房地产估价师案例分析习题及答案2.docx

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1、房地产估价师案例分析精选习题及答案在寻求真理的长河中，惟有学习，不断地学习，勤奋地学习，有创造性地学习，才干越重山跨峻岭。今天为大家了案例分析精选习题及答案，希翼对大家有所匡助。（一）有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2km2,适宜发展“五通一平”的开辟后分块有偿转让;可转让土地面积的比率为60%;附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/m2;开辟期需要3年;将该成片荒地开辟成“五通一平”熟地的开辟本钱、管理费用等经测算为2.5亿元km2;贷款年利率为10%;投资利润率为15%：当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%,买方需要缴纳的税费为转让价格的4

2、%o1 .该成片荒地开辟完成后的总价值为（）亿元。A. 5B. 8C. 9.6D. 10.62 .该成片荒地的总价为（）亿元。A. 1627B. 2.135C. 2.726D. 2.9383 .假设开辟方不可为房地产投资者提供的数据是（）。A.测算拟开辟场地的最高价格B.测算拟开辟场地的最低价格C.测算开辟工程的预期利润D.测算开辟中可能浮现的最高费用（二）某旧厂房的建造面积为5000m2o根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/m2（按建造面积计），同时取得40年的土地使用权。估计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为100

3、0元/m2;装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为4000元/m2（建造面积）；销售费用和销售税费为售价的8%;购置该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%（折现率为12%）。4 .该厂房装饰装修改造后的总价值为（）万元。A. 2240B. 2000C. 1785.71D. 17605 .需补交土地使用权出让金等费用为（）万元。A. 100B. 200C. 240D. 3006 .利用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购置总价为（）万元。A. 1785.71B. 1313.25C. 1170.39D. 933.077 .不属于待开辟的土地是（）oA.生地8 .毛地C.耕地D.熟地（三）6年前，甲

4、提供一宗土地面积为100Om2、使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建立3000m2建造面积的房屋。房屋建立期为2年，建成后，其中1000m2建造面积归甲所有，2000m2建造面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙故意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购置下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不许并有争议，商议请一家房地产估价机构发展估价。8 .该房地产估价机构的估价思路不宜采用（）。A.市场法9 .本钱法C收益法D.假设开辟法10 该宗房地产未来16年的净收益现值之和为。（）万元。A. 1044.79B. 1000.00C. 973.82D. 829.9410.

5、该宗房地产未来16年后的28年土地使用权和房屋所有权在今天的价值为（）万元。A. 106.08B. 214.85C.829.94D.1044.79参考答案：（一）LC2.A3.B（二）4.C5.B6.D7.C（）8.B9.D10.B案例1：某建造物为28层框架剪力墙构造楼房，于XX年建成并投入使用，现对2层发展估价，2层套型设计较为合理，朝向为南，工程质量优，目前保养维护较好，有专业物业管理公司维护和管理，其外墙贴有白色条形砖，客厅卧室内墙面刷白色涂料，顶棚木条饰顶，有防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、室内预留电视、空调插孔、小区设有专门的消防系统。该房屋所有权及分摊的国有土

6、地使用权归乙方所有。现已被司法机关扣押。问题：1、该房屋是否可以使用最高最正确原那末发展估价?为什么？2、写出估价技术路线。参考答案：1、该房屋可以使用最高最正确原那末发展估价，因为该房地产是在遵循合法原那末的前提下，根据估价对象的情况以维持规划用途（为公寓）来实施的。2、市场法技术路线：实例;选取可比实例;建立价格可比根抵发展交易情况修正;发展交易日期修正;发展区域因素修正;发展个别因素修正，求出比准价格。收益法技术路线：有关资料，估算潜在毛收入，估算有效毛收入;估算运营费用；估算净收益;选用适当的报酬率;选用适宜的计算公式求出收益价格。案例2：某企业购得一个已停工5年的在建工程，构造封顶，

7、其中1-4层为商业裙楼，5-27层为住宅，裙楼局部已完成为了局部设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一局部和5-8层住宅局部向银行申请抵押贷款。问题：请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时考虑的主要因素。参考答案：1.题中所给出的已停工5年的在建工程，俗称之为“烂尾楼”，购置者欲向银行申请抵押贷款，首先应明确拟抵押的是2、3、4层的哪一局部，及5-8层住宅的哪一局部，即待估房地产的估价对象应该予以明确，当时购置此项在建工程的权益情况、转让情况、原建立单位的付款情况以及土地使用权限情况等都必须一一搞清，在此根抵上评估的抵押价值，应是拟抵押的房地产在委托估价时的公开市场

8、价值扣除法定优先受偿的款额后的余额，宜用偏保守的谨慎原那末发展估价。2 .详细地说，商业裙楼局部可以收益法为主，辅之以市场法与假设开辟法，住宅局部可以市场法为主，辅之以本钱法。无论采用什么方法都要注意这是在建工程，尚未竣工，更未验收启用，续建过程中的水电、设备购置安装费用，特别如商业裙楼的装饰、装修费用均不是小数;如果住宅局部是精装修公寓或者酒店式公寓，那末同样要考虑装饰、装修费用。3 .除需考虑以上问题外，对商业裙楼以收益法或者市场法、假设开辟法评估抵押价值，对住宅局部以市场法、本钱法评估抵押价值，在确定评估价值时，需考虑的主要因素有：土地使用权出让金额、土地使用年限、物业位置、环境根本要素

9、、开辟经营期、当地类似商场及住宅的售价、租金、运营费用、管理费用、销售费用、利率、销售税费、开辟本钱、报酬率（资本化率）等。案例3：甲、乙合作投资开辟一房地产工程，双方各出资100O万元，经草收益各按50%分成。到工程建成时投资正好用完，销售费用也已预提。工程的总建造面积10000m2,售价3000元/m2,销售税费为售价的7%o销售过程中，乙拿出一套建造面积IoOnI2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该工程在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得13

10、51.05万元;乙那末认为该套房屋的本钱为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。问题：假设不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?应该怎样分配?为什么？参考答案：1.甲、乙的分配方案均不合理。2.甲应分得1395万元，乙应分得1367.1万元。3.因为，如果乙拿走的房屋用于销售，共可回收价款2790万元，双方可各分得1395万元；由于送礼是乙的个人行为，不应让甲的收入受到影响，甲仍应获得1395万元，乙尚可获得1367.1万案例4：某管道工程建立工程，在施工过程中未经事先允许，施工单位根据业主的建议在某销售单位订购了一批钢管。钢管运抵施工现场后，经监理人

11、员检验发现，钢管质量存在以下问题：1、施工单位未能提交产品合格证、质量保证书和检测证明材料；2、钢管外观粗糙、标识不清，并且存在锈斑。3、施工单位已经取样送检，经具有实验资质的单位试验质量合格，并出具了试验报告。问题：1、对上述问题应如何处理？2、如果管材不合格发展退场等损失如何处理？参考答案：1、由于该批钢管是由施工单位采购的，经监理工程师检验发现该批钢管外观不良，标识不清，且无产品合格证等资料。故监理工程师应书面通知施工单位不得将该批钢管用于本工程工程，并抄送业主备案。2、监理工程师应要求施工单位提交该批钢管的产品合格证、质量保证书、材质化验单、技术指标报告和生产厂家生产许可证等资料，以备监理工程师对生产厂家和材质保证等方面发展书面资料的审查。