城镇家庭户人均住房面积乘以城镇人口计算城镇住房存量存在高估。住房数据从1995年开始被纳入全国人口现抽样调查（“小普查”）及后续的人口普查。但人口普查只公布家庭户住房数据，不公布集体户情况，2010年城镇集体户人口近8000万，占城镇常住人口比重达12%。根据人口普查定义，集体户是指相互之间没有家庭成员关系、集体居住共同生活在一个房间的人口。显然，集体户人均住房面积远小于家庭户，以城镇家庭户人均面积乘以城镇人口得出的城镇住房面积明显是高估的。此外,对一户多宅情况，人口普查规定，若未出租或借出，调查时要将这几处住房

4、面积相加，这意味着人口普查理论上包括了空置房，但居民事实上可能有漏报瞒报情况。二是国家统计局公布的城镇人均住房建筑面积数据因抽样偏差可能存在高估。国家统计局基于约16万住户的全国城乡住户一体化调查公布人均住房建筑面积数据（2013年以前城镇住户调查和农村住户调查单独开展），2019年中国城镇、乡村人均住宅建筑面积分别39.8、48.9平方米。虽然住户调查理论上既包括家庭户，也包括集体户，但由于住户调查样本每五年轮换一次，需保证一定稳定性,实践中抽取样本多为当地有房户籍家庭，对流动性较大、居住空间较小的常住外来人口、少量居无定所的无房户覆盖不足，因此存在一定高估。此外，住建部依据地方逐级上报也统

5、计有人均住房建筑面积，比如在中国统计年鉴2008公布1978-2006年城市人均情况，中国城乡建设统计年鉴公布1990年至今村镇人均情况，但县城和2007年之后的城市人均面积缺乏，这使得难以通过市县镇加总得出全国城镇住房存量。此外，住建部定义的“人均”以户籍人口+暂住人口为分母计算（2006年之前以户籍居住人口为分母计算），与一般的常住人均不同。三是官方直接公布的部分年份城镇住房存量数据要么范围偏小、要么偏大。1985年原城乡建设环境保护部和国家统计局组织开展了全国第一次城镇房屋普查，公布住宅建筑面积22.91亿平、使用面积15.09亿平，但涉及人口仅占当时城镇常住人口的约60%,范围偏小。原

6、建设部曾在城镇房屋概况统计公报2002-2005中公布了2002-2005年全国城镇国有土地上住房存量（不含建制市城市规划区和县城以外的建制镇），加上村镇统计公报中的建制镇住房存量，可得2002年、2005年全国城镇存量分别为111.6、144.4亿平。但是，住建部定义的城镇范围可能偏大或存在重复统计，比如其2010年城市及县城建设用地、建制镇建成区面积加总为8.8万平方公里，较自然资源部公布的城镇建设用地7.6万平方公里大16%o图表：建设部门城镇范围明显大于自然资源部四是国家统计局公布的城镇竣工住宅面积数据存在低估,这使得无法简单通过公式“某年住房存量+竣工-折旧拆迁+农民带房入城”推算当

7、前存量。国家统计局从1995年开始公布固定资产投资项目下的城镇竣工住宅面积（含商品住宅），1997年统计起点为50万元及以上，2011年指标调整为固定资产投资（不含农户）竣工住宅面积（原城镇竣工住宅口径+农村企事业竣工住宅面积），统计起点调整到500万及以上，但该数据因为口径及统计问题明显小于真实城镇竣工住宅面积。根据2000年、2010年两次人口普查，我们估算2000-2010年城镇住房增量达92亿，而2001-2010年城镇竣工住宅面积合计67亿平、拆迁约15亿平（依据房龄面积结构估算）、农民带房入城约7-10亿平，尚余30-33亿平未被统计。1.2研究思路与主要假设鉴于上述情况，我们的研

8、究思路是：以2000、2010年人口普查数据公布的家庭户住房数据为基础，通过合理假设城镇集体户人均住房面积与家庭户人均住房面积的比例关系估算全国城镇集体户住房面积，从而得到2000、2010年全国城镇住房存量，再依据2000-2010年全国城镇住房面积增量，推算该时期未被统计的农民带房入城和城镇竣工住宅面积年均增量并以此为假设，通过公式“2010年城镇住房存量+历年城镇竣工住宅面积-拆迁面积+未被统计的农民带房入城和城镇竣工住宅面积合计”得到2020年中国城镇住房存量。同时，参考国家统计局1978年户均、人均住房面积统计、1985年全国房屋普查、人口普查和小普查房龄数据、1999年以来商品住宅

9、竣工套均面积及官方历年住房建设标准等，估算出套均面积和其他主要年份住房存量，由此计算19782020年主要年份的套户比数据。其中主要有三点需要说明：一是假设城镇集体户人均住房面积为家庭户的35%。根据人口普查规定，初中、小学的住校学生，幼儿园全托孩子，一律视为在家中居住，作为其家庭的现有人口；高中及以上阶段住校生按其实际居住情况登记，作为学校的现有人口。我们基于集体户定义、家庭户居住情况和教育部统计的城镇学生宿舍面积，估算城镇集体户与家庭户人均住房建筑面积比例应在27%-45%之间，并依据唯一公开的宁波郭州区集体户住房数据样本假设全国平均为35%,由此测算全国城镇集体户住房面积。我们发现，即使

10、35%的比例有偏，对全国城镇住房存量的影响最多只有2亿平，对结果影响很小。二是发现2015年“小普查”的住房数据存在高估，因此未予采用。依据人口普查、小普查资料计算，2000-2005年、2005-2010.2010-2015年三个阶段城镇家庭户住房存量增量分别为65.5.20.6.62.4亿平，这显然是不合理的。因此，我们认为2015年小普查的城镇家庭户住房数据与2005年一样存在高估，因此未基于2015年数据、而是基于2010年普查情况推算当前情况。三是城镇家庭户均规模数据依据人口普查、“小普查”、及年度人口变动抽样调查。从国际经验看，家庭户均规模具有小型化趋势。由于劳动力回流中西部、生育

11、政策有所放开等因素，至2015年家庭户均规模稍有回升。2015年“小普查”统计城镇家庭户均规模为2.93人，高于2010年的2.85人。但从第七次全国人口普查公报看，2020年平均每个家庭户的人口为2.62人，比2010年的3.10人减少0.48人。家庭户规模缩小，主要是受我国人口流动日趋频繁和住房条件改善年轻人婚后独立居住等因素的影响。因此本文假定2020年城镇家庭户均规模为2.60O图表：近两年家庭户均规模下降较快1978198519901995202005201020112012201320142015201620172018201920202中国城镇住房40年：从供给短缺到总体平衡2.

12、1 中国城镇住房从供给短缺到总体平衡，套户比从0.8到1.09改革开放四十年来，中国城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，这主要得益于1990年代从福利分房到住房商品化的住房制度改革。根据我们测算，1978-2020年中国城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至L09。与住建部公布的2019年城镇人均住房建筑面积39.8平方米相比，我们测算的城镇人均住房建筑面积小5平方米左右。一般而言，套户比小于1,表明一国住房供给总体不足；套户比等于

13、1,表明一国住房总体基本供求平衡；考虑到休闲度假需求、因人口流动带来的人宅分离等情况,成熟市场的套户比一般在1.1左右。从国际看，当前美国、日本分别为1.15、1.16,德国为L02,英国为L03,中国城镇住房套户比接近1.1,表明住房供给总体平衡。图表：部分国家住房套户比情况0.701 20-1.15-110-1.05-100-0.95-0.90-0 85 -0.75-oG8EAZ 8 666“文革”期间住房建设严重滞后，1978年全国城镇人均住房建筑面积反而较1950年下降20%,缺房户占比达47.5虬随着改革开放后住宅建设加快，到1985年城镇人均住房建筑面积增长至10.9平方米，但缺房

14、户依然高达26.5%；其中，婚后无房、暂住非住宅房、暂住临时简易房、暂住亲友房等“无房户”占比3.2%,三代同室、父母成年子女同室、成年兄妹同室、二户同室等“不便户”占比10.4%,人均住房建筑面积在5.7平方米以下的拥挤户占比12.8%（原文为人均居住面积4平方米以下，按0.7系数折合）。随着1990年代住房制度改革推进，特别是1998年国务院下发关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知后，商品住宅带动城镇住宅竣工面积大幅攀升。按照国家统计局的口径估算，1978年全国城镇竣工住宅面积不足1亿平，1998年超过5亿平，2011年超过10亿平；其中，竣工商品住宅面积占城镇竣工住宅面积占比

15、从1995-1999年的不足32%,跃升至2000年的38%,2003年超过60%,2007年超过70%；从全国人口普查和小普查资料的房龄结构数据看,有约97%的城镇住房为1978年以来建造,约87%为1990年以来建造，约60%的城镇住房为2000年以来建造。与中国不同，欧美发达经济体的住房平均房龄较老，比如英国、美国住房房龄超过50年的比例均超过40%,超过IoO年房龄的比例分别为2096、7%o图表：中国城镇住房以新房为主从住房来源结构看，当前全国城镇住房存量中商品房约占4成，自建房约占3成，还有3成为原公房、保障性住房及其他。根据国家统计局数据，1998-2020年竣工商品住宅合计12

16、6亿平，占当前城镇住宅存量的40.6%。而根据人口普查及小普查中的城镇家庭户住房来源数据，2000-2010年购买新建商品房的城镇家庭户户数占比从&9%升至21.7%（2010年开始统计购买二手房比例，为4.6%）,自建房比例从35.7%降至31.5%,购买原公有住房比例从23.5%降至12.9%,购买经济适用房、两限房比例从6.0%降至4.1%,租赁廉租房、公租房从14.4%降至2.4%；租赁其他住房比例从6.1%增至18.6%,其他比例从5.4%降至4.1%。由于人口普查中的购买二手房、租赁其他住房并未说明来自商品房还是非商品房，这使得我们需要依靠商品住宅竣工面积判断存量房中商品房比例。在城镇内部，城市和建制镇家庭户的住房来源结构存在显著差异。根据2010年人口普查，城市家庭户住房来自购买新建商品房、原公房的比例分别为26乐17.3队