房地产企业降本增效的手段.docx

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1、今年是地产行业非常艰难的一年，所有地产人以及与地产有关联的人都感受到了瑟瑟寒风，即提出活下去之后，时至年底地产行业的优等生万科又提出了节衣缩食的倡议关于万科窠团与方中衣翁和打由胸京国的偈被集团3部2021年11月16日1 最金时代的营住思缗方式I在工作柏决中将岐理念提芬的终，2 网不产生价值的动作和开支偷王，花小镇办大事，3 明三实现的目掠彩成行动方案并整夬执行14 不蛤一战室乱，HrtiltIR.5 悟鼻当求人意识，以身作则自上而下彩成示至效应，6 把擅尺度内外育别，意量让利后相关方飓爱好服，也要关在员工的懦墉I7 长晦挣过程中艮时置盘反思；这T昌议宛如打开了阀门，之前羞于开口或者偷摸节衣缩

2、食的房企纷纷大张旗鼓的开始整顿停工缓建、降薪、裁员等等，下图是近期各大地产企业人员调整汇总199W企优化”人员优化比例1S桂融2019?o?（理已小在%？年n.诉分，!A3JMS（观达万人）.Z021岸至今包区区磕行“般海w.Mia行人员优化.目.设台IMMV标2公EE23i*性屈连的口用不主动il员工,iitie.停ffW8R.发工自笠方式.寺Ielk曷.*.时十不低于SOX3fiQl击诋立全，刖及区口外MMM诩人员鄢”优化.渔价m4i.Ui网/金.簟曲及区IUB分胸.5ett口响图市M放大.IBtWWXr*lft三（愀费次IK热弓I有）.IM*（5的总外信智尢还Ma,1W5P*4R*.区城

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4、加持久更加行之有效的办法降本增效意思是降低成本，增加效果即提升最终的经营指标，这里的提效不能单纯理解为效率还有一点是需要有共识的，降本增效不仅仅是成本管理部门的工作,是公司群策群力才干达成的本文主要从思路和逻辑方面对降本增效提出一些个人见解，可能不能直接用到工作中去，无非我想思路都不清晰具体工作也很难做好关键词：提高效率杜绝浪费优化挖潜Ol提高效率提高效率也即在保证工作质量的前提下缩短花费的时间，之所以提高效率是降本增效最有效的策略之一是因为提高效率意味着项目开发周期的缩短，这跟地产高周转的逻辑不谋而合提高效率的方法有哪些呢1 .体系健全体系是经营的中枢，一个健全的体系是经营顺利有效开展的前提

5、保障体系向来在提，但真正做的好的企业并不多，哪怕是TOP房企也存在管理粗放的问题地产企业最重要的体系是经营体系，也是最难建立和运转的，缺乏科学、系统的全盘管理体系，影响公司整体统筹，信息碎片化，无法提供全盘经营支撑是常见的问题需要理JlI页经营，按照以销定产、以产定投、以投定融的经营逻辑建立全周期经营监控机制、动态经营决策机制，统一管理口径，形成适配的组织架构固然各单职能的体系也需要着力搭建，公司的整理经营体系需要各职能体系做为支撑2 .标准化工作都成为标准动作减少了不必要的损耗，效率自然会提升，而且标准化过程往往结合优化的动作，也就是说标准化的成果是公司目前情况下可以想到可以做到最优的成果房

6、企需要做标准化的内容不少，投资准入标准、设计产品标准、产品分级标准、基准成本、标准工期、标准施工组织等等。各个职能都要做标准化，同时需要运营居中，将各职能的标准化成果串联成有机整体3 .优化决策流程决策机制是不少地产企业向来诟病的顽疾，决策机制反映了一个企业的授权体系，不少企业存在一管就慢，一放就乱的问题，在授权方面要结合企业自身的管理水平、人员能力合理设置但决策机制特别是审批机制要优化，尽可能的缩短决策路线提高效率一位朋友曾经吐槽过他们公司的决策体系，一笔几千块钱的支付，从项目发起，项目各职能审批后再到城市公司审批，城市公司审批完再到区域公司，区域公司审批完又要集团职能审批，最终要老板审批，

7、这样的决策路线效率能快起来才怪还有家公司，一个简单的委托事项，要先发需求审批，再发事项审批，再发价格确定审批，再发确定单位审批，再发合同审批，其实不少流程彻底可以合并此外决策机制也离不开会议体系的支撑，一定要杜绝议而不决的会议，会议也要分为必选会议和可选会议，必选会议是强制交圈最有效的方式，例如项目启动会、项目定位会、月度经营会等等4 .强化计划管理梳理和建立计划体系，由运营中心制定一二级项目的里程碑节点、关键节点、一级节点、二级及以下的节点，各业务必须严格环绕里程碑节点外延各自的计划，避免各做各的,计划本身就不协同的问题,以此保证各节点达成,提高效率,B制能耗梳理流程中的串改并，明确各个环节

8、的并行标准,在具备基本可行能够保障的前提下实现早起跑，提高运营转化效率。在编制项目计划时，除了考虑项目节点的工期要求，还要考虑在不影响项目整体进度的情况下，尽可能节省公司成本的付出。对于计划管理还有一点是非常重要的，计划完成的考核，要严肃考核，让全员对计划有敬畏感，保证计划的顺利实施02杜绝浪费曾经在给一家房企做咨询时，老板的一句话向来记忆犹新，那家企业是一家快速发展规模不大的企业，做需求交流的时候，我们提出了大量的举措，体系化、标准化、数字化等等，但老板说企业要发展，要持续发展，体系化、标准化、数字化是必须要做的，但对他的企业来说，成本管控的当务之急是怎么能够减少浪费、杜绝浪费杜绝浪费看似简

9、单，但这确是降本增效的最高境界，试想经营过程中没有浪费那不是一个非常健康的公司吗1 .杜绝投资浪费投资阶段造成的浪费是指由于投资工作不到位造成的投资失误，项目投错了后续再怎么弥补都无济于事某房企在决策北京顺义一地块投资时，投资部门为了顺利通过投资决策会，拉高售价,拍低成本以使项目指标达到过会要求，当土地拍到手后发现当地市场不足以承接投资测算中的价格，导致项目严重亏损类似这样的问题，我想大家并不少见，甚至不少著名企业的项目50%以上在实施时发现是亏损2 .杜绝设计浪费一提到设计浪费，自然而然会项目设计图纸的错误，其实设计阶段的浪费远远不止这些2.1 定位与配置错配错配是设计过程中最大的浪费，没有

10、之一项目定位决定了项目面对的客户不同，而不同的客户需求是不同的，需要根据不同定位配置不同的配置标准，比如刚需客户对智能化有一定的要求，但是否有居家智能系统不是很关注（固然有肯定更好，只能说刚需客户不愿意为居家智能化额外买单），那末我们在做刚需产品配置时就不要在居家智能化上额外付出成本2.2 客户非敏感点投入之前跟大家说过客户敏感象限B客户敏感区 C成本敏感区原则是在客户不敏感区域在保证质量的前提下尽量减少成本投入23需求输入不充分我们也时常遇到这样的困境，房子已经盖起来或者部份盖起来了，营销、物业、商业认为现有建造不满足使用需求，需要进行拆改,由此带来了大量的无效成本这些原本是可以避免的，只要

11、这些部门在设计前充分的思量需求，并把这些需求输入给设计就能避免大量浪费的成本3 .管理浪费这一浪费的情况多见于工程施工方面，通过额外付出的成本来弥补自身的管理不足或者是管理懒惰空心墙板未提前考虑线槽或者过程管理不慎极易造成开裂破损，很多人最先想到的是换材料，哪怕新材料造价更高，而不是去思量是否能通过提升管理水平来防止墙板开裂部份总承包没有优势的事项，为了减少管理界面，减少管理难度一股脑的塞给总包，哪怕价格高不少（其实总包也是再去分包，且其分包单位能力发包方是不可控的）甚至于全地产工程都在推崇的铝模陵，笔者也不是非常认同，的确使用铝模爬架现场文明形象好了,混凝土浇筑完表面光滑了，但这些对于购房的

12、客户来说一点都不关心，从某种程度上来说是用额外的成本给自己管理不到位买单4 .协同浪费最近向来在写协同的推文，协同是地产企业迈无去的坎，协同不利造成工作反复、工作延误是再正常无非的事情了，如何做好协同，大家可以参照之前的推文地产一二级联动真的这么难？一文入魂，彻底解决、多维度分析如何加快一级转化进入二级开辟以及成本与设计的协同其实一点都不难！5 .行政浪费人员臃肿、车辆使用无序、长明灯、打印纸张浪费、开会打印一堆资料等等都是可以通过要求和监管杜绝的浪费行为03优化挖潜优化挖潜是基于提高效率、杜绝浪费基础上对管理的进一步提升，优化的金额只是其中的一方面，更大的价值在于将优化措施形成标准动作固化下

13、来，不断的发掘管理潜力，提升管理能力这一过程是不断寻标、立标、对标、达标、创标的过程以成本优化为例1公司的成本优化工作一定是全员性的工作，涉及的内容也不仅仅局限于开辟成本，可以包括管理费、营销费等内容2梳理可能优化的事项（初步梳理），形成优化事项清单3要求各项目根据各自项目的开辟进度对应优化事项清单内的事项进行各自项目可能存在优化事项的梳理4明确梳理出来可能优化事项的最终成果，比如变更、图纸等等，再根据项目经营计划拟出这些最终成果的时间、责任部门等5通过上一步形成为了成本优化计划，各项目确认后签订优化责任书6每月根据计划进行跟踪和考核7半年或者年度对优化事项进行案例化，并将可推广事项形成标准从上面的案例可以看出，成本优化挖潜的过程一定是全员的，系统的。最终的目标是将优化事项固化，不断提升自身的管理水平04小结降本增效不是今天才提出来的，我想也不会随着时间的迁移消失，地产行业已进入冬天，为了生存为了发展降本增效工作将是主旋律