物业管理对比 住宅物业和商业物业全.docx
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1、物业管理对比住宅物业和商业物业-经营模式简介对于住宅物业和商业物业的基本经营模式,这里就用同时拥有住宅物业、商业物业的合景悠活(03913)招股说明书内容举例。可以看到,住宅物业管理的核心内容是基础服务和增值服务,而商业物业管理的核心内容除此之外还包括商业运营,即协助入驻企业开展商业经营。预售管理服务在关联房企销售过程中发挥一定作用,但从长期来看物业管理仍然是一个以存量服务为主的业务,预售管理服务长远来看占比不会太高。表1:合景悠活住宅物业和商业物业简介:住宅物业商业物业预售管理服务预售展销单位和销售办事处的清洁、保安及维护服务预售展销单位和销售办事处的清洁、保安及维护服务物业管理未交付或已交
2、付物业管理服务:清洁、为业主或租户提供商业物业管理服务,譬如档案管理、清洁、服务保安、园艺、维修保安、园艺以及维修及维护服务(基及维护等础业务)社区物业代理服务;家其他增值服务:代理收租、广告增值居服务;公共区域等服务增值服务(增值业务)商业为业主及物业发展商提供商业运河营运服务,譬如前期规划与咨询服务服务、租户招揽服务、租户管理服务及营销推广服务等资料来源:合景悠活(03913)招股说明书,亨通伟德投资二.盈利能力角度对比首先从静态的盈利能力上看,住宅物业管理的毛利率普遍在15%35%之间,而商业物业管理的毛利率普遍在30%以上,后者盈利能力显著强于前者。从收费标准上看,2020年百强物业企
3、业中住宅物业平均2.05元/月/平米,而商业物业为6.23元/月/平米,后者收费标准明显更高。为什么会出现盈利能力的差别,接下来从几个方面来进行对比:1 .专业化程度:住宅物业的基础物业服务大体上是完全相同的,包括社区内的清洁、保安、园艺、维修及维护等,技术要求不高,同质化极其严重。增值服务方面各个企业差异较大,专业程度高,不同公司侧重点不同,囊括了二手房代理、团购、团餐、养老、托幼等不同类型。但这些业务模式目前尚处在发展过程中,并没有全行业成熟统一的模式。商业物业业务则是根据不同定位、商户需求不同而呈现不同模式,更侧重商业项目运营全流程管理,服务内容更为丰富,专业化程度高。2 .客户议价能力
4、:住宅物业面对客户较多,由于是统一定价,没有针对个别客户的提价能力。优点在于收取物业管理费类似收租,续约率高稳定性强。商业物业则是同入驻商户一对一签约,虽然受合同期限的限制续约率相对较低,但面对单一客户议价能力更强,能够根据服务内容的不同、服务质量的高低形成差异化定价。3 .定价机制:住宅物业收取物业费标准受到政府指导价限制,处于较低水平,未来价格有望逐步放开。加上基础服务同质化的原因,提价难度很高。商业物业定价并没有政策上的限制,而是以市场化机制为主导,提价难度低。4 .收缴率:2020年百强物管企业住宅物业收缴率则为91.7%,商业物业收缴率为93.1%o两者都处于较高的水准,后者略高。5
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