XX区物业管理实施细则.docx

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1、XX区物业管理实施细则第一章总则第一条为了规范物业管理活动，提升物业服务水平，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善居民居住环境,促进和谐社区建设，根据中华人民共和国物权法物业管理条例XX省物业管理办法XX市物业管理条例，结合我区实际，制定本实施细则。第二条本实施细则适用于XX区行政区域内的住宅物业管理服务活动及其监督管理（含中省驻平单位、市区党政机关及企事业单位家属院）。第三条本实施细则所称物业管理活动，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第四条物业管理应当

2、遵循以人为本、公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则，实行业主自治管理与物业服务企业有偿服务相结合的市场化、社会化、智能化管理方式。第五条区政府加强对物业管理工作的领导，建立物业管理工作综合协调机制，将物业管理纳入社会治理范畴和现代服务业发展规划。区住建局负责全区物业管理活动的监督管理工作，指导并督促街道办事处、乡镇政府履行物业管理主体责任；监督建设单位履行建筑工程质量保修责任；定期对街道办事处、乡镇政府、社区的物业管理相关工作人员和物业管理行业协会、物业服务企业及其从业人员、业主委员会成员进行业务指导、培训和监督管理；划分物业管理区域；建立健全物业服务企业电子信息平台和相关物业管理档案

3、；对选聘物业服务企业招投标活动进行监督管理；负责前期物业服务合同、临时管理规约、建设工程竣工验收和选聘物业服务企业合同、业主委员会的备案管理；督促相关企业做好供水、供电、供热、供气的保障和安全管理等工作；做好住宅专项维修资金的缴存、使用和管理工作；督促物业服务企业对房屋装饰装修活动进行监督检查。区发改局依据市价格行政主管部门制定的普通住宅前期物业服务收费基准价及浮动幅度，负责审批普通住宅前期物业服务收费标准，制定不具备协商议价条件的住宅小区机动车停放服务收费标准；成立业主委员会或业主大会的住宅小区物业服务费和具备协商议价条件的住宅小区机动车停放服务费，由业主与物业服务企业按照市价格行政主管部门

4、制定的物业服务项目收费标准政府指导价和相关规定，在物业服务合同中约定；物业管理区域内，供水、供电、供热等动力设备发生的二次转供能源费用按照有关政策规定执行。区司法局负责普法宣传，对XX市物业管理条例和本实施细则宣传贯彻落实情况进行监督检查，并向区政府报告宣传贯彻落实情况。区财政局配合区住建局做好住宅专项维修资金的监督管理。区应急管理局负责协调、督促相关职能部门严格落实住宅物业消防安全管理(GA1283-2015)规定；配合区住建局指导物业服务企业做好物业管理区域内的消防通道、设施设备管理和安全防范及突发事件应急处置工作；配合区住建局指导物业服务企业制定安全事故应急预案。区审计局负责指导区住建局

5、规范管理住宅专项维修资金，对资金归集、缴存、使用、管理等定期进行监督审计。区市场监督管理局负责监督检查物业服务企业无照经营等违规经营活动；做好特种设备的安全监管；监督、指导物业服务企业做好检查价格公示工作，查处违规收费等行为;查处饮食服务业油烟污染扰民行为。区公安分局负责住宅小区安防、技防设施建设工程验收;负责物业保安人员的登记备案、业务指导和监督管理；负责对物业小区治安、刑事案件的查处；做好民警进社区工作，指导物业服务企业加强小区治安防范。区生态环境分局负责督促相关部门按照XX市XX区环境噪声污染防治监管办法规定，对物业管理区域内环境噪声污染进行查处，对从事经营活动进行评价、审批。区自然资源

6、分局负责对物业管理区域内未批先建、未按规划审批内容修建、擅自改变房屋结构和用途等违法违规案件进行调查取证和认定工作；会同相关部门做好物业管理区域内的控违拆违工作。区执法局负责配合街道办事处、乡镇政府和相关部门对物业管理区域内已认定的违法建筑物、构筑物进行拆除；督促物业服务企业做好垃圾分类工作；查处违法排放污水等行为。区工信局负责督促XX移动公司、XX联通公司、XX电信公司向住宅小区最终用户提供服务，合理收取有关费用，并做好物业相关设施的日常维护和管理工作。区民政局负责协助街道办事处、乡镇政府召集物业管理联席会议，完善物业管理协调机制；加强沟通协调，积极调动社区居民和各类社会组织关注、支持、参与

7、社区物业管理，促进社区物业管理的健康发展。区文旅局负责督促XX广电网络公司向住宅小区最终用户提供服务，合理收取有关费用，并做好相关设施的日常维护和管理工作；对物业管理区域内的娱乐活动进行监督管理。区卫健局负责督促指导物业服务企业做好公共卫生和爱国卫生工作。融媒体中心负责做好物业管理行业法律、法规、条例的新闻宣传工作。街道办事处和乡镇政府按照属地管理原则，严格履行街道（社区）、乡镇（村）基层物业管理主体责任；负责抓好XX市物业管理条例和本实施细则的宣传引导及贯彻工作;组织、指导、协调本辖区内各物业管理区域成立物业管理委员会、业主大会，选举业主委员会，指导和监督物业管理委员会、业主大会、业主委员会

8、依法履行职责；督促业主委员会按期组织召开业主大会会议；负责对辖区物业服务企业进行监督管理，建立物业管理联席会议制度，召集辖区公安、执法、市场监管等部门和社区、业主委员会（业主代表）、物业服务企业等各方参加，协调解决本辖区内物业管理中的矛盾纠纷和突出问题；负责业主委员会交接期间的档案资料、印章及财务的监督和代管；负责采集物业服务企业、项目负责人信息、开展业主满意度调查；协调自行管理的小区做好物业服务工作，主动接受街道办事处（社区）、乡镇政府（村）的指导监督。供电、供热、供气、供水相关服务公司负责向住宅小区最终用户提供服务，合理收取有关费用，并做好相关设施的日常维护和管理工作；委托物业服务企业代收

9、有关费用的，可根据双方约定向委托单位收取代收服务费，但不得向业主收取额外费用。各相关部门、街道办事处（社区）、乡镇政府（村）和相关服务公司负责做好本单位监管范围内物业管理投诉的处置工作；履行法律法规和规章规定的其他职责。第二章物业管理区域划分第六条物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，由区住建局会同街道办事处、乡镇政府综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、住宅小区布局、社区建设等因素科学实施。第七条一个或几个相邻的住宅小区（楼）可以划分为一个物业管理区域，具体可按照下列情况进行划分：（一）按照物业项目建设用地规划许可证确定的红线范围划定。（二）依据街道办事处、

10、乡镇政府辖区内业主人数实际情况划分物业管理区域。（三）物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域，但其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域。（四）已经实施物业管理的区域，其主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，经业主大会同意后，可以划分为不同的物业管理区域。（五）不同物业管理区域地理上自然相连的，业主未入住前，经各自建设单位同意，并已向物业买受人明示，或者业主入住后，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。第八条物业管理区域划分后不得擅自变更。确需

11、变更的，应当形成调整方案，并向区住建局提出申请。调整方案应当对调整后物业管理区域的道路、绿地、共用部位和共用设施设备的使用、维护等作出规定，并经物业管理区域专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。物业管理区域调整后，区住建局应当在物业管理区域显著位置公告。第九条影响消防、避险、燃气、电梯以及其他共用设施设备使用的，不得划分为独立的物业管理区域。对物业管理区域划分有争议的，由区住建局会同物业所在地街道办事处、乡镇政府负责协调。第十条物业管理区域划分后，建设单位在选聘物业服务企业时，应当将下列材料向物业服务企业明示，并作为合同的附件：（一）物业管理区域的范围。（二

12、）共用部位的名称、位置和面积。（三）共用设施设备的名称、用途。（四）物业管理用房的位置和面积。第三章业主、业主大会、业主委员会和物业管理委员会第一节业主和业主大会第十一条业主是指房屋的所有权人。物业的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会依法作出的决定，以及其与业主的约定,享有相应权利，承担相应义务。业主不得以放弃业主权利为由拒不履行业主义务。第十二条物业管理区域内的业主可以成立业主大会，选举业主委员会，进行业主自治。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。第十三条物业管理区域符合下列条

13、件之一的，可以召开首次业主大会会议：（一）物业出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之五十以上的。（二）首套物业出售并交付使用满两年且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之三十以上不足百分之五十的。物业管理区域符合前款条件的，建设单位应当在十五日内书面报告物业所在的街道办事处、乡镇政府，并报送筹备首次业主大会会议所需资料。街道办事处、乡镇政府对建设单位报送的资料进行审核，建设单位未及时履行报告义务和报送资料的，可以由百分之五以上的已售物业业主人数联名书面报告。街道办事处、乡镇政府应当自收到书面告知之日起三十日内，组织社区、建设单位、业主代表成立业主大会

14、筹备组，负责筹备召开业主大会事宜。第十四条建设单位应当报送筹备首次业主大会会议所需的下列资料：（一）业主名册。（二）物业管理区域划分证明。（三）房屋及建筑面积清册。（四）建筑规划总平面图。（五）共用设施设备交付使用备案证明。（六）物业服务用房配置资料。（七）成立业主大会必需的其他资料。第十五条业主大会筹备组由物业所在的街道办事处、乡镇政府工作人员一名，社区代表一名，建设单位代表一名，业主代表四至六名组成。街道办事处、乡镇政府应当书面通知建设单位参加筹备工作，建设单位应当履行业主大会筹备组职责。筹备组组长由街道办事处、乡镇政府工作人员担任。街道办事处、乡镇政府应当制定业主代表推选办法，明确任职条

15、件、名额分配方式、推选程序，并组织推选业主代表。筹备组成员名单应当自筹备组成立之日起十五日内在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于七日。筹备组正式开展筹备工作前，区住建局应当对筹备组成员进行物业管理相关知识培训。第十六条筹备组成员应当具有完全民事行为能力，且本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域物业服务企业任职。筹备组成员中的业主代表还应当遵守临时管理规约，及时交纳物业服务费，不得有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业用途等不当使用的行为；本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域建设单位任职。第十七条业主大会筹备组履行下列职责：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、

16、地点、形式和内容。（二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案。（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数。（四）拟定业主委员会选举办法。（五）提出业主委员会组成人员候选人名单。（六）承担召开首次业主大会会议的其他准备工作。业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的十五日前，将前款第一项至第五项规定的事项在物业管理区域内显著位置公示，同时告知社区。业主对公示内容存在异议，业主大会筹备组应当对存在的问题及时研究，待确定后重新进行公示。第十八条业主大会筹备组应当自成立之日起六十日内,组织召开首次业主大会会议。业主大会筹备组应当自业主委员会选举产生之日起七日内，向业主委员会移交筹备期间的全部资料后解散。第十九条业主大会会议可以采用集体