XX县关于加强和改进全县住宅小区物业管理工作的意见.docx

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1、XX县关于加强和改进全县住宅小区物业管理工作的意见为进一步加强和改进全县住宅小区物业管理工作，根据中华人民共和国民法典中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知XX省物业管理条例（以下简称条例）和XX市人民政府办公室关于印发的通知（X政办（2022）X号）等有关法律法规政策要求，现结合我县实际，制定本意见。一、明确物业管理职责按照“属地管理、服务下沉”的工作要求，县、街道（乡镇）、社区（村）均要设立专门的物业管理机构，充实各级物业管理工作力量，构建“县政府负责，物业管理行政主管部门监督指导、街道办事处（乡镇政府）和居（村）委会具体落

2、实”的物业管理机制。（一）县直相关部门职责县住建局：负责深入贯彻落实国家和省市县有关物业管理的法律法规和相关规定，结合实际完善配套政策与措施并推动落实；负责定期研究我县有关物业管理重大措施、新情况、新问题；负责指导监督街道办事处（乡镇政府）、居（村）委会开展物业服务质量考评以及物业服务企业退出交接活动；负责对物业招投标活动进行监督管理；负责已交付项目的物业管理区域划定备案，开展新建项目物业承接查验；负责组织开展街道（乡镇）、社区（村）物业管理工作人员、业主委员会成员的业务培训；负责物业服务市场信息采集和诚信档案管理工作;按照县有关部门要求，指导物业在管小区做好文明创建、安全生产以及公共突发事件

3、的应急工作。县发改委：负责对物业服务收费执行价格收费公示的监督管理。县财政局：负责会同住建部门申请县级以上专项资金，保障本县物业管理工作经费及其他相关资金。县审计局：负责对物业管理行政主管部门的专项维修资金使用和管理情况及相关专项经费进行审计监督。县自然资源局：负责严格按国家规定和城市规划要求进行新建住宅小区的规划工作；负责落实物业管理用房、停车场（库）等配套设施规划；负责新建立体停车库的规划问题；协调解决涉及本部门的历史遗留问题；针对发现擅自改变规划的行为，及时移交至执法部门进行处理；负责按照国家有关法律法规的规定，在不动产登记时依照当事人的申请明确各类公共配套设施的权属。县公安局：负责指导

4、督促物业服务企业加强人防、物防、技防建设和开展治安安全防范工作，并对已经培训考证的物业保安加强监管；凡开展保安服务的物业服务企业应到公安机关保安监管部门备案；负责加强物业管理区域的安全防范和秩序维护工作；负责依法办理行政执法机关移送的物业服务项目交接过程中的涉嫌违法犯罪案件；负责加强出租房屋管理；负责配合相关部门开展执法进小区活动。县城管局：负责行使住房和城乡建设、城乡规划领域法律法规规章规定的全部行政处罚权及相应的行政强制措施；负责监督指导物业管理区域社会生活噪声污染、建筑施工噪声污染、建筑施工扬尘污染、餐饮服务业油烟污染、露天烧烤污染、焚烧沥青塑料垃圾等烟尘和恶臭污染、露天焚烧秸秆落叶等烟

5、尘污染、燃放烟花爆竹污染等的行政处罚以及有关的行政强制措施；负责监督指导物业管理区域户外公共场所无照经营的行政处罚以及有关的行政强制措施；负责监督指导物业管理区域户外公共场所食品销售和餐饮摊点无证经营、违法回收贩卖药品等的行政处罚及有关的行政强制措施；负责查处物业管理区域违法建筑、毁坏绿地等行为；负责监督指导生活垃圾处理设施建设、管理工作；负责加强“门前三包”的日常监管工作。县市场监管局：负责依法依规办理市场主体住所（经营场所）登记工作；负责对物业收费价格公示的指导监督工作；负责受理物业管理区域违反市场监管的投诉（含价格违法、利用不公平格式条款侵害消费者权益等），并依法进行处理；负责电梯等特种

6、设备安全和强制检定计量器具监管，依法查处违法违规使用电梯、机械式停车设备的行为。县消防救援大队：负责督促、指导、协助有关单位做好消防宣传工作；依法通过“双随机、一公开”监管系统开展物业小区消防安全检查；依法查处街道（乡镇）或相关部门移交的消防安全违法行为。XX生态环境分局：负责受理居民涉及环保问题的投诉，依法查处物业管理区域及周边的工业企业噪声、污水和废气超标等扰民行为。县人民防空事务中心：负责对破坏、违法使用人防工程等行为的查处。县民政局：负责会同相关部门指导监督街道（乡镇）履行对业主大会的成立、业主委员会换届选举和日常工作的具体指导职责；负责将物业服务管理纳入基层社会治理重点内容，进一步完

7、善现代化社区治理体系，构建关系明确、运行规范、服务高效的社区自治新格局；负责指导监督物业管理区域的养老服务工作；负责配合组织部门指导社区党组织抓好小区党建工作；负责联合相关部门在推动智慧社区建设中加强智慧物业的推广及改造工作。县卫健体委：负责指导物业管理区域卫生服务站设置、监管；负责指导健康教育、病媒生物防制活动的开展；负责履行饮用水卫生监督职责，督促物业服务企业建立用水卫生管理制度、维护好二次供水设备、做好定期清洗消毒等工作；负责指导物业管理区域全民健身运动开展，并对物业管理区域体育器材的维护管理工作进行督促检查。县教育局：负责加强物业管理区域幼儿园、中小学等文化教育办学机构的管理。县科工信

8、局：负责牵头协调通信运营商有序进入物业管理区域进行通信基础设施建设；负责落实县中心城区城镇老旧小区改造中弱电入地工作。县信访局：负责物业管理问题来访的登记、接待、转送、督办相关工作。县司法局：负责指导社会团体或者其他组织设立物业纠纷人民调解委员会。县供水、供电、供气等专业经营单位：按照条例规定，分别负责研究制定物业管理区域水、电、气等相关设施设备建设和管理标准，并参与验收、交付使用和管理维护。（二）街道（乡镇）职责。在县物业管理行政主管部门业务指导下，成立街道（乡镇）物业管理办公室，具体负责辖区物业管理工作；街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业管理联席会议制度，联席会议由街道办事处、乡镇人民政

9、府召集，物业管理、公安派出所、城市管理等部门和居（村）民委员会、业主委员会（业主代表）、物业服务企业、专业经营单位等各方参加，联席会议协调解决本辖区内物业管理中的重要问题；负责组织协调辖区业主大会的成立和业主委员会换届选举工作,指导监督业主大会、业主委员会和物业服务企业依法依规履行职责；负责督促业主委员会和物业服务企业开展维修资金的使用和续存工作；负责协调物业管理与社区管理服务之间关系，处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的矛盾纠纷和投诉；负责辖区物业服务企业交接、提前解除物业服务合同备案和无物业管理小区的日常管理工作；按照县有关部门要求，落实物业管理小区文明创建、安

10、全生产以及公共突发事件的应急工作。（三）社区（村）职责。负责协助街道（乡镇）具体做好辖区物业管理工作。负责成立社区（村）物业服务站，指定专人（2人以上）作为小区物业管理工作专员；负责指导监督业主大会的成立和业主委员会的换届选举；负责指导业主大会选聘物业服务企业或建立自治性物业服务组织；负责对业主委员会履职情况、物业服务企业履约情况进行监督管理；负责对物业服务企业的诚信记录提出初审意见；负责接受物业服务企业退出项目的预警报告，对物业服务企业中途退出或终止服务的，指导业主委员会做好交接审计工作，协调解决物业服务企业退出和交接过程中出现的具体问题；具体负责辖区无物业管理小区的日常管理工作。（四）物业

11、服务企业职责。物业服务企业要严格履行物业服务合同约定提供物业服务。接受县物业管理行政主管部门和街道（乡镇）、社区（村）的监督指导；协助街道（乡镇）、社区（村）做好业主大会成立和业主委员会换届选举工作；配合做好物业服务小区文明创建、安全生产以及公共突发事件的应急工作。物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在合同期限届满前九十日书面告知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外，同时报告街道（乡镇）、社区（村）；街道（乡镇）、社区（村）监督物业服务企业将物业管理用房和剩余费用、管理资料移交给业主委员会，业主委员会未成立的移交给所在街道办事处（物业管理委员会）。业主大会决定解聘物业服

12、务企业的，被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续，并在约定的时间撤出物业管理区域。被解聘的物业服务企业在约定的撤出时间内，应当维持正常的物业管理秩序。二、规范住宅小区管理（五）加强前期物业管理。开发建设单位应当按照条例规定，严格遵循规划设计方案建设，同时在商品房买卖合同中明示物业管理区域的划定、临时管理规约和前期物业服务合同以及规划车位、车库的处置方式等规定内容，按照XX市普通住宅物业服务等级指导标准确定物业服务等级后，通过公开招投标形式选聘“质价相符”的物业服务企业落实前期物业管理。业主委员会组建后，开发建设单位、前期物业服务企业以及业主委员会三方要按相关规定做好物业管理的转换衔接工作

13、，确保新建商品房住宅小区全面实行规范的物业管理服务。（六）规范小区停车管理。各物业服务企业要严格按照物业服务合同的约定，持续规范小区停车位（库）去功能化、车辆停放混乱、私圈乱占停车位、堵塞消防通道等行为。（七）建立住宅专项维修资金应急使用制度。完善住宅专项维修资金管理制度，探索建立紧急情况时使用维修资金的快速通道，简化专项维修资金使用审批程序，满足突发事件和快速抢修的资金需求。（A）强化无物业服务小区的管理。街道办事处（乡镇人民政府）负责辖区无物业服务小区的物业管理工作，同时结合城镇老旧小区改造、绿色社区创建，引导居民协商确定老旧小区的管理模式，建立物业管理长效机制，推动物业管理全覆盖。（九）

14、加强物业矛盾纠纷调处。县物业管理行政主管部门要依托物业管理联席会议制度，及时处理我县物业服务中的突出矛盾纠纷；街道（乡镇）依托物业服务矛盾纠纷人民调解组织，积极调解辖区内物业服务矛盾纠纷；社区（村）应定期排查辖区内存在的矛盾纠纷，协助街道（乡镇）做好调处和化解工作。三、强化物业服务企业监管（+）建立和完善物业服务企业退出机制。县物业管理行政主管部门定期组织街道（乡镇）相关职能部门对物业服务企业进行信用等级评定，实施差别化管理；定期开展物业服务市场秩序专项整治活动，加大对物业服务企业侵犯业主权益、未取得营业执照、挂靠经营等行为的查处力度，对长期脱管、不履行职责和侵犯业主合法权益的物业服务企业，责

15、令其限期整改；对群众反映强烈、考核评价较差的物业服务企业要及时依法依规进行淘汰；对严重违法违规、情节恶劣的物业服务企业和直接责任人员，依法清出市场。（十一）建立物业服务企业信用管理制度。县物业管理行政主管部门根据合同履行、投诉处理、日常检查和街道（乡镇）意见等情况，采集相关信用信息，建立健全企业信用档案，建设数字化、网络化监管平台，实现资源信息共享。县物业管理行政主管部门在征求街道（乡镇）意见的基础上，落实物业服务企业信用管理，探索实施信用综合评价、授予信用星级标识，实行信用分级分类监管，强化信用信息在前期物业管理招标投标、业主大会选聘物业服务企业、政府采购等方面的应用。（十二）落实服务信息公

16、开公示制度。物业服务企业应当在物业管理区域显著位置设立物业服务信息监督公示栏，如实公布并及时更新如下信息：物业企业及其项目负责人的基本情况、联系方式以及服务投诉电话；物业服务合同约定的服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况；电梯、水、电、气等设施设备日常维护保养单位的名称、资质、联系方式及维护保养情况；业主缴纳物业服务费用情况、公共水电分摊费用情况、物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况；物业管理区域内公共车位、共用车库经营所得收益和支出情况;其他应公示的信息。四、提高物业管理水平（十三）加强对业主委员会监督。业主委员会应当每年向业主公布业主共有部分经营与收益、维修资金使用、经费开支等信息，保障业主的知情权和监督权。业主委员会做出违反法律法规和业主公约或管理规约、业主大会议事规则的决定，街道（乡镇）应当责令限期整改，拒不整改的依法依规撤销其决定，并公告业主。街道（乡镇）要加强对业主委