广州市从化区农村宅基地和住宅建设管理实施细则（试行）.docx

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1、附件广州市从化区农村宅基地和住宅建设管理实施细则（试行）（征求公众意见稿）第一章总则第一条【目的和依据】为切实加强农村宅基地和住宅建设的管理，建立健全农村宅基地和住宅建设管理制度，保护农村集体经济组织成员依法取得的宅基地和宅基地上的农村村民住宅及其附属设施，根据中华人民共和国土地管理法中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国土地管理法实施条例等有关法律法规规定，结合本区实际，制定本实施细则。第二条【适用范围】本实施细则适用于对本区行政区域内国土空间规划确定的集体建设用地范围内的农村宅基地和住宅建设进行管理。第三条【术语释义】本实施细则所称农村宅基地，是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设

2、用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。本实施细则所称农村村民，是指本区具有宅基地所有权的农村集体经济组织的成员。本实施细则所称农村住宅，是指农村村民在农村宅基地上按农村宅基地及住宅建设管理相关规定建设的供其居住的房屋。本实施细则所称集体建房，是指农村集体经济组织受村民委托，在村域或镇域范围内，统一规划、统一设计、集中建造住宅的活动。第四条【基本原则】农村宅基地和住宅建设管理严格落实“一户一宅”原则与相关法律法规，坚持遵循规划先行、合理安排、依法管理的原则。第五条【职责分工】区政府建立农村宅基地和住宅建设管理联席会议制度，建立农业农村、规划和自然资源、住房和城乡建设、城市综合执法管理、林业和园林

3、、水务、发展和改革、生态环境、公安、消防、供水、供电、供煤气、电讯等多部门参与的综合协调机制，加强信息资源共享和联通。按照区政府主导、镇人民政府（街道办事处）（以下简称镇（街）主责、村级主体的原则，区政府是从化区农村宅基地和住宅建设管理的第一责任人，各镇（街）是辖区农村宅基地和住宅建设管理的主要责任人，各农村集体经济组织、村民委员会是辖区内农村宅基地和住宅建设管理的具体责任人。各责任人务必高度重视，切实履行责任，加强领导，统筹协调，确保辖区农村宅基地和住宅建设管理各项工作落实到位。组级集体经济组织应坚持依法依规和公平公正的原则，按照农村村民集体意愿行使宅基地所有权人权利，并配合村级集体经济组织

4、建立健全本村农村宅基地和住宅建设管理制度。村级集体经济组织根据本村实际并在镇（街）的指导下建立健全本村农村宅基地和住宅建设管理制度（含宅基地协管员制度、宅基地流转管理制度、住宅风貌管控制度等），指导监督本村内的农村集体经济组织依法依规履行农村宅基地和住宅建设管理职责，并制定相关的村规民约；协调组级集体经济组织、配合镇（街）做好宅基地农转用报批组卷工作。镇（街）是本辖区内农村宅基地和住宅建设的审批、监管主体及执法实施主体，负责本辖区内农村宅基地和住宅建设的审批、管理、服务工作，全面落实“五公开”（村庄规划、申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报方式公开）“六到场”（选址踏勘到场、定点放线到场、基

5、坑基槽验收到场、工程重要节点到场、主体结构完工到场、竣工验收到场）要求，建立农村宅基地和住宅建设审批一站式服务办理窗口，向农村村民宣传相关法律法规和提供政策咨询，加强对农村村民宅基地和住宅建设申请流程管理，受委托核发乡村建设许可证，审批出具农村宅基地批准书；切实履行主体责任，强化事中事后监管，对村民建房的结构质量和施工安全组织实施监督检查和巡查，对村民组织竣工验收予以指导，及时办理竣工验收备案、工程信息核销和组织村民申请办理“房地一体”农村不动产登记。承担查处违法用地、违法建房的职责，统一行使查处农村村民违法用地建房的行政处罚权，以及与该行政处罚相关的行政检查、行政强制措施权，通过开展动态巡查

6、，及时发现并制止违法行为。提出年度新增宅基地用地计划；统筹、负责辖区内宅基地办理农转用的规划核查、“一户一宅”认定、报批组卷工作。区农业农村部门负责指导和监督镇（街）开展农村宅基地的用地审批和农村宅基地批准书的发放工作；负责农村宅基地改革和管理有关工作，完善宅基地用地标准，指导宅基地分配、使用、流转以及闲置宅基地和闲置住宅利用等；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，并对需求进行审核，及时将符合条件的农民建房新增建设用地需求通报区规划资源部门。按照职责依法对违反农村宅基地管理法律、法规的行为进行监督检查；对于宅基地办理农转用手续的，在用地报批阶段根据有关要求出具审查意见。区规划资源部门负责

7、指导镇（街）开展编制落实“多规合一”实用性村庄规划，加强对镇（街）核发乡村建设规划许可证业务的指导、监督检查工作；负责国土空间规划、年度土地利用计划等工作；根据区农业农村部门通报的农民建房新增建设用地需求，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局；保障农村村民住宅建设用地计划指标需求，依法按程序将农转用组卷资料上报上级审批，依法办理宅基地使用权及其地上房屋所有权的不动产登记。区住房城乡建设部门负责指导镇（街）对农村村民住宅设计、施工、质量安全开展监督检查和质量验收，组织开展乡村建筑工匠培训等工作，引导乡村建筑风貌提升。区城市管理和综合执法部门负责依据法定职责加强对镇（街）的城管执法业务指导

8、，指导各镇（街）依法依规对宅基地上的违法建设进行查处。区财政、林业和园林、水务、发展和改革、生态环境、公安等有关行政主管部门按照有关法律法规规定和本级人民政府的职责分工，履行相关的监督管理职责，供水、供电、供煤气、电讯等部门依职责协同做好组织实施保障。第六条【健全宅基地和住宅建设管理制度】在镇（街）的指导下，村级集体经济组织根据中华人民共和国土地管理法等法律法规以及本实施细则，结合本村实际，制定本村的农村宅基地和住宅建设管理制度（含宅基地协管员制度、宅基地流转管理制度、住宅风貌管控制度等），该制度按照“四议两公开“（即村党组织提议、村“两委”会议商议，党员大会审议、村民会议或者村民代表会议决议

9、，决议公开、实施结果公开）要求落实表决程序和结果公开，报镇（街）审核通过后实施。镇（街）汇总各村的农村宅基地和住宅建设管理制度分别报送区农业农村、规划和自然资源等行政主管部门备案。各村应配备至少1名宅基地协管员（乡村报建员），健全宅基地协管员制度。宅基地协管员由属地镇（街）统筹管理，协助农村集体经济组织、村民开展宅基地分配和建房的相关工作，包括规划查询、准备资料、村内公示、村社初审、纠纷调处及后续管理等工作。各村严格落实农村住宅风貌管控要求，将风貌选定、风貌管控保证金纳入村规民约并建立住宅风貌管控制度。集体经济组织通过“四议两公开”选定政府编制的农房设计通用图集、村庄规划建筑选型，体现乡土风貌

10、、乡村特色。原则上以自然村为单位统一建筑外观，外观选型数量原则上不超过三种，内部可根据村民需求灵活分隔。第二章农村宅基地申请第七条【选址要求与面积控制标准】严格落实土地用途管制,坚持农地农用，严格控制新增宅基地占用农用地，不得乱占耕地,不占用永久基本农田，严禁占用生态公益林，应当避开饮用水水源一级保护区、自然保护地核心区以及不占或者少占林地，严禁占用河道管理范围内及河湖蓝线范围内用地及道路、管线等退缩防护用地。从严控制削坡建房。农村宅基地分配使用严格贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地。对于新批准的农村宅基地房屋的建设，每户建筑基底面积应控制在80平方米以内，建筑面积控制

11、在280平方米以内，建筑层数不超过3层，根据功能需要可以增设梯间和功能用房，3层部分建筑高度WIl米，设梯间和功能用房的建筑高度W14米。对于已办理土地使用权登记或依法取得建设用地批准文件的农村村民原有宅基地房屋的拆建、改扩建，可按照总建筑面积280平方米、限高W14米的控制要求，按原用地面积进行建设。农村村民应严格按照批准位置、批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、批东建西、超面积超标准占用宅基地。第八条【宅基地分户程序】农村村民可向具有宅基地所有权的农村集体经济组织申请宅基地分户，填写宅基地分户申请表、签订宅基地分户协议书，农村集体经济组织审核公示无异议的，出具意见，报送镇（街）审核通

12、过的，确认为“一户”。第九条【“一户”的认定】符合以下情形之一的可认定为“一户”：（一）夫妻与未达到法定婚龄子女同住的为一户。（二）离异家庭中，离异后无房无子女一方再婚且配偶无房的可为一户。离异后无房有未成年子女一方可认定为一户。（三）非独生子女家庭中，兄弟姐妹其中一人应与其父母为一户，其余兄弟姐妹达到法定婚龄或结婚后可申请分户。（四）独生子女家庭中，独生子女结婚后可以继续与父母为一户，也可单独立户。（五）符合法律法规及政策的其他情形。第十条【宅基地分配资格条件】农村宅基地的分配应当按照“以成员认定、以户取得”的原则，不以户籍分户登记作为宅基地分配的前置条件。具有本农村集体经济组织成员身份、符

13、合“一户一宅”政策的农村村民，可以户为单位向具有宅基地所有权的农村集体经济组织提出宅基地申请。第十一条【“一户一宅”的认定程序】由农村村民向具有宅基地所有权的农村集体经济组织申报，经组级集体经济组织核查、公示后无异议或异议不成立的，由村级集体经济组织出具意见，报镇（街）审核确认符合“一户一宅”。第十二条【其他情形】符合分户建房条件，但未分开居住的,其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准，且实际使用的建筑面积没有超过分户后建房合计建筑面积标准的住宅，在满足结构安全前提且符合村庄整体风貌或整治后与周边整体环境相协调的情况下，视为多户合并建房，每户可认定为“一户一宅”。另外，以下情况可

14、认定为“一宅”：（一）农户现有两处或两处以上宅基地，但占地面积总和不超过80平方米，总建筑面积不超过280平方米；（二）符合“一户一宅”情形的，选择异址新建的农户与具有宅基地所有权的农村集体经济组织签订宅基地退出及地上建构筑物退出协议，必须退回原来的宅基地，只保留新批准的宅基地，原有宅基地的土地权属、房屋权属证明材料须按不动产登记暂行条例实施细则（国家资源部令63号）要求办理注销登记，新批准的宅基地可认定为“一宅”；（三）因修建水库等重大工程建设搬迁、地质灾害搬迁、农村土地综合整治等方面因素搬迁的，已享受政府安置政策的，已被安置的“一户”视为已拥有“一宅”；（四）国家、省、市有政策文件规定的，

15、按相关政策文件执行。第十三条【明确“一户一宅”负面清单】存在以下情形之一的，不得再申请新建农村住宅或购买村民公寓式住宅：（一）不符合分户条件的。（二）存在“一户多宅”情形的。（三）将原有住宅出卖、出租、赠与他人的。（四）已视为多户合并建房，并认定为“一户一宅”的每一单户。（五）违反“建新拆旧”政策，未将旧宅基地退回给农村集体经济组织的。第三章乡村建设规划许可和农村宅基地审批第十四条【用地规划查询】使用宅基地建房的，应先到属地镇（街）查询拟申请宅基地的现行规划及相关管控要求，在符合规划及相关管控要求的前提下开展宅基地建房准备工作。涉及占用农用地的，由农村集体经济组织按有关规定办理农用地转用审批手

16、续。第十五条【提交申请资料】符合宅基地建房申请条件的农村村民，以户为单位（以下称农户）向具有宅基地所有权的农村集体经济组织提出宅基地建房书面申请。提交以下资料：（一）申请人及其家庭成员的身份证、户口簿复印件以及申请人享有拟建房地块所属的农村集体经济组织农村宅基地资格权证明。关于农村宅基地资格权证明要求如下：已完成农村集体经济组织成员身份界定的集体经济组织，申请人提供享有该集体经济组织成员身份证明（以取得户内股权及成员证为准，需提供户内股权及成员证复印件）；已开展农村宅基地资格权认定的集体经济组织，申请人提供享有该集体经济组织农村宅基地资格权证明（以取得农村宅基地资格权证为准，需提供农村宅基地资格权证原件）；集体经济组织成员身份证明和农村宅基地资格权证明两者中，提供其中之一即可。（二）现状地形图规划（土地利用现状）核查情况报