碧江区住宅小区物业管理提升实施方案（征求意见稿）.docx

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1、碧江区住宅小区物业管理提升实施方案（征求意见稿）根据中华人民共和国民法典物业管理条例等法律法规和住建部等十部委关于加强和改进住宅物业管理工作的通知等精神，结合我区实际，特制定本实施方案。一、工作目标按照“政府推动、属地管理、业主自治、专业服务”的原则，以营造良好“创文”基础条件和“完善机制、规范市场、提升服务、满意群众”为目标，进一步规范小区自治管理和物业服务，构建物业管理长效机制，使小区生活环境有效改善，居民生活舒适度有效提升，助推我区“创文”工作有序推进。二、工作任务（一）完善小区业主组织建设1.推进小区业主自治组织全覆盖。全面推进小区业主大会设立和业主委员会成立，对暂不具备成立业主委员会

2、的小区组建物业管理委员会（简称“物管会”），代行业主委员会的职责。2023年完成30%住宅小区业委会或物管会等小区自治组织的组建工作，2024年实现全区所有住宅小区业主自治组织全覆盖。（责任单位：各街道办事处、区住建局，完成时限：2024年12月31日前）2 .实施移民安置区物业管理保障。鼓励各居（村）民委员会组建国有物业服务企业，支持移民安置点物业管理全部实行国有物业服务企业接管，物业服务费可参照保障性住房物业费标准执行。将移民安置区小区商业门面、地下停车位等国有资产使用权提供给物业服务企业管理运营。（责任单位：区住建局、区财政局、区生态移民局、锦江街道、川碉街道、铜兴街道、灯塔街道、区山水

3、集团、区和航公司，完成时限：2023年12月31日前）（二）建立健全入场机制1.健全招投标准入制度。全区所有新建住宅小区的开发建设单位应当通过招投标的方式面向社会公开公平地选聘前期物业服务企业。（责任单位：区住建局，完成时限：2024年12月31日前）3 .落实承接查验机制。住宅小区交付使用前，建设单位与物业服务企业应在区住建局、各街道办事处及业主代表参与下完成小区共用部位设施设备的承接检查工作，对查验出的问题，要及时沟通解决或向相关单位报告，并按规定进行复验。（责任单位：区住建局，各街道办事处，完成时限：2023年12月31日前）4 .实行技能培训上岗。所有的物业从业人员须经过培训后上岗，电

4、工、消防、电梯等工程技术人员应按规定持有相应上岗资格证书。（责任单位：区住建局、各街道办事处，完成时限：2023年12月31日前）（三）完善日常监管机制1.落实物业服务企业信用管理机制。按照铜仁市物业服务企业和项目经理信用信息管理暂行办法开展物业服务企业信用等级评定并定期向社会公布，将评定结果与物业项目评优、招投标等结合使用，建立物业服务企业和项目经理诚信档案“红黑榜”制度，加大企业失信惩戒力度。（责任单位：区住建局、区市场监管局、区城管局、区消防救援大队等区直部门及各街道办事处，完成时限：2023年12月31日前）2 .实行物业服务质量保证金制度。推行物业服务质量保证金制度，由房开企业、业主

5、与物业服务企业在物业服务合同中约定。物业服务质量保证金实行专户专款专用，区住建局、各街道办事处、物业服务企业三方共管。对于物业服务企业未按照合同开展服务，或者存在违规行为的，经核查属实后，从物业服务质量保证金中扣除，作为小区业主共有资金。（责任单位：区住建局、各街道办事处，完成时限:2023年12月31日前）3 .完善物业服务收费制度。指导小区业委会（或业主代表）和相关物业服务企业建立物业服务成本加合理利润的小区物业服务费收费机制。前期已实施物业服务的小区继续按原合同执行。非前期物业的收费参考行业协会公布的收费标准,由业主根据小区实际与物业服务企业在合同中约定。对于物业服务企业年度信用评价等级

6、为合格及以上等次的小区，业主应按照物业服务合同约定全额交纳物业服务费（双方另有约定的除外）。物业服务企业存在履行物业服务合同不到位或其他不履职行为，经核查属实的，由业主委员会、各街道办事处、区住建局从已收取的物业服务质量保证金中扣取相应费用作为履约整改费，作为小区公共收益存入小区公共账户,业主不得以此为由拒交该年度物业服务费，物业服务质量保证金使用情况每半年公示一次。（责任单位：区住建局、区发展改革局等区直部门及各街道办事处，完成时限：2023年12月31日前）4 .实行物业服务交费履约机制。对于物业服务企业年度信用评价等级为合格及以上等次的小区，业主拒不交纳物业服务费时间超过1年的，业主委员

7、会或物业服务企业可以在小区或楼栋显著位置将业主姓名、房号、欠费金额、工作单位等基本信息进行公示告知，但不得侵犯业主隐私；对于在行政、企事业单位工作的业主，业主委员会或物业服务企业可以向街道办事处反映，由街道办事处统一向其所在单位发出交纳物业费的函。（责任单位：区住建局、区发展改革局等区直部门及各街道办事处，完成时限：2023年12月31日前）5 .加强小区信息公开。物业服务企业要在住宅小区内设置公示公开区域，定期公示收费项目、收费标准、公共收益收支等，对于项目经理信息、物业员工名单、收费标准等基本信息要进行长期公示，其他信息公示期限不得少于15日，增强物业管理的透明度。（责任单位：各街道办事处

8、、区住建局，完成时限：2023年12月31日前）6 .鼓励物业服务企业开展增值服务。物业服务企业要充分利用小区现有保安室、监控室等基础设施开展小区业主包裹快递免费存放服务，不得额外收取本小区业主包裹保存费、看管费等。鼓励和支持物业服务企业围绕构建15分钟便民生活圈，开展家电维修、保姆管家、小区食堂等增值服务，以及对小区进行物业改造，提升小区管理和服务的智能化和信息化。（责任单位：区住建局、各街道办事处，完成时限：2023年12月31日前）（四）加强物业使用和维护工作1.加强对小区违规行为的清理查处。加强对物业小区违章搭建、侵占公共部位、破坏公共绿地、占用消防通道、住改商等突出问题的整治力度，对

9、新增违建及时依法予以拆除,存量违建逐步拆除。物业服务企业对违法违规行为要及时进行劝阻和报告；区直各相关部门要明晰执法权限和职责，畅通受理和处置渠道，在各小区设置反映举报联系方式，不定期到小区开展巡查检查，及时受理和处置小区违规行为。（责任单位：区住建局、区城管局、区市场监管局、区公安分局、区消防救援大队等区直部门及各街道办事处，完成时限：2023年7月30日前）2 .改善和规范小区车辆管理。住宅小区规划建设的停车位，应优先满足小区业主停车需求。鼓励建设单位对未出售的车位以合理价位出租，支持业主以合理价位出租小区内闲置车位，提高车位使用率。区公安交通管理局要充分利用小区周边公共区域、道路，满足消

10、防规定的情况下，合理设置夜间免费停车制度，对于城区非主干道的城市道路，在能够保证双向通行的情况下，允许夜间单排靠边停车。对符合条件的小区按照规定加装新能源充电设施，小区私人车位或者租赁固定车位超过一年以上的，经小区物业确认，可以向供电部门申请加装，满足业主充电需求，物业服务企业无特殊原因不得阻止。（责任单位：区住建局、区自然资源局、区公安交通管理局、区消防救援大队、碧江供电局及各街道办事处，完成时限：2023年12月31日前）3 .完善小区电梯保险保障机制。对于小区投入使用超过10年的电梯，物业服务企业应当购买电梯安全保险。（责任单位：区市场监管局、区住建局、各街道办事处，完成时限:2023年

11、12月31日前）（五）抓好小区创建工作1.做好小区环境卫生提升。以创建文明城市为抓手，切实优化小区环境卫生，加强对物业的监管，保持垃圾日产日清，草坪定期维护，及时清除野广告，统一制定水电维修公示电话，积极推进垃圾分类，保持小区整体干净整洁。（责任单位：各街道办事处、区住建局、区城管局，完成时限：2023年12月31日前）4 .做好小区公共设施整治提升。围绕居民日常生活需求,加强对监控、门禁等现有设施设备的维护，对小区飞线治理、消防通道治理，积极运用老旧小区改造和背街小巷改造工程改造小区基础设施，逐步提升市民生活舒适度。（责任单位:各街道办事处、区住建局、区城管局，完成时限：2023年12月31

12、日前）5 .加强小区公益宣传。积极围绕创建要求，在小区显著位置张贴社会主义核心价值观、市民公约等宣传展示精神文明创建的公益广告。（责任单位：各街道办事处、区住建局，完成时限:2023年12月31日前）三、工作步骤（一）动员部署阶段（2023年9月底前）。围绕活动任务全面启动安排部署，各街道办事处、区直有关部门要按照职能职责抓好前期安排部署。（二）启动实施阶段（2023年9月至12月）。各单位围绕工作职能职责，按照工作任务对标对表制定具体实施方案，抓好落实，于年底前全面按时完成各项工作任务。（三）巩固提升阶段（2024年1月至12月）。对上一阶段的工作进行巩固提升，进一步夯实提升成效；及时总结推

13、广好做法好经验，形成长效化、制度化、规范化的管理制度，推动物业管理高质量发展。四、保障措施（一）加强组织领导。建立物业管理提升工作领导机制，以区政府分管领导为组长，区住建局主要负责人为副组长，各责任单位为成员单位，负责统筹协调全区物业管理提升工作,系统研究解决重点难点问题，领导小组办公室设在区住建局,具体负责做好协调、会务等工作。（二）压实部门责任。进一步明确工作目标和职能部门职责，建立责任清单，加强分工协作，强化责任落实，协同解决住宅小区物业管理难题，形成物业管理工作的最大合力。各成员单位要高度重视，合理调配人员，具体抓好落实，切实履行部门监管职责。各街道办事处要落实属地管理责任，明确一名分管领导抓好部署推动和督促落实。（三）强化调度督导。把提升住宅小区物业管理工作作为我区强化物业管理、提升物业服务水平的重要抓手，原则上区政府每季度召开一次推进会，听取各责任单位工作开展情况汇报，区督查督办局要将物业提升工作纳入目标绩效考核内容，进行定期开展督导检查，推动工作开展。