中山火炬开发区建设用地配套公建设施管理实施细（征求意见稿）.docx

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1、中山火炬开发区建设用地配套公建设施管理实施细则（征求意见稿）第一章总则笫一条 为规范火炬开发区国有出让居住用地的配套公建设 施管理，根据中华人民共和国民法典中华人民共和国城乡 规划法中华人民共和国土地管理法中华人民共和国城市 房地产管理法不动产登记暂行条例不动产登记暂行条例 实施细则城市房地产开发经营管理条例广东省加强住宅 小区配套幼儿园建设和管理工作的指导意见（粤教基2022） 33号）中山市建设用地配套公建设施规划管理暂行办法（中 规通（2015） 72号）中山市居住用地配套公建设施管理办法 （中山自然资函（2022） 425号）中山市已出让居住用地配套 公建设施管理操作细则（中山自然资函

2、（2022） 656号）等有 关法律法规，结合我区实际，制定本细则。第二条本办法所称配套公建设施是指根据法律、法规、规 章及有关文件规定，按照所属片区的控制性详细规划（下称控规）、 土地出让合同、规划许可文件约定、公共服务设施（公共文化、 养老服务设施等）要求进行配建，建成后应当移交政府或政府指 定部门的公共服务设施（附件1）。配套公建设施包括配建建筑和 配建用地两部分。移交政府部门的配套公建设施不包含依法属建 设项目业主共有的部分，如垃圾站、配电房、公共厕所、小区物 业管理用房、小区业委会管理用房等。个人自建住房无需配建配 套公建设施。第三条 本办法适用于火炬开发区内国有出让居住用地的配 套

3、公建设施规划、建设、移交、登记、使用及监督管理。第四条 配套公建设施的审核和接收实行联席会议制度，并成 立火炬开发区建设用地配套公建设施审核和接收工作小组（下称 公建小组），负责建设用地配套公建设施审核和接收的组织领导 和沟通协调，公建小组办公室设在区财政局（公建小组成员名单 另文通知）。第五条区自然资源、规委办、住建、财政、宣传文化、教育 等部门应当分工协作、密切配合做好配套公建设施的用地出让、 规划、建设、接收及后续管理工作。区自然资源部门负责组织土地出让、明确规划条件内的配套 公建设施要求，配合配套公建设施方案审查、负责规划报建审批、 验收、不动产登记、联动监管等。区规委办负责定期根据使

4、用管理部门的需求意见，对控规中 的建设用地配套公建设施进行评估，提出优化开发区布局的建议 并逐步落实到控规。区住建部门负责配套公建设施的施工报建、质量监督、安全 生产监督、综合验收备案、联动监管等。区财政局负责组织属地内建设项目的评审，形成评审方案, 签订配套公建设施的建设责任协议，负责属地内的配套公建设施 的接收、使用等监督管理工作。使用管理部门，即区卫计、宣体、教育、社区、公安、执法、 经科等行政事业部门，按照各自职责，依法做好配套公建设施的 管理工作。其中，区宣传办和教指中心负责对学校、幼儿园等教 育类配套公建设施的标准、质量、规模、建筑形态、外立面风格、 装修材质等内容进行审核，出具方

5、案审核和配套公建设施使用意 见书，负责跟踪教育类配套公建设施工程进度和质量。第六条配套公建设施按约定的要求建成后无偿移交给区财 政局或接收管理部门，不得采用货币折价方式或商铺住宅物业抵 缴。区管委会指定区财政局作为配套公建设施的行政主管和接收 单位，并委托第三方公司（下称运营公司）作为配套公建设施的 承接、管理、运营单位。第七条 配套公建设施建设应坚持以人为本、科学规划、因地 制宜、节能省地的原则。配套公建设施按照宗地管理统一建设, 与项目同步报建、同步建设、同步完成验收，不得异地配建，同 一建设单位的相邻用地且经区自然资源部门允许统一开发的，可 按一个项目统筹配建。第八条 配套公建设施基本（

6、通用标准）（一）首层优先原则：配套公建设施应优先设置于首层，如 因客观原因无法设置的，应就近首层设置（不可设置于地下层）。（二）连片原则：配套公建设施应集中配置，优先设置在同 一楼层，如因客观原因无法设置的，应上下层连片设置、并设置 楼梯及电梯，必要时应设置无障碍坡道。（三）交通原则：配套公建设施应结合使用功能，优先设置 在连接、靠近市政道路等交通便利处，确保可充分发挥配套公建 设施的效益。（四）独栋配套公建设施层高的建设标准（非独栋配套公建 设施参照执行）：首层层高应不低于5.9米；标准层层高应 不低于3.9米。（五）配套公建设施配套停车位的设置，原则需电梯直达车 库，并优先设置于项目车库首

7、层的产权车位。（六）幼儿园、学校设计和建设应符合国家、省、市有关建 设和装修标准。幼儿园园区周边围墙不低于2米。第二章规划管理第九条区自然资源部门（规委力、）编制的控制性详细规划（下 称控规）应明确公共服务设施的用地性质、用地面积、建设规模、 设施名称、地下空间利用要求等内容。第十条建设单位办理建设工程规划许可证前向区财政局提 出申请，由区财政局召集区自然资源部门、区住建部门、使用管 理部门、运营公司等相关单位召开公建小组会议，共同依据规划 条件、控规、国家及省的公共服务设施要求，按照提供不少于总 住宅建筑面积的2%,确定项目配套公建设施的相关要求，包括 总面积、分项面积、设施功能、位置、建设

8、时序及配套停车位数 量及位置等，规划条件及控规约定以外的不能确定其设施功能的, 可标注为配套公建综合用房，形成评审方案，报区公建领导小组 审议确定。根据审议通过的方案，建设单位申请与区财政局、运营公司 或使用管理部门签订配套公建设施建设责任协议书（附件2）。第十一条 配套公建设施应按相关规范要求配建停车位，整体 方案车位数需满足规范要求。不能确定其设施功能的配套公建综 合用房或相关规范未能明确停车位标准的，按照LO个小汽车位 /100平方米建筑面积配建。配套公建设施所配建的车位，以就近使用为原则。产权车位应连同配套公建设施同步不动产登记，同步无偿移 交，且不计入配建建筑面积。人防或地面等使用权

9、停车位，与接收管理部门签订使用合同 /协议，与配套公建设施同步无偿移交，且不计入配建建筑面积。独立占地的配建建筑（如教育、医疗等），应在其用地范围 内配建符合技术规范要求的停车位，当用地范围内配建车位不足 时，应以就近使用为原则配足车位，并保证其独立管理，不得影 响业主权益。产权（使用权）车位应连同配建建筑同步无偿移交， 均不计入配建建筑面积。第十二条建设单位向区自然资源部门申请办理建设工程规 划许可证，区自然资源部门应依据配套公建设施建设责任协议 书审查其设计方案，在总平面图及相应的图件中应标注配套公 建设施的用地面积、用地范围、设施名称、建筑面积、坐标信息、 位置等（总平面图或分期总平面图

10、应加盖规划报建业务编码章及 业务章），并应明确其建设时序，形成配套公建设施统计表。分 期报建的项目应严格按照配套公建设施的建设时序管理要求同 步完成报建。建设时序管理应按如下要求完成：项目建设总量完成30%时, 应完成需移交的厌恶性配套公建设施的配建（如垃圾收集站、垃 圾转运站、对外开放的公共厕所等），建设总量完成50%时，应 完成配套公建设施的50%,建设总量完成70%时，应完成配套公 建设施的全部建设。分期开发的项目，每期的配套公建设施建设 时序按上款管理。有特殊或其他特定要求的配套公建设施，从其 规定。区自然资源部门在建设工程规划许可证审批环节的公示公 告中，应明确配套公建设施的相关内容

11、。第十三条区自然资源部门进行建设工程规划条件核实（下称 规划条件核实），应核实配套公建设施是否符合建设工程规划许 可证设置要求和建设时序，未按设置要求和建设时序实施的，不 予通过规划条件核实。独立占地的公益性设施（如卫生、教育、养老设施等）应与 首期同步报建、建设，并先于首期工程单独通过规划条件核实。 非独立占地的配套公建设施应与同期建设项目同步报建、建设、 同步通过规划条件核实。因配套公建设施建设问题未通过规划条件核实的，区自然资 源部门应及时通报区住建部门，与区住建部门形成联动监管。第三章建设管理第十四条建设单位应按照建设工程规划许可确定的设置要 求和建设时序进行配套公建设施建设，保证工程

12、质量。建设工程质量监督机构应按照经审查合格的施工图对配套 公建设施的建设进行监督，并将建设情况纳入建设工程质量监督 报告。监理企业应当对配套公建设施的建设进度和工程质量进行监 理，并记入监理日志。第十五条建设单位在销售环节，应在销售现场公示已标注配 套公建设施的规划总平面图及配套公建设施清单，应在销售宣传 材料的总平面图及包含配套公建设施的相关图件内标注配套公 建设施的相关内容。第十六条配套公建设施工程竣工验收后，建设单位应按照规 定进行竣工验收备案。第四章不动产管理第十七条 包含独立占地公益性设施的国有居住用地，在办理 国有建设用地使用权出让手续时，居住用地与独立占地公益性设 施用地分别依对

13、应独立界址分宗办理不动产权证，出具独立的规 划条件。第十八条建设单位完成施工验收后，向区自然资源部门提出 首次登记申请，区自然资源部门根据相关规定、规划核实批复书 及经规划核实的图纸标注内容办理首次登记，区财政局或区管委 会指定部门根据移交协议书、税费缴纳凭证及不动产转移登记相 关资料办理转移登记，转移登记按照视同销售的相关规定缴纳税 费。如配套公建设施用于公益事业或以社会公众为对象，不视同 销售，应无偿移交。转移登记涉及的税费征缴由税务部门核定。第十九条配套公建设施，其不动产登记在区财政局或区管委 会指定部门名下。第五章2022年5月13日前已出让居住用地配建管理2022年5月13日止，已完

14、成不动产登记、用途为住宅（含 商业住宅）的国有出让土地，按本章节规定操作；其中：已签订 配套公建设施建设责任协议书或已抽取确定配套公建设施（含抵缴配套公建设施）的，按原配套公建设施建设责任协议 书或抽取结果执行。第二十条2015年8月31日止已出让居住用地的管理建设单位依据规划条件、控规、国家及省的公共服务设施要 求配建，且提供不少于总用地面积的8%和总住宅建筑面积的9% 用于配套公建设施。（-）配建建筑管理配建建筑面积不足时，提供住宅、商业无偿抵缴，且原则上 以住宅抵缴为主，提供的住宅、商业建筑面积二抵缴的配套公建 设施建筑面积，其中商业抵缴面积小于抵缴总面积的50%。公建 小组可根据实际需

15、求确定住宅、商业的抵缴比例。（二）配建用地管理按规划条件及控规配建后所提供配建用地不足时，可依据 配套公建设施建设责任协议书及建设方案，提供土地权属范 围内的公共绿地（包括公园绿地、防护绿地、绿带）、市政道路、 广场等进行折算抵缴。以土地权属范围内的公共绿地、沿路、沿河绿带的整体或部 分作为配建用地的，作为配建用地部分的规划经济技术指标（下 称规划指标）（包括容积率、绿地率等）不得纳入项目规划指标 计算，该公共绿地、绿带面积不得作为项目绿地，即项目规划指 标应扣除抵缴配建用地部分后的净用地面积进行计算。未作为配 建用地部分对应的规划指标（容积率无约定的按1.5）可在该项 目净用地中使用。未作为

16、配建用地部分，且容积率未在该项目 净用地中使用，由区自然资源部门进行核对，经公建小组同意后, 超出部分的用地面积可折算抵缴配建建筑面积，抵缴折算方法如 下：【合同约定容积率*未使用容积率的用地面积1平方米二可抵 缴配建建筑面积，合同约定容积率包含增容后的容积率。土地权属范围内包含规划市政道路的，区自然资源部门核实 该道路的审批手续，区住建局核实是否签订道路补偿协议，已 对土地权利人实施容积率或货币补偿的道路不得再将其作为配 建用地，不得将其纳入项目用地计算规划指标；未对土地权利人 实施征收补偿的，可整体或部分作为配建用地，作为配建用地部 分的规划指标不得纳入项目规划指标计算。以上配建用地面积仍不能满足时，可提供配建建筑或住宅、 商业作为抵缴。折算抵缴计算方法如下：提供的配建建筑或住宅、