物业设备间巡查手册.docx

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1、物业工程技工公区设备间巡查手册一、巡查要求-3-一）时间安排-3-二）人员安排-3-三）巡查目的-3-四）巡查制度-3-五）巡查方法-4-六）巡查项目-4-七）各设备相关信息和巡查中发现问题的处理-4-一）供电系统巡查-5-二）发机电系统巡查-5-三）消防、给排水系统巡查-6-四）风机房巡查-6-五）配套设施设备巡查-6-三、公区.设备间巡查涉及到的主要流程-7-一）变压器室巡查流程-7-二）低压室巡查流程-8-三）发机电房巡查流程-9-四）水泵房巡查流程-10-五）污水设施巡查流程-11-六）设备责任人巡查流程-13-七）电梯机房巡查流程-14-四、配套表格（表格见工程部工作手册）：-16-

2、x)/ J 1 . l l 7 1/ 一二三四五六七八专变配电室运行记录表-16-柴油发机电运行记录表-16-电梯月度巡查记录表-16-换热站设备运行记录表-16-交接班记录表-16-来宾登记表-16-公共区域设施设备巡查记录表-16-监控室值班记录表-16-九）水泵房巡查记录表-16-十）电梯运行故障记录表-16-一、巡查要求一）时间安排1、配电室、水泵房每2个小时对设备巡查1次，做好巡查记录；2、热力站每1个小时（供暖期）对设备巡查1次，做好巡查记录；非供暖期每周一上午巡查1次，做好巡查记录；3、发机电房、风机房、消防水泵房、消防水箱、消防监控中心每周一上午巡查1次，做好巡查记录；4、电梯

3、机房、单元配电间每天巡查2次（中午：9:0010:00：下午：14:0015:00）,做好巡查记录；5、园区公共配套设施巡查，每天一次。二）人员安排1、各班组的值班技工；2、每次巡查安排一位员工巡查。三）巡查目的确保所有设备能安全、正常、经济运行四）巡查制度1、当值工程人员应对辖内设备进行定期巡视检查。2、巡查过程应注意自身安全，不要影响设备的正常运行。3、根据各设备特点，重点检查设备的固定、气味、声音、振动等情况。4、巡查应子细、耐心，不能敷衍塞责。5、发现设备有异常应即将进行检修，若故障严重应即将报告上级。6、使用后的机房钥匙应放回原处。7、巡查结束后，应将有关情况记录在相应表格上，设备异

4、常由工程主管安排维修。五）巡查方法1、看-通过观察仪表数值发现存在的问题；2、听-从设备运行的声音判断是否存在故障；3、摸通过用手背触摸检查设备运行的温度，卫生情况和感觉设施设备使用的情况；4、闻-通过嗅觉感知空气中是否存在异味、焦糊味；5记录一记录运行数据，进行数据分析。六）巡查项目1、配电室、配电间巡查；2、水泵房巡查；3、热力站巡查；4、消防水箱、消防监控中心；5、电梯机房巡查；6、风机房巡查；7、发机电房巡查；8、配套设施设备巡查。七）各设备相关信息和巡查中发现问题的处理1、各设备的相关图纸、设备使用说明和控制区域在各设备间公示；2、对当天巡查中存在的问题跟进直到解决；1）工程技工在巡

5、查中发现问题时，本人能现场进行处理的应即将赋予处理，如过需要协助完成的，由现场当班结果直接工程部主管汇报，请求支援解决；2）需要协调设备厂家解决的问题，由物业工程部主管向项目经理汇报，并联系生产厂家安排维修；3）对巡查中发现的重大问题（如存在重大安全隐患，重大责任事故等）部门负责人应第一时间向项目经理汇报，协调解决处理；4）巡查中发现的问题处理的过程由巡查人员跟进，直到问题圆满的解决，并现场核实确认，处理的过程有详细的记录重大事件跟进表；5）各部门主管要不定时对各设备间进行抽查，核查工程技工的巡查和维修结果，作为绩效考核的依据。3、已完成工作的资料按月分类存档管理。二、巡查内容一）供电系统巡查

6、1、观察双回路高压进线电压是否正常，如偏差超过允许范围，要及时报告上级部门及供电局用电监察；2、观察高压进线电流、指示灯、声音是否正常，如发现比正常值偏大或者有异常现象，要快速查明原因，及时报告上级部门及电器修理厂（委托维护单位）3、观察直流屏电池电压、电流是否正常，检查电池电解液是否在指定位置以内，如发现电池电解液不够，要及时补足；4、巡视变压器，检查其运行温度，高、低压电流是否正常，有无噪声，如发现与平时运行温度、电流有异，要及时了解，分析原因，做出正确的应急处理，并上报上级部门，及通知委托维护单位来修理；5、巡视各变电柜、馈电柜、联络柜、电容柜，观察各控制回路的工作电压、工作电流、功率因

7、数、指示灯是否正常，有无噪声，并做好记录；6、检查并清洁各电柜表面积尘，检查环境卫生及防鼠设施，确保防鼠设施完整，环境整洁。二）发机电系统巡查1、每周检查水位、油位一次。2、每周清理一次机组外表面及机房环境。3、根据工程部工作手册完善柴油发机电组月/年度保养计划。三）消防、给排水系统巡查1、值班人员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水；2、时常检查水泵控制柜的指示灯状况，观察停泵时水泵压力表指示。在正常情况下，生活水泵、消火栓泵、喷淋泵、潜水泵的选择开关应置于自动位置；3、生活水泵主泵与备用泵规定每周至少轮换一次，消防泵每月自动和手动操作一次，确保消防泵在事故状态下正常自

8、动起动；4、泵房每周由分管负责人打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁；5、生活水池观察孔应加盖并上锁。钥匙由值班人员管理；透气管应用不锈钢网包扎，以防杂物掉入水池中；6、按照工程部工作手册中规定对水泵保养要求定期进行维修保养；7、保证水泵房通风、照明以及应急灯在停电状态下正常使用；8、及时了解天气情况，在下雨前对所有污水井、雨水井进行检查、清理；四）风机房巡查1、值班人员每周对风机房巡查一次，点动试运行5分钟；2、观察控制柜工作电压、工作电流数据、指示灯是否正常，风机有无噪声，并做好记录；3、检查并清洁各电柜表面积尘，检查环境卫生及防鼠设施，确保防鼠设施完整，环境整洁。五）配套设施设备巡查1

9、、清洁卫生设施有无损坏；2、小区内花园的休闲娱乐设施有无损坏，是否存在安全隐患；3、路灯、景观灯、庭院灯、草坪灯灯具是否有损坏；4、安防监控设施有无损坏，布防无死角，发现问题及时向主管汇报并联系相关单位维修；5、车辆管理设施开启自如，有无损坏，发现问题及时维修，无法维修的向主管汇报并联系相关单位维修；三、公区.设备间巡查涉及到的主要流程一）变压器室巡查流程二）低压室巡查流程低压室巡查应合闸的开关状态跳闸正常空调或者机电组对应的电流是否有正常读数表头故障导线接头情况维修否,最器故障餐好电容器运行情况良好是否有异味要停电空调主机意夕噂升记录有关电压、电流、功率因数等数据于运行表格接头氧化或者接触不

10、良检查气味三）发机电房巡查流程过热检查原因确定故障点维修维修更换维修维修水箱水位是否正常控制柜指示状态是否正常电池液位是否正常四）水泵房巡查流程转成自动状态五）污水设施巡查流程六）设备责任人巡查流程了解自身责任范围内的设备按规定时间、次数对责任设备巡查开始巡查设备表面及机内清洁情况紧固接口端子查明原因不良良好端壬紫固情况当班日志上记录七）电梯机房巡查流程机电变速箱是否过热异常是检查原因维修各接头是否过热钢缆有无毛刺、断股是机电变速箱是否过热通知电梯维保公司评判维修有否异声、异味在巡查表格上签名四、配套表格（表格见工程部工作手册）:一）专变配电室运行记录表二）柴油发机电运行记录表三）电梯月度巡查记录表四）换热站设备运行记录表五）交接班记录表六）来宾登记表七）公共区域设施设备巡查记录表八）监控室值班记录表九）水泵房巡查记录表十）电梯运行故障记录表