丽江天雨大酒店项目可行性报告.docx

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1、云南省丽江市XX酒店可行性讨论报告目录第一部分项目总论1.1 项目背景1.2 可行性讨论结论其次部分市场分析2.1 项目投资环境和市场讨论2.2 市场宏观背景2.3 区域市场分析第三部分项目分析及评价3.1 地块解析3.2 项目SWOT分析3.3 项目评价3.4 市场定位及项目评估3.5 项目定位3.6 方案评估意见第四部分销售及经营收入测定1.1 各类物业销售收入估算1.2 项目销售回款方案1.3 资金来源与运用分析4. 4销IS利润第五部分财务与敏感性分析5. 1赢利力量分析5.1 项目不确定性分析5.2 社会效益和影响分析第六部分可行性讨论结论与建议6.1 可行性讨论结论6.2 项目主要

2、问题的解决方法和建议6.3 项目风险及防范建议附表：附表1项目销售收入与经营税金及附加估算表附表2资金来源与运用表附表3损益及利润安排表附表4现金流量表（全部投资）附表5借款偿还期测算表附表6敏感分析表第一部分项目总论“云南省丽江市天雨大酒店”是丽江市*有限公司投资运营的豪华商务旅游酒店项目，主要功能为三星级商务旅游酒店和高级消遣休闲服务中心。天雨大酒店严格依据国际三星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。Ll项目背景丽江市*有限公司为适应时代进展的要求，实现企业经营模式持续、稳健进展的目标，拟将原天雨大酒店整体出售。项目名称丽江市天雨大酒店开

3、发公司丽江市*有限公司担当可行性讨论工作的单位，个人深圳市*有限公司，张新州讨论工作依据房地产开发项目经济评价方法建设项目经济评价方法与参考数丽江市产业导向2022-2022房地产评估法律规范1999我国计委建设部关于房地产中介服务收费标准丽江市住宅区公用设施专用基金管理规定丽江市主要经济指标丽江房地产市场分析2022丽江市旅游统计月报年报以及其它我国、省、市级法规、法律规范、文件、通知等。项目的建筑规模和内容丽江市天雨大酒店，属于三星级高级商务旅游酒店，单体X层，总建筑面积：XXXXln2（不包括地下车库），配套面积：1174】76Itf,客房面积：21590.56mi,主体占地面积2300

4、0平方米。L2可行性讨论结论经过对全国、云南省和丽江经济状况的讨论分析，以及对2022-2022年产业导向的理解，操作人张新州经过具体的市场调研后认为： 项目的出售是必要的、可行的、合理的； 在目前各种利好因素的作用下，近几年内丽江市酒店市场是乐观的； 中高端酒店，连锁式经营更适合项目的整体进展与规划； 在20222022年将该项目投放市场的时机是可行的； 考虑目前购买方的酒店运营管理阅历，公司战略规划目标，实力以及资金储备、企业进展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟；其次部分市场分析2.1 项目投资环境和市场讨论项目投资环境分析*区是丽江市快速崛起的一个旅游业卫星镇。自改革开放以来，*区

5、抓住进展机遇，坚持以经济建设为中心,两个文明一起抓，促进了社会全面进步。目前已有初具规模的工业区18个，厂房面积达235万平方米，“三来一补”、“三资”企业800余家，自营工业8家，工业固定资产总值近10亿元，外向型工业格局已初步形成。农业也由封闭自给型逐步向创汇开放型转变，第三产业有较大进展，商贸业己形成规模。城镇建设已初具规模，城市功能口臻完善。全镇国民经济持续、快速，健康进展，人民生活水平显著提高C2022（09、10）年，全区国内生产总值达X亿，三级经济总收入5.6亿元，三级集体纯收入22345万元，三级人均纯收入20720元，区财政收入1.43亿元。2022年，*区以其经济、文化等方

6、面的辉煌成就被评为“中国乡镇之星”；2005年，被评为“全国乡镇最佳投资环境100强”；2006年，*镇农村三级股份合作制被评为“中华之最”。目前，正在进行的农村股份合作制改革再次使*成为人们关注的焦点。*区经过十多年的进展已成为外商竞相投资的宝地。如今，完善的基础设施构筑成良好的投资环境，特有的地理区位优势与全国乃至全世界知名的旅游品牌优势,使这块热土为国内外游客、商务旅游及海外投资者所垂青。尤其是近几年来，*区坚持高起点、高标准改善投资环境，花大力气建设了一批市政基础设施，实实在在营造了旅游地产置业的底成本优势。丽江良好的投资环境为酒店业培育了稳定优质的消费客户群，*工业及商业将来的蓬勃进

7、展也为酒店经营供应了有力的保证。市场讨论就地理位置而言，*位于XX和XX之间，而XX占据地理优势，承接着来自XX、XX的购房者，因此先于*进展；XX区也在*之前成为大盘开发地。连接XX中心区、XX中心区、XX、*镇、XX中心城的XX号线建成后，从XX、XX到*的距离将大大缩短。XX大路改造、XX3号线年内开工、XX快速干道一期明年1月通车，XX的交通压力有望得以缓解，借助中西部大开发和大力进展二、三线城市的有利时机，*将来的外资工业、商务、旅游等行业都有特别大的进展空间，从而带动了整个XX区房地产价值的急速提升。就房地产进展趋势而言，*目前有XX中心花园、XX华城、XX广场三期、XX广场四期、

8、XX世家、XX之城等大盘供应。相对以前，*楼盘规模不大、分布太散、各自为政的形象己经得到转变。现在，这种数量上的变化伴随着品牌进展商的进入，有理由产生质变。今年，XX地产占地面积22万平方米的低密度大型社区“XX山庄”、XX地产41.6万平方米的*项目都将加快建设进程。随着*逐步进入大盘时代,*的投资性物业市场也渐渐从分散的单一型产品渐渐演化成以多种产品为主导的成熟综合性市场。最明显的例子就是许多个人消费者在经受过2022年巨大金融危机和自己经济状况的起起落落后，深刻体会到经济实惠的消费观念对自己的重要性，旅游消费更加谨慎,消费手段变得更加成熟和稳重。相对于前几年而言，*本地的主力消费客户的消

9、费心理己经发生了微妙的变化，这对本项目有着特别重要的指导意义.2.2市场宏观背景丽江市2022年（或半年）经济分析从己公布的统计数据来看，2022年（或半年）丽江市国民经济连续保持在高位运行，国民经济保持稳健增长的态势。全市经济总量连续加大，各项主要指标实现较好的增长，生产、消费和需求比较协调，总体运行形势良好。主要表现在：1、生产总值规模连续扩大，增长速度再创新高。丽江市生产总值完成1525.11亿元，比去年同期增长17.4%,高出去年同期增幅1.5个百分点。本市生产总值的上半年累计增幅创出了自1996年以来的新高；2、工业生产连续快速增长，主导地位不断增加。丽江市工业企业累计完成工业增加值

10、791.30亿元，比去年同期增长24.5%；3、市场消费富强，零售总额稳增。固定资产投资额累计完成447.14亿元，比去年同期增长16.7%；4、社会消费品零售总额累计完成446.97亿元，比去年同期增长15.9%,累计增幅与去年同期持平；5、出口逐月回升，增速明显加快；6、市场物价微升，职工居民收入有所增加；7、交通、邮电进展增快，民航表现突出；8、财政金融保持稳定，存差略有扩大；9、企业景气提升，信念指数提高。丽江市历年酒店经营状况分析柱状图1、从98年低谷期开头，丽江市酒店的入住率逐年提升，在2006年、2007年达到阶段性顶峰；2、2022年丽江市酒店的入住率和2007年相比有较大幅度

11、的下降，其缘由是受到金融危机的影响。柱状图1、2022年4月开头，酒店入住率急速下降，5月份跌至年度丽江酒店入住率的最低谷，缘由是金融危机在8月份左右开头全面爆发的影响；2、2022月5以后，丽江市酒店行业快速恢笈元气，仅仅用了两个月的时间，也就是在7月份的时候就已经超过了前期的高位，并且在以后呈持续提升的趋势；3、2022年1月入住率较低，是传统的农历新年之前和酒店入住率受季节影响较大的缘由，因此1月份左右是酒店行业的传统淡季；4、自2022年1月后渐渐回升，并且很快接近历史上的高位。2-8月酒店入住率全面超过去年同期水平。说明2022年的丽江酒店业市场前景向好。丽江市2022年酒店整体经济

12、猜测及分析进入2022年，丽江酒店业市场持续向好，1一4月酒店开房率均超过上年同期水平，“五一”黄金周期间，丽江市酒店开房率更高达85%以上。具体表现如下：1、丽江市政府将要把丽江建设成为一个区域性经济中心城市，充分采用西部大开发和大力进展二三线城市的政策利好，以及整合自身的各种优势，力争成为XX经济圈内的国内外大型机构地区总部，进而成为区域经济核心；2、从国内和丽江的宏观经济政策面来看，经济的持续高速增长以及物业税的即将开征等，有利于丽江房地产市场的持续稳步进展，但全国性的经济过热现象，加大了政府实施宏观调控的决心和力度，这将会对新建房地产项目造成较大的开发难度；3、宏观调控政策将“有控有扩

13、”：从内需结构来看，掌握局部过热的投资需求，扩大消费需求；从投资结构看，对局部过热的行业投资、高消耗高污染投资，对各地形象工程、高档住宅等投资要调控，而对农业、能吸纳就业的第三产业以及各种社会事业的投资，仍将连续扩大；4、当前经济正处在转型升级的重要关口，只有树立和落实科学进展观，掌握固定资产过快增长，加强煤电油运综合协调，注意结构和效益的提高，才能保证经济的平稳较快增长；5、经过2022年金融危机的影响，丽江市的旅游和酒店业已经全面恢复，并且在丽江市政府扶持旅游业的政策影响及经济高速增长推动下，酒店入住率快速回升，行业步入正常运行轨道。丽江市现有连锁式酒店经营状况分析星级酒店名称销售价格（u

14、ma）年入住率（2003年）酒店规模管理公司4XX酒店1200055%6层2万多门进展商自管4XX酒店1450060%2栋6层，1.2万多面进展商自管4XX酒店100005060%1栋9层酒店式公寓、进展商自管5XX1400070%单栋34层XX物业3XX810055%1栋15层1栋6层进展商自管1、销售价格分析靠近风景区的连锁式度假酒店售价普遍较高，甚至是周边公寓、住宅价格的23倍。在市区，连锁式商务型酒店一般超出同类物业常规价格的20%-30%;2、入住率分析受金融危机的影响，2022年丽江市酒店的年入住率仍旧达55%,经营状况良好，连锁式酒店的年入住率也在5070%之间浮动。一般旅游区的

15、连锁式度假型酒店相对市区的商务型酒店的平均入住率要低，其主要缘由是旅游淡旺季的影响造成其入住率的不稳定；3、酒店规模分析不同区域的酒店在经营规模上也有所不同，一般在旅游区的连锁式酒店经营规模较小，经营面积不超过2万平方米，楼层基本上低于10层，尤其是经济不发达地区的酒店；而在商业区或市区四周的连锁式酒店，其经营面积相对较大，经营楼层有的较高；4、酒店管理公司分析丽江连锁式酒店管理企业分为三种状况：A、进展商自管B、聘请国内外知名酒店管理公司全权管理C、聘请国外知名酒店管理公司作顾问，进展商自己管理现有的丽江市连锁式酒店由于处于起步阶段，而且规模一般偏小，聘请专业的国际酒店管理公司成本投入太高。因此，大多采纳自管或聘请顾问的形式管理。但从长远来看，随着连锁式酒店的逐步进展，酒店管理公司的品牌度将直接打算酒店的档次和入住者的信念。丽江市2022年上半年连锁式酒店市场分析：2022年在售连锁式酒店公寓存量项目名称可售面积（万而）剩余面积（万