雷州市西湖片区控制性详细规划05-03-10等地块局部调整必要性论证及调整方案.docx

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1、雷州市西湖片区控制性详细规划（05-03-10等地块）局部调整必要性论证及调整方案为加快推进城市扩容提质，提高土地集约利用率，盘活国有资产，促进土地开发，推动雷州市中心城区城市建设的顺利进行，提高规划的可实施性，并为规划行政管理部门提供法定依据，经论证研究，拟对雷州市西湖片区控制性详细规划（05-03-10等地块）进行局部调整。一、项目背景雷州市西湖片区控制性详细规划（以下称“现行控规”）于2020年由雷州市人民政府雷府办函2020287号文件批准实施，随着城市扩容提质的深化，西湖片区部分储备用地，在实际开发建设过程中，现行控规局部地块规划确定的用地性质、用地布局不符合城市发展要求，需进一步优

2、化。为了进一步优化规划布局，解决原规划的局部地块用地性质同建设需求存在的矛盾，促进国有资产增值，提高集约用地水平，更好地指导该区的建设发展，根据广东省城市控制性详细规划管理条例第二十一条，现申请对现行控规05-03-10等地块的用地性质和公共服务配套设施等内容进行调整，并根据雷州市城市规划管理技术规定（2018版）结合实际落实有关控制指标。二、调整范围本次规划调整范围位于雷州市西湖片区05-03-08、05-03-09、05-03-10、05-03-IK05-03-12、05-03-13地块以及06-01街坊的部分农林用地和村庄建设用地，涉及用地面积46.83公顷，具体为：北至仁爱路，西至清端

3、一路,南至东六路，东至雷祖大道东。三、调整依据本规划调整的主要参考依据有：(1)中华人民共和国城乡规划法(2019修正)(2)中华人民共和国土地管理法(2019修正)(3)城市规划编制办法(2006年4月)(4)城市、镇控制性详细规划编制审批办法(2011年)(5)广东省城乡规划条例(2013年)(6)城市用地分类与规划建设用地标准(GB501372011)(7)广东省城市控制性详细规划管理条例(2005.12.1实施)(8)雷州市城市规划管理技术规定(2018)(9)雷州市城市总体规划(2011-2035年)(10)雷州市土地利用总体规划(2010-2020)(三)雷州市西湖片区控制性详细规

4、划(12)广东省自然资源厅印发关于加强和改进控制性详细规划管理若干指导意见(暂行)的通知(粤自然资发(2021)3号)(13)相关文件及证件资料四、调整原则本次规划调整在不改变建设用地规模、发展方向和总体布局的前提下,对05-03-10等地块的用地性质和用地边界进行调整，优化用地布局，并根据雷州市城市规划管理技术规定(2018版)结合实际落实有关控制指标，优化公共服务配套设施。五、调整必要性分析1、解决原控规已不能适应城市快速发展需求的矛盾随着城市建设的快速发展和变化，原控规已不能适应本片区城市的发展需求，为了更好地适应和引导原控规地块的发展，须根据中华人民共和国城乡规划法的有关规定对原控规的

5、05-03-10等地块做相应的修改。主要调整原因体现在两个方面：一是规划区内原雷州市汽车修配厂用地长期租赁给私人使用，收益率过低，无法解决原职工的安置问题，现市政府拟回收该土地，纳入土地储备，用于住宅开发，从而盘活国有资产，实现国资资产的保值增值，同时也能提高土地价值，改善居民居住环境，改善城市景观。二是为加快该片区社会发展，提高居民生活水平，提高道路服务水平并减轻附近路网的压力，进而促成老城区焕发新的经济活力，经雷州市政府第十七届12次常务会议批准，现对Y401乡道（雷州大道至雷祖大道段）进行改（扩）建，道路红线宽度由12米扩宽为18米，道路等级为城市支路。2、有利于盘活国有资产，提升区位价

6、值，改善城市景观本规划区位于雷州市中心城区雷州大道板块，雷州大道贯穿南北，规划区内原汽车修配厂用地长期租赁给私人使用，鱼龙混杂，安全隐患大，私搭乱建众多，破烂不堪，现市政府拟回收该土地，纳入土地储备，用于房地产开发，从而盘活国有资产，提升区位价值，改善城市景观，同时也能有效解决原汽车修配厂的职工安置和社保问题，但由于现行控规规划为商业用地，加之当前商业不景气，无企业有意愿开发，若调整为住宅用地进行开发，将有效盘活国有资产，提升区位价值，改善城市景观。3、有利于加快城市更新，增加经济效益为了满足城市居民居住要求，整合土地资源，优化05-03-10等地块用地性质和公共配套设施，有利于城市有序建设开

7、发，从而实现城市土地经济效益最大化，有利于发挥城市土地的经济效益。六、调整内容本次规划调整在不改变建设用地规模、发展方向和总体布局的前提下,对05-03-10等地块的用地性质和用地边界进行调整，优化用地布局，根据雷州市城市规划管理技术规定（2018版）结合实际落实有关控制指标,完善公共服务配套设施。1、用地调整本次调整对个别地块用地性质进行调整，其他地块均保持原控规用地性质不变，仅根据已审批规划和实际修正用地边界，具体如下：05-03-08地块根据权属和实际将地块边界进行修正，用地性质保持通信用地不变，用地面积由7383.22平方米增加为7618.83平方米；05-03-09地块根据权属和实际

8、将地块边界进行修正，用地性质保持商业用地不变，用地面积由58591.65平方米减少为5641.99平方米；05-03-10地块根据权属和实际将地块边界进行修正并整合周边地块，用地性质由商业用地、加油加气站用地、环卫用地和防护绿地（上述用地性质为原控规用地性质，不动产权证用途为公共设施用地）调整为二类居住用地，用地面积由14743.20平方米增加为17450.84平方米；05-03-11地块根据权属、已审批规划对地块边界进行修正，同时考虑到加油站地块大部分用地已出让，也能满足加油站需要，剩余地块设置10米防护绿地后整合到相邻地块，用地性质保持加油加气站用地不变，用地面积由3747.73平方米减少

9、为2398.63平方米;05-03-12地块根据加油站安全防护要求和实际将地块边界进行修正，在05-03-11地块西、南、北侧设置10米防护绿地，剩余用地整合到05-03-10地块，用地性质保持防护用地不变，用地面积由1722.83平方米增加为1852.17平方米;05-03-13地块整合到05-03-10地块，并按不少于原控规用地规模置换至06-01-12地块，用地性质保持环卫用地不变，用地面积由1473.82平方米减少为1480.69平方米；05-03-13地块置换至06-01-12地块，在06-01-12地块东、西、南侧设置10米宽的防护绿地，用于卫生防护，用地编码为06-01-13,用

10、地性质为防护绿地，用地面积为1221.11平方米。2、道路调整本次对悦享路（Y401）道路线型和道路红线宽度进行优化调整,道路线型在现状道路的基础上结合实际进行优化调整，道路红线宽度由12米扩宽为18米，道路等级为城市支路，道路断面为：2.0m（非机动车道）+14.0m（车行道）2.0m（非机动车道）。3、开发强度调整本次调整对用地性质未做调整（含仅对地块边界修正）的地块，其容积率、建筑密度、绿地率和建筑限高均保持不变；用地性质发生调整地块按雷州市城市规划管理技术规定（2018版）结合实际落实有关控制指标如下：05-03-10地块用地性质为二类居住用地,容积率设定为小于或等于3.1,建筑密度设

11、定为小于或等于30%,绿地率设定为大于或等于30%,建筑限高保持80米不变。4、公共服务配套设施根据雷州市城市规划管理技术规定(2018版)完善公共服务配套设施，原控规规划的各项配套设施予以保留，同时新增物业管理用房、托老所和垃圾收集点，具体如下：05-03-10地块中的邮政电信营业所予以保留，并新增物业管理用房、托老所和垃圾收集点。七、规划调整前后对比本次规划调整涉及控制指标和公共服务配套设施调整，调整前后用地控制指标对比如下：调整前后地块控制指标地块编码土地使用性质用地面积(m2)计容建筑面积(m2)容积率建筑密度(%)绿地率(%)建筑限高(m)配套设施代码名称控规调整前05-03-08U

12、15通信用地7383.22微波站05-03-09Bl商业用地5891.6517674.963.040253005-03-10Bl商业用地14743.2044229.593.0453080邮政电信营业所05-03-11B41加油加气站用地3747.731873.870.524加油加气充电站05-03-1205-03-13G2U22防护绿地环卫用地1722.831473.82垃圾转运站控规调整后05-03-08U15通信用地7618.83微波站05-03-09Bl商业用地5641.9916925.973.040253005-03-10R2二类居住用地17450.8454097.603.130308

13、0物业管理用房、邮政电信营业所、托老所、垃圾收集点地块编码土地使用性质用地面积(m2)计容建筑面积(m2)容积率戏筑密度(%)绿地率(%)建筑限高(m)配套设施代码名称05-03-11Bll加油加气站用地2398.631199.320.524加油加气充电站05-03-12G2防护绿地1852.1706-01-12U22环卫用地1480.69垃圾转运站06-01-13G2防护绿地1221.11八、结论综合上述论证，可得出结论：调整方案较原规划方案具有更加的可行性和科学性。可按法定程序对雷州市西湖片区控制性详细规划(05-03-10等地块)的用地性质、用地边界和公共服务配套设施等相关内容进行调整，审批后修改原控规相应的规划内容。附件：1、土地利用规划图(调整前)2、土地利用规划图(调整后)3、管理图则(调整前)4、管理图则(调整后)