第三部分资产评估报告书正文.docx

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1、第三部分资产评估报告书正文黑城评报字（2023）第A029号绥化市和美城市安居工程投资有限公司：黑龙江城源资产评估房产土地评估有限公司接受贵单位的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用收益法按照必要的评估程序，对绥化市和美城市安居工程投资有限公司拟资产租赁行为所涉及的房地产在2023年4月1日的租赁价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一、委托人、产权持有者和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人的概况（一）委托人、产权持有者名称：绥化市和美城市安居工程投资有限公司统一社会信代码：MA1AXDR21Q类型有限责任公司（国有控股）法定代表人：曲景

2、琳注册资本伍仟万圆整成立日期2018年01月02日住所绥化市北林区黄河北路（建设大厅内）经营范围：房地产开发经营与销售；物业管理；园林绿化工程；室内外建筑装饰工程设计与施工。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）（二）其他资产评估报告使用人：评估报告仅限委托人在载明的评估目的和用途范围内使用，无其他资产评估报告使用人。二、评估目的依据绥化市和美城市安居工程投资有限公司会议纪要的要求，对绥化市和美城市安居工程投资有限公司拟资产租赁行为所涉及的房地产在2023年4月1日的年租金进行评估，为绥化市和美城市安居工程投资有限公司拟房地产对外租赁提供价值参考依据。三、评估对象和评估范围评

3、估对象为房地产的租赁价值。评估范围为拟资产租赁行为所涉及的房地产（双鸭山恒大酒店）。不动产权证：黑（2023）双鸭山市不动产权第号，建筑面积：28117平方米（酒店20285平方米、水上乐园7832平方米为烂尾工程）、酒店共18层（地下1层、地上17层、裙房3层）、框剪结构、2009年建成，于2021年装修完，用于经营（属商务休闲、政府接待型酒店、按4星设计），土地面积：34283.00平方米，权利类型：国有建设用地使用权，权利性质：出让，用途：商业，使用期限：2035年9月1日止。酒店建筑格局均按会馆物业设计,大堂、餐厅（自助、零点及婚庆）、客房、KTV、健身房等功能分区明确，布局合理，室内

4、装修采用大理石、墙面砖、壁纸、石膏/铝板、地毯等对建筑的大部分房间、走廊及大厅进行了装修，用料考究，设计合理。中央空调，消防齐全（喷淋、烟感及手爆）。共6部电梯（2部至17层、4部至3层），跑梯16个，地下1层为设备层及办公室，地上1-17为前台、客房、餐饮、娱乐等，客房共173间（86间标准双床房、71间标准大床房、套房15间、豪华套房1间），会议室5个（大会议室1个（113.8平方米）、小会议室4个（50-65平方米），餐饮有自助、零点、宴会，4个KTV包房，1个建身房，室外150个停车位。上述资产所有权、使用权归绥化市和美城市安居工程投资有限公司所有。经委托人确认，委托评估对象和评估范围

5、与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。四、价值类型价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。根据本评估项目的评估目的，本着客观、公正的评估原则，所评定的评估值确定的是资产的市场价值，其价值类型属于市场价值的确定范围。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日本着评估基准日的确定应尽可能与评估目的实现日接近的原则，由委托人确定本项目资产评估基准日为2023年4月1日。评估中所采用的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。六、评估依据（一）行为依据1、委托评估合同书；2、绥化市和美城市安居工程投资

6、有限公司会议纪要。（二）法律、法规依据1、国有资产评估管理办法（国务院1991年11月16日发布的第91号令）；2、中华人民共和国资产评估法中华人民共和国主席令第46号；3、企业国有资产监督交易管理办法（国务院国有资产监督管理委员会令第201632号）；4、中华人民共和国企业国有资产法（中华人民共和国第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议于2008年10月28日通过）；5、企业国有资产评估管理暂行办法（国务院国有资产监督管理委员会令第12号）；6、企业国有资产评估项目备案工作指引国资发产权201364号；7、国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意

7、见的通知（国务院办公厅文件国办发2001102号）；8、关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知（国资发产权2006274号）；9、中华人民共和国民法典（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过）；10、中华人民共和国公司法（中华人民共和国主席令第8号2013年12月28B）；11、其他相关的法律法规文件。（三）准则依据1、资产评估基本准则（财资201743号）；2、资产评估职业道德准则（中评协201730号）；3、资产评估执业准则一资产评估程序（中评协201836号）；4、资产评估执业准则一资产评估报告（中评协201835号）；5、资产评估执业准则一资产评估委托合同（

8、中评协201733号）；6、资产评估执业准则一资产评估档案（中评协201837号）；7、资产评估执业准则-资产评估方法（中评协201935号）；8、资产评估执业准则不动产（中评协（2017）38号）；9、资产评估机构业务质量控制指南（中评协201746号）；10、资产评估价值类型指导意见（中评协201747号）；Ik资产评估对象法律权属指导意见（中评协201748号）。（四）产权依据1、不动产权证。（五）取价依据1、双鸭山市宾馆租赁市场询价资料；2、双鸭山市餐饮业及娱乐业市场调查；3、现场鉴定记录及其他相关评估资料；4、委托人提供的申报材料及其它资料；5、有关询价资料和参数资料。七、评估方法（

9、一）评估方法的选择根据资产评估准则一一基本准则等有关评估准则规定，租金评估的基本评估方法可以选择市场法、收益法。1、市场法市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的评估方法。其使用的基本前提有：（1）存在一个活跃的公开市场；（2）公开市场上存在可比的资产及其交易活动。由于近期双鸭山市没用同规模、档次水库租赁案例，故不采用市场法进行评估。2、收益法收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的评估方法。应用收益法必须具备的基本前提有:（1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预

10、测并可用货币衡量；（3）被评估资产预期获利年限可以预测。宾馆主要的经济效益为客房、餐饮等收入，未来预期收益及收益所承担的风险也可以预测，成本也可以计量，故宜采用收益法进行评估。3、成本法在市场难以提供类似估价对象的可比实例，也不易准确预测净收益时，成本法可以作为主要的估价方法。由于市场未来预期收益及收益所承担的风险也可以预测，成本也可以计量，且按房地产所处位置，建筑物的重置价格与租赁比不符，故不选用成本法。综上所述，本次宾馆租金评估采用收益法。（二）评估方法简介年租金=宾馆年毛收入一年营业成本及营业费用一年管理费用及财务费用一年改造费用一有关税费一年经营者利润八、评估程序实施过程和情况本次评估

11、于2023年6月10日开始，至2023年6月16日完成，实施的主要评估过程如下：（一）接受委托阶段在接受关于本项目的委托后，即成立了评估项目工作组，并根据其评估目的、评估对象及范围、评估基准日，拟订了评估工作方案。（二）评估准备阶段1、评估人员指导委托人填写委托评估资产清查评估明细表，收集有关产权证明资料。2、对委托人填报的数据资料、产权证明资料进行了初步复核验证，作好下一步资产清查工作的人员和时间安排。（三）资产清查阶段在委托人、资产占有方配合下，根据资产清查评估明细表的内容到现场进行实物核实和勘测，对房屋状况进行察看、记录，并询问了解了资产的使用状况，对核实和勘测后的房地产进行技术评定。（

12、四）评定估算阶段该阶段主要工作为：开展市场调研、询价工作，搜集评估资料、确定评估方法，具体步骤如下：1、根据委托评估资产的实际情况和特点，制定具体评估方法；2、查阅委托评估资产的产权证明文件；3、对委估的资产进行评定测算，确定其评估值。（五）评估结论分析阶段根据初步评估结果，进行分析工作，根据分析情况，对资产评估结果进行调整、修改和完善。（六）提交评估报告根据评估工作情况和确定的评估结论，起草资产评估报告书，经内部三级复核和与委托人交换评估意见后，向委托人提交正式资产评估报告书。九、评估假设评估假设：（一）交易假设交易假设是假定待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟

13、市场进行估价。（二）公开市场假设公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。（三）一般假设1、对于纳入本次评估范围的资产的法律描述或法律事项（包括其权属或负担性限制），本公司按准则要求进行一般性的调查并披露，但不对其真实性作任何形式的保证;2、我们对价值的估算是根据评估基准日本地和临近地区货币购买力做出的；3、所评

14、估资产所处的地区政治、经济和社会环境无重大变化；4、评估测算涉及的汇率、利率、物价在正常范围内波动，不考虑通货膨胀因素影响，价格均为不变价。（四）特殊假设1、委托人及产权持有人提供的相关资料和文件真实、准确、完整、客观、合法、有效，不存在欺骗、误导等现象；2、在评估师所能调查了解范围外，纳入评估范围的资产不存在影响其质量、使用状况和权属的瑕疵事项；3、纳入评估范围的资产能够按照其规定用途和合理使用的方式合法、有效地持续使用下去，并在可预见的使用期内，不发生重大变化；（五）限定假设：根据委估资产权益等现时状况，为使评估工作正常进行，在实际评估中，对评估结果成立条件、适用范围等特做出相应限定假设，

15、详见本评估报告第十一部分一特别事项说明。十、评估结论黑龙江城源资产评估房产土地评估有限公司接受绥化市和美城市安居工程投资有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用市场法按照必要的评估程序，对绥化市和美城市安居工程投资有限公司委托评估的资产在2023年4月1日的租赁价值进行了评估。根据以上评估工作，得出如下评估结论：在评估基准日2023年4月1日，绥化市和美城市安居工程投资有限公司拟资产租赁行为所涉及的房地产的租赁价值为131.31万元/年。评估结论详细情况见资产评估明细表。资产评估结果汇总如下：资产评估结果汇总表项目账面价值租金价值（年）增减值增值率ABC=B-AD=CA100%1流动资产-2非流动资产-131.31-3其中：可供出售金融资产-4持有至到期投资-5长期应收款-6长期股权投资-