石林彝族自治县征收农用地区片综合地价更新调整初步成果资料（征求意见稿）.docx

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1、石林彝族自治县征收农用地区片综合地价更新调整初步成果资料（征求意见稿）石林彝族自治县自然资源局云南通达土地房地产资产评估有限公司2023年8月一、项目背景2二、工作目的2三、工作依据2四、工作的基本原则5五、工作任务和目标6六、工作的技术路线与方法7七、工作组织11八、工作阶段1112十、结果分析与应用建议14（一）结果分析14（二）应用建议17十一、需要说明的其他问题18（一）青苗和地上附着物补偿标准18（二）集体建设用地、集体未利用地和国有农用地18（三）集体林地18（四）修正问题18十二、分地类补偿调节系数制定-19-一、项目背景石林县现行征地补偿标准是以云南省自然资源厅关于公布实施全省

2、征收农用地区片综合地价的通知（云自然资（2020）173）文件通知公布的，并于2020年11月09日起实施。根据中华人民共和国土地管理法（第十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过，2020年1月I日实施）四十八条之规定“征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次”。即石林县原征地补偿标准从具体表现形式上、时效性、内涵、覆盖范围均不符合法律的要求。为了切实加快推进石林县征收农用地区片综合地价（简称“

3、区片综合地价”）更新调整工作，在云南省自然资源厅的统一部署和市自然资源和规划局的指导下，报经县委、县政府同意，于2023年6月底全面启动石林县征收农用地区片综合地价更新调整工作。二、工作目的开展征地区片综合地价制定工作，通过实施情况调查、摸底及测算，针对石林县征收耕地年产值倍数补偿办法实施中存在的主要问题，有针对性、科学合理划定区片和测算价格，并结合石林县经济发展水平、土地供求关系、城乡和社会保障制度等情况的发展变化情况，确保征地区片综合地价符合征地工作实际，进一步推进征收土地制度改革，完善征收土地补偿安置机制，规范征收土地补偿安置行为，维护被征收土地农民合法权益,保障被征地群众根本利益。三、

4、工作依据1.法律法规（1）中华人民共和国民法典；（2）中华人民共和国土地管理法（第十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过，2020年1月1日实施）；（3）中华人民共和国农村土地承包法（2018年修正）；（4）中华人民共和国森林法（2019年修订版）；（5）中华人民共和国土地管理法实施条例（国务院令第743号）；（6）自然资源听证规定（国土资源部令第22号）；（7）云南省重大行政决策程序规定（云南省人民政府令第217号）。2.政策依据（1）自然资源部办公厅关于加快制定征收农用地区片综合地价工作的通知（自然资办发（2019）53号）；（2）自然资源部办公厅关于建立全国征收农用地区片综合地价数据库

5、的通知（自然资办函（2020）1698号）；（3）国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）（自然资办发（2020）51号）；（4）云南省人民政府关于印发云南省被征地农民基本养老保障试行办法的通知（云政发（2008）226号）；（5）云南省人民政府办公厅关于改革完善被征地农民基本养老保障的指导意见（云政办发（2019）1号）；（6）云南省自然资源厅关于公布实施全省征收农用地区片综合地价的通知（云自然资（2020）173号）；（7）云南省自然资源厅关于开展区片综合地价更新调整工作的通知（云自然资审批（2023）206号）。2.技术依据(1)农用地估价规程(GB/T28406-2012)

6、；(2)农用地定级规程(GB/T28405-2012)；(3)农用地质量分等规程(GB/T28407-2012)；(4)城镇土地估价规程(GB/T18508-2014)；(5)土地利用现状分类(GB/T21010-2017)；(6)土地利用数据库标准(TD/T1016-2014)；(7)第三次全国土地调查技术规程(TD/T1055-2019)；(8)国土调查数据库标准(TD/T1057-2020)；(9)自然资源分等定级通则(TD/T1060-2021)；(10)自然资源价格评估通则(TD/T1061-2021)（三）云南省征收农用地区片综合地价更新调整工作方案；(12)云南省征收农用地区片综

7、合地价更新调整技术方案(试行)(2023年4月)o3.资料依据(1)自然资源部门县2020年区片综合地价成果；县最新国土变更调查成果；县2019年耕地质量等别更新成果；近三年征地相关资料(主要包括现行征地补偿安置的标准与执行政策、征地案例、征地及供地范围和台账等)；集体农用地和建设用地基准地价相关资料;国土空间规划相关成果资料；部下发的“三区三线”划定成果。(2)农业农村部门近三年各乡（镇）的农业人口、非农业人口、人均耕地面积、人均农用地面积；近三年各乡（镇）的农作物年产值、投入产出等相关资料；地形条件、土壤条件、农田基础设施状况等相关资料。（3）林草部门现行征收林地补偿标准。（4）统计部门近

8、三年统计年鉴。（5）发展改革部门近三年主要农作物及农新产品的收购价和市场价格等相关资料。四、工作的基本原则1.维护权益原则区片价应当体现对被征收土地权利人的公平、合理补偿，地农民合法权益;保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。2 .同地同价原则同一征地区片上附设的区片综合地价不应因征地目的或征后规划用途不同而有所差异。3 .衔接平衡原则区片价要与现行征地补偿水平相衔接，且与经济社会发展水平相适应;相邻区片间的地价水平差异合理。4 .公众参与原则区片价更新调整过程中，应当充分听取有关部门、农村集体经济组织、农民个人等社会公众意见；成果应向社会公开，接受监督。5.科学测算原则区片价更新

9、调整，应以定量评价为主，对现阶段难以定量的自然因素、社会经济因素采用必要的定性分析。五、工作任务和目标石林县区片综合地价测算的工作任务和目标：在原征地补偿标准工作基础上，通过开展征地补偿标准实施情况的调查，结合实施征地补偿标准的实际，总结经验，分析存在的问题，并在此基础上开展石林县区片综合地价测算工作，全面制定区片综合地价，适度提高现有征地补偿标准，服务于当前土地征收工作，并为制定相关的征地补偿政策提供依据，保持征地补偿标准的合法性和现势性。按相关要求，制定区片综合地价工作的主要内容包括：1、准备工作，主要包括编制工作方案、动员培训等；2、基础资料收集，主要包括填写相关调查表格，开展外业资料调

10、查;对存在问题的数据和表格重新进行调查；资料整理等。3、编制工作底图，工作底图主要为“区片综合地价分布图”。以第三次全国国土调查成果数据为基础编制“区片综合地价”的工作底图。4、划定区片，以行政村为基本单元，采用多因数法，建立评价指标体系，确定每一个基本单元的综合分值，然后将综合分值相近的单元进行归并和调整，划定区片。5、测算区片综合地价，采用农用地产值修正法和征地案例比较法等方法测算区片综合地价，并与实地征地案、现行征地补偿标准进行比较验证和调整。6、区片综合地价测算成果的论证和听证。自然资源主管部门对测算成果的初稿认真组织论证、听证；对民众意见较大、社会反映较强烈、影响社会稳定的用地项目情

11、况进行重点分析。在此基础上，做好区片综合地价的修改和完善。7、编制区片综合地价工作报告、技术报告和成果图件、数据表格，形成完整的成果;8、区片综合地价数据库建设；9、成果评审验收、备案及公布实施。六、工作的技术路线与方法1、构成内涵区片价的构成包括土地补偿费和安置补助费，不包括法律规定用于社会保险缴费补贴的被征地农民社会保障费用、征收农用地涉及的地上附着物和青苗等的补偿费用，以及采用除货币以外其他方式对被征地农民生产生活进行安置的费用。2、测算区片时点本次测算的时点为2023年1月1日。3、测算区片时点区片价是针对集体农用地确定的征地补偿标准，区片价成果中应清晰界定执行中是否针对农用地的各具体

12、地类设立地类调节系数;具体地类内涵参照土地利用现状分类(GB/T21010-2017)的有关规定。4、技术路线与方法在石林县自然资源管理部门及协作单位密切配合下，通过基础资料收集整理、区片划定、测算区片综合地价，再通过汇总平衡验收；然后再进行听证反馈，最后汇总进行全省技术审查、备案及公布实施。石林县区片综合地价测算工作的技术路线如图1所示：图1石林县区片综合地价测算工作技术路线图4.工作体系石林县区片综合地价测算工作体系分为基础资料收集整理、划分区片、测算区片综合地价、州市平衡验收、听证论证、省级审查备案等方面。(a)基础资料基础资料收集是区片综合地价测算重要基础性工作，主要内容是通过资料收集

13、、空间影像判识、实地踏勘等方式，对特定时间点的各行政村土地原用途、资源条件、产值、区位、供求关系以及人口与经济社会发展水平等进行调查；同时选取近年来征地比较活跃的区域进行重点调查；对调查结果进行汇总分析，从而掌握原征地补偿标准的实施情况，为新划定区片和测算地价提供支撑，提高新制定的区片综合地价的质量和实用性，确保征地补偿公平合理，切实维护被征地农民合法权益。(b)划分区片在充分分析研究2020年征地补偿标准成果的基础上，石林县根据实际调查情况，判断征地统一产值标准的测算范围和区域是否符合本地征地补偿的实际情况，根据技术方案中的要求，以行政村为基本单元，根据土地资源条件、土地区位、经济社会发展水

14、平等方面。主要确定以土地类型、土地产值、土地区位、耕地等级、人均农用地、土地供求关系、当地经济发展水等主要因素对基本单元的影响程度，依据调查资料及其它有关统计资料进行综合评价，计算各行政村的各因素的分值，然后进行加权求和得到各基本单元的总分值，最后进行将基本单元相近的进行归并、调整,进行分区。划定区片时，尽量考虑到村行政界线的完整性，原则上不得打破村级行政界线，可以将同一乡镇的多个行政村归并为一个区片，也可以将不同乡镇的多个行政村归并为一个区片。归并时要注意征地区片的大小适当，离城镇越近的区片应当越小，离城镇越远的区片可以适当大一些，最终确定区片。（c）区片综合地价测算征地区片综合地价测算方法

15、为：农用地产值修正法和社会经济指标更新法Q本次测算采用农用地产值修正法和社会经济指标更新法进行测算各区片综合地价。农用地产值修正法是以当地主导耕作制度为基础，将农用地未来可预期持续获得的综合产值收益还原到当期，并结合被征地农民安置需要，考虑土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素进行修正后，测算区片价的方法。社会经济指标更新法是以现行区片价为基础，根据更新周期内主要社会经济指标的变化情况，对现行征地补偿标准水平进行调整更新，形成新一轮区片价的方法。（d）听证论证根据程序公开的原则，组织由农业、林业、财政、统计、物价、工商等部门，以及农村集体经济组织、农民群众代表及社会各界人士参加的听证会，对区片综合地价进行论证和听证，广泛听取意见和建议，形成区片综合地价的听证意见