房地产公司销售流程中的财务管理制度.docx

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1、房地产公司销售流程中的财务管理制度第一章总则第一条为了加强企业的内部管理，规范销售流程中的各项经营行为，杜绝差错和舞弊的产生，提高经营效率，特制订本管理制度。第二条销售流程管理的一般要求保障销售回款的安全性、完整性、及时性；保证已销售情况的真实性、完整性、充分性；促进销售行为程序化；对可销售产品实行动态管理。第二章销售收款的管理第一条销售收款的内容：以各种形式（现金、支票、银行转账、信用卡支付等）缴纳的定金、预付款、分期房款、按揭款、附加税费等。第二条销售收款的解缴：所有销售收款均由财务管理中心的收银员负责办理，不得由任何其他人员代为经办。一、现金：收银员依据当日的现金收款情况逐笔登记销售及收

2、款日报表，并于每日17点前以“现金解款”的形式全额存入公司指定销售专户。不得存放在保险柜里或存入个人存折。二、银行转账（包括支票、电汇、信用卡等形式支付）：收银员在办理相关手续时，应提供公司销售专户的账号资料，不得将款项转入公司其他结算账户。客户转账后，须将转账单复印件交给或传真至公司财务管理中心签收查询，查询到账后方可开具收据/发票。收银员依据当日银行收款情况逐笔登记销售及收款日报表。第三条销售收款的统计：收银员将每日收款情况统计后交由营销策划中心确认，并于次日上午9：30报财务管理中心出纳和会计。营销策划中心据此登记销售台账。第四条销售报表的报送：财务管理中心会计、出纳按日对收款情况进行核

3、对，并据此填写销售回笼明细表，送至财务管理中心负责人、报公司相关部门领导。第五条销售情况的核对与再确认：营销策划中心销售统计人员每周五对本周销售及应收款情况进行统计和汇总，并及时与财务管理中心主管会计进行核对。第六条所有销售提成均以实际到账金额为准。第三章应收销售款的管理第一条应收销售款的范围：以各种销售形式形成的应收而未收的款项（按揭形式的单独在第四章说明）。第二条应收销售款的催收职责：财务管理中心负责编制销售回笼明细表和月度催款计划，并负责催促银行按揭及公积金贷款房款的及时到位；营销策划中心负责逾期房款的催款工作，并负责催促购房客户及时提供银行按揭、公积金贷款所需的资料。第三条回款情况的反

4、馈：财务管理中心负责回笼房款并及时登账，并按周（每周五）编制回笼明细表报营销策划中心。主管会计对当月客户房款的到位情况及应收款情况进行核对落实后，应按欠款时间的长短分类汇总统计金额，填写“应收销售款账龄分析表”并于每月10日前编制月度催款计划，由营销策划中心负责核对，并报相关负责领导。第四条应收销售款的责任制：应收销售款实行责任人“在职终身负责制”的管理办法，经办营销人员为第一责任人，负责营销管理领导为第二责任人，营销策划中心总监为第三责任人，财务管理中心总监为第四责任人，财务管理中心会计为第五责任人。应收销售款的回款情况与相关责任人员的提成和绩效考评挂钩（具体措施详见营销管理制度和绩效考核制

5、度）。第五条应收销售款的催收：财务管理中心应配合营销策划中心根据客户付款方式的不同制订相应的催收方案：一、客户选择按揭贷款付款方式，商业贷款和公积金贷款的房款般分别应在购房合同签订的30天内和60天内到位（特殊情况例外）。如果未到位，财务管理中心应分清情况，采取对应的措施，并报公司领导，送营销策划中心。（一）因客户资料不全（按银行要求补办）的原因造成银行按揭或公积金贷款未能及时到位的，营销策划中心负责2个工作日内通知客户补全资料，以便银行或公积金中心及时放款。（二）在各项资料、手续齐全，银行或公积金中心未能及时放款的，由财务管理中心负责向责任银行、公积金中心催款。二、客户选择分期付款方式的，需

6、由总经理特别批准后方可实行。财务管理中心应及时清理客户销售款，并将客户欠款与营销策划中心每周五下班前核对一致。当逾期款发生时，财务管理中心应检查营销人员是否及时催收客户欠款，包括检查逾期款催交记录表，延期付款协议等资料第四章按揭款的管理第一条按揭款的范围：客户以所购商品房做抵押并由公司提供阶段性担保的个人住房贷款。第一条按揭手续的前期准备一、在每期楼盘发售前一个月内，财务管理中心按揭专员依据公司已与按揭合作银行签署银行按揭业务合作书所规定的相关条款与营销策划中心进行沟通，并由营销策划中心告知客户办理按揭的相关事项。二、按揭专员必须督促营销策划中心相关负责人，要求营销人员在客户签署商品房买卖合同

7、时，办理好银行按揭、公积金贷款申请手续。银行按揭资料、公积金贷款资料由营销策划中心负责督促客户在签署商品房买卖合同后5天内按银行要求提供并向按揭专员移交完整按揭资料。在按揭贷款办理期间，按揭资料由按揭专员负责保管。三、按揭专员必须确保按揭贷款资料收集完毕后按10天（或10户）一个批次报送主办银行，争取在商品房买卖合同签署后约30天内放款，公积金贷款在商品房买卖合同签署后约60天内放款。第三条按揭放款情况的统计及报送：按揭专员必须建立楼盘按揭放款台账，根据财务管理中心出纳领取的按揭放款收账通知，分别按银行及楼盘输入按揭客户明细，并将按揭放款情况输入台账，每周周六上午10：00报电子版本给主管会计

8、，由主管会计稽核，并于每周周六上午12：00之前将稽核结果报本中心负责人。第四条按揭放款情况的汇总及反馈：按揭专员应将每批次按揭贷款客户名单、应放款金额报财务管理中心出纳备查，贷款发放后由双方进行核对，对未放款的应于2日之内查明原因，如因客户原因的反馈至营销策划中心，并及时通知客户；如因公司原因的，则上报公司相关领导。第五条按揭放款情况的实时监控：在房屋产权证未办理完毕前，按揭专员必须跟进客户供楼情况，严格控制回购率，具体要求如下：一、每月最后一天，按揭经办人员与按揭银行核对至本月止，属公司担保期限内未按时供楼人员名单，将该名单进行统计并报财务管理中心、营销策划中心负责人。二、客户1个月未按时

9、供楼的，由相应营销人员电话催办。经电话通知5天内仍不供楼的，由营销策划中心负责发书面催款通知。书面催款通知发出10天内客户仍未供楼的，营销人员必须上报营销策划中心总监后采取有效措施处理。三、连续三个月以上未按时供楼的，由按揭经办人员先与银行协商，暂不回购；经请示主管领导后，进入相应法律程序，并与物业公司联系采取相应措施督促客户供楼（未交楼除外）。第五章销售产品的管理第一条销售产品管理的范围：包括可售房屋的数量、单价的确定，管理报表的报送，营销宣传资料的定制，销售（预售）手续的申报，项目销售结束后的效益分析，样板房的处理等。第二条可售房屋套数和面积的确定：各栋号房屋在达到可以预售的状态下，可售房

10、屋套数相关数据必须经总工室、成本控制中心、财务管理中心盘点核实后签字认可。总可售面积和每套可售有效面积应以房屋管理部门批准文件、证书、确认书等为依据，经总工室、成本控制中心、财务管理中心共同复核后签字确定。第三条可售房屋销售价格的确定：定价之前，由财务管理中心、成本控制中心进行项目楼盘的成本预算分析工作，编制项目成本预算分析报告，经公司总经理审核后，报集团总裁审批。营销策划中心结合市场调查分析和项目成本预算分析,拟定项目定价建议报告,提交公司总经理办公会审议并经集团总裁审批后，以确定房屋单位销售价格，并报财务管理中心备案并存档。如遇价格变动，营销策划中心应按程序重新报批，同时报财务管理中心备案

11、，财务管理中心据此作为销售合同评审和记录应收款项的依据。第四条管理报表的报送一、管理报表的种类：日报表主要指销售及收款日报表；周、月报表主要指按揭进度表、回笼明细表、月度催款计划等。二、营销策划中心根据每日销售情况对收银员报送的销售及收款日报表进行核对确认，并据以登记台账。每周五下午5：OO之前，将本周的销售及可售房屋情况与主管会计进行核对，并报公司相关领导审阅。三、按揭专员依据每周按揭回款情况填制各楼盘按揭进度表，经财务管理中心总监审核签字后，报公司相关领导审阅。每月29日上午12：00之前将当月汇总表报送电子版本给财务管理中心主管会计和负责人，发现问题必须在2天内查明原因，并报公司领导。四

12、、周报表必须在每周周五下午5：00以前报公司领导。月报表数据截止为每月280,上交时间为每月29日上午12：00之前，应分别报公司领导，送营销策划中心、计划管理中心。五、各管理报表报送:报表名称责任人报出频率报出时间销售及收款日报表财务管理中心收银员每天次日上午9：30之前回笼明细表财务管理中心会计、出纳每周每周周五下午5：00以前按揭进度表财务管理中心按揭专员每周每周周五下午5：00以前月度催款计划财务管理中心会计每月每月29日上午12：00之前第六章罚则第一条财务管理中心收银员未按照标准程序办理收款手续的，未造成损失的，处以IOO元/次的罚款；造成损失的，由本人全额承担。第二条财务管理中心

13、收银员、会计、出纳、营销策划中心营销人员未按时编制相关销售管理报表或未进行统计、核对并报出的，处以50元/次的罚款。第三条财务管理中心会计在统计应收销售款明细情况的过程中出现差错，导致少收或错收销售款，未造成损失的，处以200元/次的罚款；造成损失的，由本人全额承担。第四条超过商品房买卖合同规定付款期限15天应收到而未收到房款且未采取有效措施处理的，给予营销策划中心总监、营销策划中心销售经理、财务管理中心总监20元/笔的罚款，给予营销人员、财务管理中心会计50元/笔的罚款。第五条财务管理中心按揭专员在按揭贷款办理期间，未妥善保管按揭贷款资料，造成资料遗失或毁损的，处以200元/次的罚款。按揭专

14、员未按相关规定将按揭贷款资料及时、完整地报送主办银行，由此导致按揭贷款放款滞后（超过应放款时间10日），未造成损失的，处以100元/次的罚款；造成损失的，由本人负责赔偿。按揭专员未及时编制“按揭进度表”，未积极跟进按揭贷款的办理，造成按揭放款的滞后（超过应放款时间10日），处以100元/次的罚款。第六条营销人员擅自收取销售定金和销售款未造成损失的，给予营销策划中心总监、营销策划中心销售经理处500元/次的罚款，给予营销人员IOOO元/次的罚款；造成损失的，由营销策划中心总监、营销策划中心销售经理赔偿损失额的50%,和营销人员赔偿损失额的50%o第七条营销人员在与客户签署商品房买卖合同后5天内未

15、办理银行按揭申请手续并且未规范催收函件手续的，给予营销策划中心总监、营销策划中心销售经理50元/户的罚款，给予营销人员20元/户的罚款。超过15日仍未处理的，加倍处罚。第八条总工室（一级复核）、成本控制中心（二级复核）、财务管理中心（三级免核）未按照规定实施操作,造成房屋可售套数与实际不符的，给予相关人员50元/套的罚款；如误差绝对值超过3%,给予相关人员200元/套的罚款；造成每套房屋价格错误的，未造成损失的，处以200元/套的罚款；造成损失的，由相关人员负责赔偿。第九条财务管理中心未及时发出催收书面通知给营销中心，财务管理中心相关人员处以50元/次的罚款。营销策划中心没有及时书面催收通知客户的，营销策划中心销售经理处100元/次的罚款，给予营销人员200元/次的罚款。