物业前期承接查验方案.docx

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1、物业前期承接查验方案一、物业承接查验的意义物业的承接查验是对新建物业竣工验收的再验收。依据国家建设部相关规定对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。物业的承接查验不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。承接查验的办法依照住建部物业承接查验办法进行。二、承接查验工作目标1、开发建设单位在进行承接查验时，须委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议，明确交接双方的责、权、利关系。2、确保物业具备正常的使用功能，充分维护客

2、户的利益。3、为以后的物业管理创造条件，通过物业的承接查验，一方而使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据接管有关物业的文件资料，可以摸清掌握物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有利于计划安排好各项管理，为以后的物业管理创造了条件。三、项目承接查验重点1、公司选派素质好、业务精，对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作；2、既应从今后物业维护保养管理的角度验收，也应站在客户的立场上，对物业进行严格的验收，以维护客户的合法权益；3、承接查验中若发现问题，要明确记录在案，约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决，直到完全合格；4、落实物业的保修事宜。根据建筑工

3、程保修的有关规定，由开发主体负责保修，或委托物业管理公司负责保修，开发主体一次性拨付保修费用；四、物业承接查验计划1、确定物业承接查验方案;2、移交有关图纸资料；3、查验共用部位、共用设施设备；4、解决查验发现的问题；5、确认现场查验结果；6、签订物业承接查验协议；7、办理物业交接手续。五、图纸资料的验收1、负责图纸验收的责任人应按计划规定的时限，完成图纸资料的清点、校对和造册登记工作，发现有缺少的资料时，应向移交单位索取。2、应予验收的图纸资料一般应包括：（1）项目内所有的建筑工程和配套设施的竣工图纸（含小区规划图）；（2）项目内所有机电设备的合格证、使用说明书、维保资料；（3）电梯使用许可

4、证；（4）隐蔽工程验收记录（涉及物业管理过程的项目）；（5）供水、供电、供气系统的申报、审批文件；（6）供水、供电、供气系统的验收证明（含指标批文）；（7）项目内所有建筑物本体、电梯、供水、供电、供气、通讯、智能化、消防、绿化等系统竣工验收证明；（8）项目立项、审批等资料以及其他设计、施工相关资料。3、验收责任人与移交单位人员共同清点、核实图纸、资料，填写建筑图纸交接记录表，无误后，双方签字，并审核图纸、资料是否齐全。4、建筑图纸交接记录表由验收责任人交承接查验小组组长进行审核。5、如发现图纸和资料不齐全，记录在交接问题处理单中，并督促移交单位补齐图纸。承接查验小组组长同时同移交单位领导进行沟

5、通和交涉，直至全部图纸移交齐全为止。六、物业的本体、公共设备设施承接查验1、建筑物本体等建筑物的承接查验（1）验收责任人根据承接验收计划的分工对建筑物本体、逐户（层）及建筑物本体设施、设备进行查验，查验项目包括但不限于：A、各楼层（户）内（包括建筑物本体）的墙面、地面、顶板、楼梯等;B、供排水、供电、供气等管线、计量设施；C、门、窗及玻璃、沙窗、门锁等其他设施；D、有线电视、通讯、报警等弱电系统；E、有防水要求的天台、厨房、卫生间的防水层。（2）验收要求A、对建筑本体、楼层、分户的墙面、地面、顶板、楼梯等进行检查，以确保其到质量标准，有无缺损、损伤等。B、对供排水、供电、供气等管线、计量设施进

6、行测试和检查，确保设施齐全，并能确保正常使用。C、对门、窗、玻璃、门锁、钥匙、窗扣等其他设施进行检查，确保设施齐全，并能确保正常使用（特别是分户钥匙，要进行逐户试开，以确保钥匙无误）。D、有线电视、通讯、报警等弱电系统进行测试，确保其通畅。E、天台、厨房、卫生间的地面以及外墙、门、窗是否渗水（厨房、卫生间需做48小时的闭水试验）。F、明确开发公司和保修单位签订的有关保修协议，确认保修期限和保修项目。G、建筑物内各有无建筑垃圾和生活垃圾（特别是对套房内要进行仔细的检查）。（3）验收责任人将验收情况逐一记录在建筑物本体及公共设施承接查验记录表，并提交承接查验小组组长审核。（4）在承接查验中，如发现

7、存在与要求不符的问题，记录在交接问题处理单中，经双方签字确认。2、公共设施验收（1）公共设施验收项目一般包括但不限于以下内容：A、给排水系统（包括：供水管线、阀门、总水表、供水加压设施、排水管线等）；B、电气系统（包括：供电管线、变配电设施、总电表等）；C、燃气系统（包括：燃气管线、计量器具、总阀门等）；I）、消防系统（包括：消防管线、加压设施、消防栓、消防箱、消防带、各种灭火器、消防喷淋、消防监控系统等）;E、通讯系统（包括：电话、有线电视、网络等）；F、安全监控系统（包括：对讲、门禁、周界红外线对射、闭路电视监控系统和岗亭等设施、设备）；G、电梯系统（包括电梯机房、轿箱、楼层按键、指示等）

8、；H、园林绿化系统（绿化植物的种类、数量、分布等）；I、道路、照明系统（包括：灯具的数量、分布、控制系统等）；J、管理配套系统（包括：管理用房、停车场、车棚、垃圾房等）。（2）验收要求：A、公共设施完善，符合的小区规划、设计标准，施工质量达到相应的标准和质量；B、电梯系统、消防系统的质量和使用功能应符合国家和地方相关法律、法规的规定。C、给排水系统、电气系统、照明系统、燃气系统、通讯系统、管理配套设施系统承接查验小组进行实地运行检测，并要求有关专业公司和监理单位提供验收合格证明。D、公共秩序维护设施、对讲系统、电视监控系统进行实地运行检测，质量和使用功能应符合设计图、说明书及安装合同的有关规定

9、。E、园林绿化系统应实物清点、植物种类和成活情况必须符合绿化设计方案和绿化保养合同的要求；F、各设施、设备的专用配件和工具齐全。（3）验收责任人将验收情况记录于建筑物本体及公共设施验收记录表,并将记录表提交小组组长审核。3、验收责任人进行验收前，提前通知开发公司、施工方、工程监理单位进行沟通，便于共同参与验收。4、验收责任人在承接查验中，对存在的问题填写于交接问题处理单，并限期整改，移交单位代表和验收人签字后，正本交移交人，副本由验收责任人交承接查验小组组长存底备查。5、验收责任人对自己签发的交接问题处理单的整改情况进行监控，并在约定的整改期限内同移交单位组织相应的人员，对存在问题项目的整改情

10、况重新验收，验收合格的，在备注栏内注明，并签字；验收仍不合格的，要求其继续整改。6、验收责任人在确保自己签发的交接问题处理单中的问题已全部完成后，将其提交承接查验小组组长审核。7、承接查验小组组长根据物业承接查验项目和验收责任人提交的建筑物本体及公共设施验收记录表、建筑图纸验收记录表、钥匙验收记录表交接问题处理单对物业承接查验工作进行监控，发现有遗漏的验收项目和达不到承接查验标准项目时，即要求验收责任人进行改进。七、钥匙的验收1、验收责任人对移交的钥匙进行清点、标记和核对，并将钥匙的移交情况记录在钥匙验收记录表中，移交方和验收方双方签字确认。2、验收责任人经核对后，如发现有钥匙缺少情况，须记录

11、在交接问题处理单中，并要求和督促移交方补齐所缺少的钥匙。3、验收责任人对验收的钥匙的编号和实际房号进行仔细的核对，并对所有的钥匙进行现场试开，如发现不能打开房门和锁品有问题的，须记录在交接问题处理单中，交移交方签字确认和整改。八、承接查验手续1、物业承接查验小组组长在图纸资料，建筑物本体及分户（分层）设施和公共设施均完成验收后，填写物业承接查验交接表。2、物业承接查验交接表应一式三份，由开发公司、施工建设单位和物业管理单位三方签章后各执一份，物业即正式验收。九、补充验收项目在正式验收后，开发公司基于任何考虑对项目进行改建、增建，承接查验小组组长（或管理处经理）均需要求开发公司事先提供改建、增建设计资料及委托施工单位的证明、施工计划等，并在施工完毕时对改建、增建部分按要求进行补充验收。接管验收流程见下页: