资产评估报告.docx

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1、资产评估报告评估项目名称：圣鸿集团有限公司所有的长沙圣鸿置业有限公司股权市场价值评估项目委托方：浙江省武义县人民法院估价方：义乌市明瑞资产评估有限公司评估报告编号：义明瑞评字(2016)第238号目录第一部分注册资产评估师声明3第二部分评估报告摘要4第三部分评估报告正文5第四部分附件9注册资产评估师声明1.就注册资产评估师所知，评估报告中陈述的事项是客观的。2 .注册资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委托方和相关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。3 .评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的，仅在本评估报告设定的评估假设和限制条件下成

2、立。4 .评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。5 .注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。6 .注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象司法处置提供参考依据而评估其市场价值。随着时间及市场情况的变化，该价值需作相应的调整。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。7 .遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象司法处置前提下评估对象市场价值进行估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰当使

3、用本评估报告是委托方和相关当事方的责任。8 .本评估报告所依据有关资料由委托方提供，其真实性由资料提供方负责，本评估报告不作为确权依据。9 .报告使用人应全面阅读本报告，并特别注意评估报告中“评估假设”、“价值定义”、“使用限制说明”等中所载明的内容。评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。电话：佐-,;：地址:浦江市江宾西路48号邮编:3 2 2 0 0 0义乌市明瑞资产评估有限公司义明瑞评字2016第238号评估报告摘要本摘要内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告全文，并应特别注意资产评

4、估报告正文中第十三项“评估报告特别事项说明和使用限制说明”对评估结论的影响本公司接受浙江省武义县人民法院(2016)浙武委评98号的委托，以国家有关法律、法规、制度和有关资料为依据，以2016年9月30日为评估基准日，对圣鸿集团有限公司所有的长沙圣鸿置业有限公司股权价值进行了评估，并得出了公允价值。根据评估对象的特点及其实际情况，本次评估采用成本法。在评估中遵循独立、客观、公正、科学的原则，在对评估对象进行了核实、分析等必要的评估程序后予以评定估算。评估结果如下：圣鸿集团有限公司所有的长沙圣鸿置业有限公司股权于评估基准日在司法处置前提下的市场价值为人民币37,272,622.07元，大写：人民

5、币叁仟柒佰贰拾柒万斌仟陆佰贰拾贰元零柒分。法定代表人：注册资产评估师：义乌市明瑞资产评估有限公司二O一六年十一月三十日诲其此叫 电传地邮义乌市明瑞资产评估有限公司义明瑞评字2016第238号资产评估报告一、委托方：浙江省武义县人民法院督办人：陈伟平电话:二、评估机构名称：义乌市明瑞资产评估有限公司地址：义乌市江滨西路48号3楼电话：85100751、85100752三、评估对象和评估范围评估对象为长沙圣鸿置业有限公司净资产价值。评估范围为长沙圣鸿置业有限公司所拥有的流动资产和流动负债及其他相关资产价值，其净资产价值根据资产总额价值减去负债总额价值后确定。圣鸿集团有限公司所有的长沙圣鸿置业有限公

6、司股权价值根据长沙圣鸿置业有限公司净资产价值及其持股比例计算确定。据浙江省武义县人民法院(2016)浙0723执1913号之一执行裁定书,该股权已被裁定拍卖。四、评估目的确定圣鸿集团有限公司所有的长沙圣鸿置业有限公司股权价值市场价值，为委托方司法处置提供价值参考依据。五、价值类型及定义价值类型：市场价值定义：本评估结果是评估对象在司法处置前提下确定的客观合理价格。六、评估基准日：2016年9月30日。七、评估原则：公平原则、估价时点原则、合法原则、谨慎原则。八、评估依据1 .国务院1991年11月16日发布的91号令国有资产评估管理办法；2 .原国家国有资产管理局发布的(92)36号国有资产评

7、估管理办法施行细则;3 .财政部发布的资产评估准则一一基本准则；4 .财政部发布的资产评估职业道德准则一一基本准则；5 .义乌市人民法院司法鉴定委托书；6 .评估人员对资产核实、分析等搜集的佐证资料。九、评估方法根据国家规定和委托评估目的，本次评估采用成本法。十、评估程序本次评估是以2016年9月30日为评估基准日进行的。评估起止时间：2016年10月10日至2016年11月30日结束。主要工作包括以下步骤:1 .明确评估目的、评估对象和范围，选定评估基准日；2 .评估人员调查了解；3 .评估人员搜集评估资料；4 .评估人员选择评估方法和计算公式、分析确定评估结果；5 .汇总编写资产评估报告，

8、汇集资产评估工作底稿；6 .评估机构内部审核检验评估结果；7 .提交资产评估报告。十一、评估假设1 .委托方提供的情况是真实的，有关资料都是合法、有效的。2 .本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下根据委托评估的目的，评估具体情况和前述评估原则、依据而确定的市场价值。十二、评估结果圣鸿集团有限公司所有的长沙圣鸿置业有限公司股权于评估基准日在司法处置前提下的市场价值为人民币37,272,622.07元，大写：人民币叁仟柒佰贰拾柒万贰仟陆佰贰拾贰元零柒分。评估结果形成过程为：长沙圣鸿置业有限公司于评估基准日在司法处置前提下的净资产市场价值为53,246,602.96元，详见资产清查评估明细表。

9、根据长沙圣鸿置业有限公司股东出资情况，圣鸿集团有限公司对长沙圣鸿置业有限公司的持股比例为70%,故圣鸿集团有限公司所有的长沙圣鸿置业有限公司股权价值为53,246,602.96元*70%,即37,272,622.07元。十三、评估报告特别事项说明和使用限制说明1 .长沙圣鸿置业有限公司于2013年5月通过出让方式取得长沙市“滨江新城A7地块”总有效用地面积46.27亩，根据成交确认书中约定，长沙圣鸿置业有限公司应在成交确认后6个月内缴清土地成交总价29,554万元，并在规定时间内完成土地开发。由于多种因素影响，长沙圣鸿置业有限公司时至今日仅缴付土地出让相关款项13,227万元（在长沙圣鸿置业有

10、限公司预付账款项目中列示），且未对土地形成有效的开发，由此可能导致高额土地违约金责任风险和土地被政府无偿收回的风险。鉴于围绕该宗土地的开发存在较多不确定因素，评估人员无法估计有关该宗土地继续开发的政策意见。故我们按照该宗土地能够以原长沙圣鸿置业有限公司摘牌时价格被第三方接盘、未考虑土地违约金责任风险和土地被政府无偿收回的风险的情况下按照成本法列示该宗土地取得成本。若出现无法满足这一条件时，应根据情势变更提请本资产评估机构重新评估资产价值、更新评估结论或委托其他资产评估机构重新评估。2 .本评估报告应用有效期一年，自2016年10月1日至2017年9月30日。3 .本评估报告仅供委托方为本次评估

11、目的使用和送交资产评估主管部门审查使用。4 .未经本评估机构书面同意，不得向委托方和评估报告审核部门外的任何单位或个人提供本评估报告的全部或部分内容。本评估报告内容不得被摘抄引用或披露于公开媒体。5 .本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途，并在本项使用限制说明的情形下使用。因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。十四、评估报告提交日期本评估报告于2016年11月30日提交给浙江省武义县人民法院。十五、资产评估机构及有关人员签章法定代表人：注册资产评估师：义乌市明瑞资产评估有限公司二O一六年十一月三十日1、资产清查评估明细表2、浙江省武义县人民法院(2016)浙武委评98号司法评估委托书3、资产占有方营业执照复印件及工商登记基本情况表复印件4、评估机构企业法人营业执照复印件5、评估机构资质证书复印件6、注册资产评估师资格证书复印件