房地产业稽查业务培训课件.ppt

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1、房地产业存在的主要涉税问题及案例 房地产开发企业存在的主要涉税问题 房地产业具有投资项目规模大，开发建设周期长，房地产业具有投资项目规模大，开发建设周期长，投资回收期长，成本核算复杂的特点。房地产开投资回收期长，成本核算复杂的特点。房地产开发企业经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设发企业经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程，在整个开发计、施工、销售到售后服务全过程，在整个开发经营期间的各个环节要涉及众多政府管理部门和经营期间的各个环节要涉及众多政府管理部门和建筑承包商、建材销售商、销售中介商、金融机建筑承包商、建材销售商、销售中介商、金融机构以及购房者等多个实体，

2、极易造成开发商与包构以及购房者等多个实体，极易造成开发商与包销商联手，隐瞒销售收入，与建筑施工销商联手，隐瞒销售收入，与建筑施工房地产开发企业存在的主要涉税问题 企业联手，通过虚构业务、虚增建安成本，少缴企业联手，通过虚构业务、虚增建安成本，少缴企业所得税、土地增值税等等，使得大部分房地企业所得税、土地增值税等等，使得大部分房地产企业的纳税申报数据和财务报表不能真实准确产企业的纳税申报数据和财务报表不能真实准确地反映企业的真实经营状况，主要问题表现在：地反映企业的真实经营状况，主要问题表现在：房地产开发企业存在的主要涉税问题v营业税方面：营业税方面：v1 1销售开发产品取得的预售收入（包括定金

3、）计销售开发产品取得的预售收入（包括定金）计入入“预收账款预收账款”以外的往来科目或计入以外的往来科目或计入“预收帐预收帐款款”未按规定申报缴纳营业税。未按规定申报缴纳营业税。v2 2打入个人储蓄账户或信用卡账户售房款、定金、打入个人储蓄账户或信用卡账户售房款、定金、违约金、诚意金等，不申报或延迟申报缴纳营业违约金、诚意金等，不申报或延迟申报缴纳营业税。税。v3.3.按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款不做账务处理，未及时申报纳税。销售款不做账务处理，未及时申报纳税。房地产开发企业存在的主要涉税问题v4.4.采取委托销售方式销售开发产品，通过与

4、包销采取委托销售方式销售开发产品，通过与包销商联手，约定一个较低的包销价格，包销商负责商联手，约定一个较低的包销价格，包销商负责销售，开发商负责开票。在销售过程中，按包销销售，开发商负责开票。在销售过程中，按包销价格开具发票、其余房款直接以现金收取或开具价格开具发票、其余房款直接以现金收取或开具收款凭据，隐瞒销售收入；或者未按规定时限进收款凭据，隐瞒销售收入；或者未按规定时限进行账务处理，并申报缴纳营业税。行账务处理，并申报缴纳营业税。v5 5、收到购房者的住房按揭贷款挂往来科目或记入、收到购房者的住房按揭贷款挂往来科目或记入短期借款科目隐瞒收入，未申报缴纳营业税。短期借款科目隐瞒收入，未申报

5、缴纳营业税。 房地产开发企业存在的主要涉税问题v6 6、向购房者收取的煤气管道费、电扩容费、有线、向购房者收取的煤气管道费、电扩容费、有线电视开户费、手续费、基金、集资费、违约金、电视开户费、手续费、基金、集资费、违约金、滞纳金、利息、更名费、代收款项、代垫款项及滞纳金、利息、更名费、代收款项、代垫款项及其它各种性质的价外收费，挂其它各种性质的价外收费，挂“其他业务收入其他业务收入”或或“其他应收款其他应收款”、“其他应付款其他应付款”等科目，未等科目，未按规定确认收入。按规定确认收入。v7 7、安置回迁等面积、超面积售房款，直接冲减安、安置回迁等面积、超面积售房款，直接冲减安置成本未申报缴纳

6、营业税；支付给拆迁户的过渡置成本未申报缴纳营业税；支付给拆迁户的过渡费、补偿款冲减了安置房款收入后的净收入申报费、补偿款冲减了安置房款收入后的净收入申报缴纳营业税。缴纳营业税。 房地产开发企业存在的主要涉税问题v8 8、私改规划，增加销售面积的收入未按规定入账。、私改规划，增加销售面积的收入未按规定入账。v9 9、销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修、销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修v款等单独开具收款收据，取得的收入未按规定入款等单独开具收款收据，取得的收入未按规定入账并申报纳税；或者将精装修房分解成销售房款账并申报纳税；或者将精装修房分解成销售房款收入和装修收入套取低税率。收入和装修

7、收入套取低税率。v1010、合作建房、以房换地、以房抵债、以房抵工、合作建房、以房换地、以房抵债、以房抵工程款等不做账务处理，未申报缴纳营业税。程款等不做账务处理，未申报缴纳营业税。v1111、以、以“还本销售还本销售”形式销售商品房，将收入抵形式销售商品房，将收入抵减支出后作收入。减支出后作收入。房地产开发企业存在的主要涉税问题v1212、以明显偏低的价格将所开发的房产转让给关、以明显偏低的价格将所开发的房产转让给关联企业、股东、高管人员，少申报计税收入。联企业、股东、高管人员，少申报计税收入。v1313、将公共配套设施无偿赠与地方政府、公用事、将公共配套设施无偿赠与地方政府、公用事业单位以

8、外其他单位的，未按规定申报纳税。业单位以外其他单位的，未按规定申报纳税。v1414、将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位、将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人、奖励个人等未申报纳税。或者个人、奖励个人等未申报纳税。v1515、以地方政府越权出台的经济适用房优惠税收、以地方政府越权出台的经济适用房优惠税收政策为借口，不缴纳销售经济适用房收入应纳的政策为借口，不缴纳销售经济适用房收入应纳的营业税。营业税。房地产开发企业存在的主要涉税问题v1616、通过签订代建房协议，将不符合代建房条件、通过签订代建房协议，将不符合代建房条件的开发项目按收取的管理费或利润申报缴纳营业的开发项目按收取的管

9、理费或利润申报缴纳营业税。税。v1717、在不更名的情况下，将在建工程、土地使用、在不更名的情况下，将在建工程、土地使用权转让未申报缴纳营业税。权转让未申报缴纳营业税。v1818、将未出售的房产用于出租、出借，收取现金、将未出售的房产用于出租、出借，收取现金不开票、不入账、不申报纳税。不开票、不入账、不申报纳税。v1919、将不动产、土地使用权以投资入股形式获取、将不动产、土地使用权以投资入股形式获取固定收入，不申报营业税。固定收入，不申报营业税。房地产开发企业存在的主要涉税问题v20.20.支付境外公司来华提供咨询、设计、施工等劳支付境外公司来华提供咨询、设计、施工等劳务费，未按规定代扣代缴

10、营业税。务费，未按规定代扣代缴营业税。v（注意：自建建筑物后销售，同时还应征收建筑（注意：自建建筑物后销售，同时还应征收建筑业营业税）。业营业税）。房地产开发企业存在的主要涉税问题v企业所得税方面：企业所得税方面：v收入：收入：v除前述营业税部分的相关问题外，还存在的主要除前述营业税部分的相关问题外，还存在的主要涉税问题：涉税问题：v1 1、开发项目完工后，将收入挂在、开发项目完工后，将收入挂在“预收账款预收账款”等等科目长期不结转收入。科目长期不结转收入。v2 2、将、将“预收帐款预收帐款”科目的收入转入非经营收入科科目的收入转入非经营收入科目而减少应税收入。目而减少应税收入。房地产开发企业

11、存在的主要涉税问题v3 3、客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施、客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入等未计入收入。工方延误工期的罚款收入等未计入收入。v4.4.取得政府的经济补偿或奖励收入未申报缴纳企取得政府的经济补偿或奖励收入未申报缴纳企业所得税。业所得税。v5 5、将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等，未取其他企事业单位和个人的非货币性资产等，未视同销售收入申报纳税。视同销售收入申报纳税。房

12、地产开发企业存在的主要涉税问题v成本费用方面：成本费用方面：v1.1.擅自扩大土地资产的价值，将企业拥有的土地擅自扩大土地资产的价值，将企业拥有的土地进行评估作价，列支土地成本。进行评估作价，列支土地成本。v2.2.虚增拆迁户数或拆迁人员，随意假造补偿金额虚增拆迁户数或拆迁人员，随意假造补偿金额或加大补偿金额，多列拆迁补偿费。或加大补偿金额，多列拆迁补偿费。v3.3.签订虚假施工合同，取得虚开发票，加大建安签订虚假施工合同，取得虚开发票，加大建安工程成本。工程成本。v（1 1）房地产开发企业与总承包商联手，虚立施工）房地产开发企业与总承包商联手，虚立施工合同，虚开工程施工发票；合同，虚开工程施

13、工发票；v（2 2）由关联企业施工，虚开工程施工发票；）由关联企业施工，虚开工程施工发票；v（3 3）自行组织施工，挂靠施工企业，虚列建安成）自行组织施工，挂靠施工企业，虚列建安成本；本；房地产开发企业存在的主要涉税问题v（4 4）从核定征收的施工单位虚开发票；）从核定征收的施工单位虚开发票；v（5 5）与挂靠的无资质的分包商签订施工协议，取）与挂靠的无资质的分包商签订施工协议，取得挂靠方虚假发票；得挂靠方虚假发票；v（6 6）签订虚假的隐蔽工程施工合同，虚开建安发）签订虚假的隐蔽工程施工合同，虚开建安发票；票；v（7 7）利用虚假资料向税务机关申请代开发票，由）利用虚假资料向税务机关申请代开

14、发票，由此造成建安企业收入虚增。此造成建安企业收入虚增。v为消化这些收入，建安企业又通过虚假的建材贸为消化这些收入，建安企业又通过虚假的建材贸易公司（假组织机构代码证、假工商营业执照、易公司（假组织机构代码证、假工商营业执照、假税务登记证、假法人身份证、假印鉴人）设立假税务登记证、假法人身份证、假印鉴人）设立银行账户、开具假发票套现，实现资金回流。银行账户、开具假发票套现，实现资金回流。房地产开发企业存在的主要涉税问题v4 4、从有关联关系的贸易公司购进材料，人为提高、从有关联关系的贸易公司购进材料，人为提高材料成本。材料成本。v5 5、采取包工不包料方式发包工程，建安施工成本、采取包工不包料

15、方式发包工程，建安施工成本已包含甲供建材，而房地产开发企业又将自购建已包含甲供建材，而房地产开发企业又将自购建材直接列支开发成本，造成重复列支材料成本。材直接列支开发成本，造成重复列支材料成本。v6 6、以白条、假发票及其他不合规票据（取得旧版、以白条、假发票及其他不合规票据（取得旧版作废发票入账；涂改、伪造、自行填开发票入账；作废发票入账；涂改、伪造、自行填开发票入账；取得第三方开具的发票入账；取得开具内容不实取得第三方开具的发票入账；取得开具内容不实的发票入账等）将预付的工程款转入成本费用。的发票入账等）将预付的工程款转入成本费用。房地产开发企业存在的主要涉税问题v7 7、扩大期间费用列支

16、范围及标准，减少应纳税所、扩大期间费用列支范围及标准，减少应纳税所得额。得额。v（1 1）将资本性支出（如借款利息）直接列入当期）将资本性支出（如借款利息）直接列入当期成本，减少应纳税所得额；成本，减少应纳税所得额；v（2 2）高于同类同期商业银行贷款利率支付的利息）高于同类同期商业银行贷款利率支付的利息未做纳税调整；从关联方取得的借款金额超过规未做纳税调整；从关联方取得的借款金额超过规定比例，超过部分的利息支出，未作纳税调整；定比例，超过部分的利息支出，未作纳税调整；v（3 3）“广告费广告费”、“业务宣传费业务宣传费”、“业务招待业务招待费费”等期间费用未按规定的范围和标准进行扣除，等期间费用未按规定的范围和标准进行扣除，为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本；预售收入作为广告费、业务宣传费、业发成本；预售收入作为广告费、业务宣传费、业务招待费的计提基数，多列管理费用；务招待费的计提基数，多列管理费用；房地产开发企业存在的主要涉税问题v（4 4）计提的以前年度应计未计、应提未提的折旧、）计提的以前年度应计未计、应提未提的折旧、费用