写字楼工程管理的概念和组织机构设置.docx

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1、写字楼工程管理的概念和组织机构设置1.写字楼工程管理的概念（1）保证写字楼的建筑、配套设备、设施正常运行及客户安全的使用。（2）提供良好的办公条件，做好写字楼配套设备、设施的运行管理及维修保养工作。（3）因工程管理质量及水平提高，使写字楼的租售亦可增加。（4）因工程设备、设施的保养良好，使办公效率提高，亦使物业管理的服务质量提升。（5）良好的工程管理，可减少业户/租客的投诉。亦可维护公司的良好形象。写字楼工程管理的任务：工程设备管理的主要任务是做好所有系统的设备设施运行维护，并要控制设备运行维护及能源消耗的费用以降低成本。具体来说，就是做好以下工作：1）设备运营根据实际需要和规定，确保各种设备

2、的准时开启和关闭。2）设备值班根据实际需要和规定安排值班。3）设备巡查分日检、周检、月检、年检和临时检查，检查应做好记录,发现故障及时排除。4）设备保养和修理应根据不同设备的情况制定保养计划并认真落实。一般设备可由自已保养，重要和复杂的设备可请专业公司来保养。5）能源管理采取各种先进技术和管理措施节约能源，节省开支，减少浪费。6）资料管理由专人负责管理土建和设备竣工图纸、设备维修档案。7）应急处理即对突然发生的停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响较大的设备故障，接到报告后，及时采取应急措施，恢复设备的正常运行。1.2工程部组织机构设置2工程部经理的岗位职责（1）在总经理的直接领导下，负责

3、机电安装维修工程部的全面管理工作。（2）履行与管理处签定的管理合同，完成公司下达的各项管理指标和经济指标。（3）贯彻执行公司指定的机电设备管理工作手册，确保机电安装维修工程部管理的设施、设备处于安全、良好的运行状态。（4）执行政府部门制定的有关行业安全法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止发生不安全事故。（5）对设施、设备的运行、维修和保养工作进行定期和不定期检查，保证设施、设备的正常运行（每周必须进行一次全面检查，每月不少于一次一次夜间查岗）。（6）负责组织制定设施、设备维修保养计划和方案，并组织检查和落实。（7）负责员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高员工的综合能力和素

4、质。（8）负责组织对公司接管的机电设施、设备进行验收及其配套设施完善工作。（9）负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。（10）定期向总经理汇报工作，完成上级交办的临时任务。3.工程部主任的职责对管理处经理负责,当好部门主管的助手,协助主管搞好部门管理工作,负责分管的技术和管理工作,在分管的职责范围内承担责任.认真执行管理处经理的指示与交办的任务,忠于职守,以身作则.加强业务管理技巧的学习,全面熟悉管辖范围内的各种操作规程,提高工作效率、质量。认真做好本职业务工作，勤检查、勤督促，严格要求员工执行岗位责任制。副主管是直接面对具体问题的处理者，同时要肩负对新来员工及在职员工的岗位职业培

5、训。关心员工、爱护员工，学会做员工思想工作，要全面地了解员工思想并及时向管理经理汇报，了解员工的学习、工作等情况，起到主管助手的作用，协调好上下关系。勤巡查，发现问题及时向管理处经理及主管汇报，听取指示。搞好团结，加强内部班组以及与其他部门之间的联系。（9）完成上级交办的其他工作。XX.4工程部领班的职责（1）规范执行岗位责任制、操作规程、员工守则和各项规章制度，承上启下，及时完成主管下达的各项工作任务。（2）管理好、使用好本班负责范围的设备，使设备经常处于良好的技术状态，设备保持优质高效、低耗、安全运行，是领班的首要责任。对管辖设备要严格做到三干净（设备干净、机房干净、工作场地干净）、四不漏

6、（不漏电、不漏油、不漏水、不漏气）、五良好（使用性能好、密封良好、润滑良好、坚固良好，调整良好）。（3）领班是班组的骨干，应具有良好的思想作风，工作以身作则，技术精益求精，协助主管做好班组管理工作，解决技术上的疑难问题。（4）做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题；投备发生故障，有效地组织力量抢修，保证大厦的正常营业。（5）做好本班设备的年月检修保养计划和备品备件计划，报主管审核。并负责检修保养计划实施。（6）做好本班设备的运行、检修纪录和技术档案，每月定期报主管审阅。（7）做好班组人员考勤制度和维修台账，每月报主管汇总。（8）完成上级交办的其他工作。XX.5工程部管理技术员职

7、责（1）在部门经理的直接领导下，具体负责总值班室、仓库和财务管理工作。（2）负责内务管理和对外协调工作。（3）负责人员、车辆和材料、经费的统一调度和使用管理工作。（4）负责工具、材料的采购、保管和发放管理工作。（5）负责文件资料的保管、建档和发放管理工作。（6）负责组织人员进行安全、技术和质量意识培训工作。XX.6工程部高压运行工的职责（1）严格遵守公司的各项规章制度。（2）努力学习技术，熟练地掌握本写字楼供电式状态、线路走向及所管辖设备的原理、技术性能及实际操作。（3）努力做好设备的维修保养工作，做好防范小动物工作，确保安全运行。（4）坚守岗位，定期巡视电气设备及水泵房，密切监视各仪表的工作

8、情况。准确抄录各项数据并填写好报表。（5）对来人来电报修及时登记。（6）领班负责安排电工日常维修工作。（7）负责与供电局的业务联系，并做好登记。（8）发生事故时，值班人员应保持冷静头脑，按照操作规程及时排除故障。（9）事故未排除不许进行交接班，应上下两班协同工作，一般性设备故障应交代清楚并做好记录。（10）请假、补休需在一天前报告领班，并由领班安排合适的替班人。（11）按规定的时间做好值班室内外清洁工作。（12）完成上级交办的其他工作。XX.7维修电工的职责（1）严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从领班安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其他工程任务。（2）努力学习技术，熟练地掌握写字

9、楼电气设备的原理及实际操作与维修。（3）执行所管辖设备的检修计划，按时按质按量地完成，并填好记录表格。（4）积极协调配电工的工作，出现事故时无条件地迅速返回机房，听从领班的指挥。（5）严格执行设备管理制度，做好日夜班的交接班工作。（6）交班时发生故障，上一班必须协同下一班排除故障后才能下班，配电设备发生事故时不得离岗。（6）负责组织制定设施、设备维修保养计划和方案，并组织检查和落实。（7）负责员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高员工的综合能力和素质。（8）负责组织对公司接管的机电设施、设备进行验收及其配套设施完善工作。（9）负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。（10）定期向

10、总经理汇报工作，完成上级交办的临时任务。XX.3工程部主任的职责对管理处经理负责,当好部门主管的助手,协助主管搞好部门管理工作,负责分管的技术和管理工作,在分管的职责范围内承担责任.认真执行管理处经理的指示与交办的任务,忠于职守,以身作则.加强业务管理技巧的学习,全面熟悉管辖范围内的各种操作规程,提高工作效率、质量。（4）认真做好本职业务工作，勤检查、勤督促，严格要求员工执行岗位责任制。副主管是直接面对具体问题的处理者，同时要肩负对新来员工及在职员工的岗位职业培训。关心员工、爱护员工，学会做员工思想工作，要全面地了解员工思想并及时向管理经理汇报，了解员工的学习、工作等情况，起到主管助手的作用，

11、协调好上下关系。勤巡查，发现问题及时向管理处经理及主管汇报，听取指示。搞好团结，加强内部班组以及与其他部门之间的联系。（9）完成上级交办的其他工作。XX.4工程部领班的职责（1）规范执行岗位责任制、操作规程、员工守则和各项规章制度，承上启下，及时完成主管下达的各项工作任务。（2）管理好、使用好本班负责范围的设备，使设备经常处于良好的技术状态，设备保持优质高效、低耗、安全运行，是领班的首要责任。对管辖设备要严格做到三干净（设备干净、机房干净、工作场地干净）、四不漏（不漏电、不漏油、不漏水、不漏气）、五良好（使用性能好、密封良好、润滑良好、坚固良好，调整良好）。（3）领班是班组的骨干，应具有良好的

12、思想作风，工作以身作则，技术精益求精，协助主管做好班组管理工作，解决技术上的疑难问题。（4）做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题；投备发生故障，有效地组织力量抢修，保证大厦的正常营业。（5）做好本班设备的年月检修保养计划和备品备件计划，报主管审核。并负责检修保养计划实施。（6）做好本班设备的运行、检修纪录和技术档案，每月定期报主管审阅。（7）做好班组人员考勤制度和维修台账，每月报主管汇总。（8）完成上级交办的其他工作。XX.5工程部管理技术员职责（1）在部门经理的直接领导下，具体负责总值班室、仓库和财务管理工作。（2）负责内务管理和对外协调工作。（3）负责人员、车辆和材料、经

13、费的统一调度和使用管理工作。（4）负责工具、材料的采购、保管和发放管理工作。（5）负责文件资料的保管、建档和发放管理工作。（6）负责组织人员进行安全、技术和质量意识培训工作。XX.6工程部高压运行工的职责（1）严格遵守公司的各项规章制度。（2）努力学习技术，熟练地掌握本写字楼供电式状态、线路走向及所管辖设备的原理、技术性能及实际操作。（3）努力做好设备的维修保养工作，做好防范小动物工作，确保安全运行。（4）坚守岗位，定期巡视电气设备及水泵房，密切监视各仪表的工作情况。准确抄录各项数据并填写好报表。（5）对来人来电报修及时登记。（6）领班负责安排电工日常维修工作。（7）负责与供电局的业务联系，并

14、做好登记。（8）发生事故时，值班人员应保持冷静头脑，按照操作规程及时排除故障。（9）事故未排除不许进行交接班，应上下两班协同工作，一般性设备故障应交代清楚并做好记录。（10）请假、补休需在一天前报告领班，并由领班安排合适的替班人。（11）按规定的时间做好值班室内外清洁工作。（12）完成上级交办的其他工作。XX.7维修电工的职责（1）严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从领班安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其他工程任务。（2）努力学习技术，熟练地掌握写字楼电气设备的原理及实际操作与维修。（3）执行所管辖设备的检修计划，按时按质按量地完成，并填好记录表格。（4）积极协调配电工的工作，出现

15、事故时无条件地迅速返回机房，听从领班的指挥。（5）严格执行设备管理制度，做好日夜班的交接班工作。（6）交班时发生故障，上一班必须协同下一班排除故障后才能下班，配电设备发生事故时不得离岗。（7）请假、补休需在一天前报告领班，并由领班安排合适的替班人。（8）搞好班内外清洁工作。（9）完成上级交办的其他工作。XX.8电梯维修工的职责：（1）熟悉电梯的性能、构造和使用方法，每天按要求准时开启和关闭电梯，确保电梯正常运行。（2）配合电梯专业公司完成周、月和年度的电梯保养工作，并检查保养质量，经确认后将记录存档保管。（3）及时处理应急停机故障，接到应急故障后应迅速奔赴现场，先将电梯中被困客人放出，然后排除电梯故障。（4）做好电梯、电梯间和电梯机房的清洁工作，做到无污迹、无灰尘、无垃圾。（5）积极参加业务学习和技术培训，提高业务技术水平。（6）搞好各工种的配合，完成上级交办的其他工作。XX.9空调运行工的岗位职责（1）熟悉本大楼装备的空调系统及操作规程，每天准时开启和关闭。对外界和各空调区域的温度、相对湿度进行监测，根据外界天气变化及时进行空调工况调节，努力使空调区域的温度、相对湿度符合规