上海振龙房地产开发有限公司股东全部权益市场价值资产评估报告书.docx

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1、本报告依据中国资产评估准则编制上海创兴资源开发股份有限公司拟进行股权转让涉及的上海振龙房地产开发有限公司股东全部权益市场价值资产评估报告书中天创意评报字(2022)第V1031号ZHONGTlANCULTVRALASSETSAPPRAlSALIn中天刨产评估二0二二年十二月二十七日Z4IQNC11N(lLTlR,l.AXNmAIIK.ISI,资产评估报告书目录资产评估报告声明摘要3资产评估报告书6一、委托人、被评估单位及其他评估报告使用人6二、评估目的11三、评估对象和评估范围H四、价值类型14五、评估基准日14六、评估依据14七、评估方法16八、评估程序实施过程和情况22I、口25、特别事项

2、说明25十二、资产评估报告使用限制说明28十三、资产评估报告日29资产评估报告附件312HM11NCULTUiULASSETSPPKIS.I.中天创意资产评估上海振龙房地产开发有限公司资产评估报告书资产评估报告声明一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任。三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估

3、报告使用人和法能行政法规规定的资产评估报告使用人使用除此之外其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。四、本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。五、本资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。六、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。七、本资产评估机构及资产评估师

4、与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。八、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评、中天创意资产评估上海振龙房地产开发有限公司资产评估报告书估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。九、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明

5、的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。W中天创童资产评估上海振龙房地产开发有限公司资产评估报告书上海创兴资源开发股份有限公司拟进行股权转让涉及的上海振龙房地产开发有限公司股东全部权益市场价值资产评估报告书中天创意评报字（2022）第V1031号摘要北京中天创意资产评估有限公司（以下简称“本资产评估机构”）接受上海创兴资源开发股份有限公司的委托按照法僧行政法规和资产评估准则的规定坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对上海创兴资源开发股份有限公司拟转让股权涉及的上海振龙房地产开发有限公司股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现将评估报告摘要如下：一

6、、评估目的：上海创兴资源开发股份有限公司拟转让持有的上海振龙房地产开发有限公司的股权，需对该事宜所涉及的上海振龙房地产开发有限公司股东全部权益于评估基准日的市场价值进行评估，为股权转让提供价值参考。二、评估对象及评估范围：评估对象为上海振龙房地产开发有限公司股东全部权益的市场价值，评估范围为上海振龙房地产开发有限公司全部资产与负债。三、评估基准日：2022年9月30日。四、价值类型：市场价值。五、评估方法：资产基础法。六、评估结论：经采用资产基础法评估，上海振龙房地产开发有限公司总资产账面价ZIHtX61lfSmelNl.W中天创意资产评估上海振龙房地产开发瑁限公司资产评估报告书值为1,321

7、,819.27万元，负债1,303,272.43万元，股东全部权益于评估基准日的账面价值为18,546.84万元，评估价值为145,521.98万元,增值额为126,975.14万元,增值率为684.62%o七、提醒报告使用人注意事项：（一）因被评估单位为房地产公司，截至评估基准日，房地产开发项目已大部份开发并预售，目前仅剩余后期的酒店建设和商业物业的销售，企业没有充足的土地储备，后续经营无法预测，被评估单位的未来盈利预测存在分析障碍，不具备采用收益法评估的条件；同时基于房地产开发企业的特点，各公司开发项目不同，土地存储充足程度不同，可比性较差，不具备采用市场法的条件，故本次仅采用了一种评估方

8、法即资产基础法进行评估。！（二）评估范围内的别墅共2,621.15平方米，共10套，该部分别墅建于绿洲康城-金帝豪苑土地上，绿洲康城-金帝豪苑建于2005年前，原规划许可证、建设用地规划许可证及开工许可证均已过期，该部分别墅属于未批先建的违规建筑，无法办理预售许可证。且绿洲康城-金帝豪苑老业主，对开发商新建行为向有关部门进行了投诉。考虑到该部分别墅未批先建和被投诉问题，评估时按零确定收入。（三）评估范围内E14地块东地块规划用途为社区服务用地，目前东、北地块共开发建设面积约39,855.36平方米，其中6,655.16平方米社区配套面积已向当地有关部门移交，其他面积目前无法办理预售许可证，对于

9、该部分面积后期如何处理被评估单位无法确定具体处置方案。评估过程中对该部分开发产品按实际发生的建安成本和土地成本确定收入。（四）因项目开发建设较久，受限于建设期工艺水平及使用材料限制，目前已出现外墙脱落现象，上海振龙因高空坠落及外墙渗水问题被业主投诉，因开发小区未成立业主委员会且项目已过质保期，作为建设单位上海振j中天创意资产评估上海振龙房地产开发布限公司资产评估报告书龙需要承担相应的维修责任，评估过程中后续投入成本考虑了维修费用。（五）评估范围内的绿洲康城项目，E14地块1-3标与剩余32,293.OO平方米为一体出具了规划指标其中E14地块1.3标开发过程中使用了全部建筑指标对于剩余土地已无

10、建设指标，需要开发建设成休闲娱乐公园。评估过程中按被评估单位提供的建筑规划考虑了后续建筑成本。同时，因该项目规划设计年份较久远，车位配比较低，为解决业主停车难问题，上海振龙拟向有关部门申请建设地下停车场，建成后的停车场由开发商持有并对外出租经营。考虑到该设想既解决了停车难的社会问题，又符合现有土地开发实际，建筑技术也是可行的，评估过程中按被评估单位提供的建设地下车位的设想进行了考虑，并考虑了相应的建筑成本和后续经营价值。（六）长期股权投资单位浙江平湖九龙山亲水湾旅游开发有限公司2014年1月4日通过招拍挂方式取得两宗123,264.40住宅用地（普通商品住房用地），目前项目已进行了平整和桩基工

11、程。因当地政府拟调整该地块的开发设计方案，相关的规划设计条件均需重新协商，若企业继续开发，需按当地政策要求增加文旅元素，建筑高度和容积率均需要进行调整。目前相关指标尚未商定，公司是否继续开发暂不确定。评估过程中对土地价值按账面价值列示。评估结论的使用有效期：自评估基准日2022年9月30日起一年内有效。以上内容摘自资产评估报告书正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告书正文。jrilllI1M.TI.tRl.WA*.y中天创意资产评估上海振龙房地产开发有I1艮公司资产评估寸艮告书上海创兴资源开发股份有限公司拟进行股权转让涉及的上海振龙房地产开发有限公司股东全部权

12、益市场价值资产评估报告书中天创意评报字（2022）第V1031号上海创兴资源开发股份有限公司：北京中天创意资产评估有限公司（以下简称“本资产评估机构”）接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对贵公司拟转让股权涉及的上海振龙房地产开发有限公司股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一、委托人、被评估单位及其他评估报告使用人委托人：上海创兴资源开发股份有限公司被评估单位：上海振龙房地产开发有限公司（一）委托人：名称：上海创兴资源开发股份有限公司类型：其他股份有限公司（上市公司）公司代

13、码:600193公司简称：创兴资源统一社会信用代码：913100001551810371住所：上海市浦东新区康桥路1388号三楼A法定代表人：陈建玲注册资本：42537.3万元人民币成立日期：1996-08-252HM11NClLTVIUI.ASSETSPPKIS.I.中天创意资产评估上海振龙房地产开发有限公司资产评估报告书经营范围：矿业投资，实业投资，从事货物及技术的进出口业务。【企业经营涉及行政许可的，凭许可证件经营】。主要业务：主题乐园场馆、高端酒店及住宅的工程施工总承包、室内装修总承包、工程项目相关的BlM建模咨询服务和商品销售。（二）被评估单位：1基本信息：名称：上海振龙房地产开发有

14、限公司法人代表：刘子英设立日期：2001年8月9日公司住址：浦东新区康桥镇康桥路1388号二楼注册资本：67188万元统一社会信用代码：91310115703364919X经营期限：自2001年8月9日至无固定期限经营范围：房地产开发及经营，房屋装潢装修，物业管理；建筑材料的销售。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】。2、历史沿革：I上海振龙房地产开发有限公司（以下简称上海振龙）设立于2001年8月9日，是由厦门大洋集团有限公司与上海纳金投资有限公司共同出资设立的，设立时注册资本人民币2,（K）O万元。其中厦门大洋集团有限公司货币出资人民币1,200万元，占注册资本的60%

15、；上海纳金投资有限公司货币出资人民币800万元，占注册资本的40%o2002年7月15日，厦门大洋集团有限公司将其持有的上海振龙45%股权转让给上海吉龙房地产开发有限公司将其持有的上海振龙15%股权转让给陈榕生上海纳金投资有限公司将其持有的上海振龙40%股权转让给陈榕生。股权转让完ZHONGnA、CtILTVRAI.ASSETSAmtMsALy中天创意资产评估上海振龙房地产开发限公司资产评估报告书成后，上海振龙的股权结构为：陈榕生占注册资本的55%；上海吉龙房地产开发有限公司占注册资本的45%。2002年9月2日，上海振龙之股东上海吉龙房地产开发有限公司更名为“上海祖龙房地产开发有限公司”。2003年6月30日，上海振龙注册资本增加到人民币3亿元，其中李振华以现金增资人民币1,000万元，上海祖龙和陈榕生分别以资产评估增值方式增资人民币13,050万元和15,950万元。此次增资后，上海振龙的股权结构为陈榕生占注册资本的53.16%；