全国房地产经纪人《房地产经纪业务操作》考前冲刺题库300题（带详解）.docx

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1、全国房地产经纪人房地产经纪业务操作考前冲刺题库300题(带详解)一、单选题1 .由于商业地产()的不确定，所以在商业地产开发前需要进行市场调查和研究来归避开发风险。A、外界环境和开发商赢利模式B、客户需求和开发商赢利模式C、客户需求和前期价格D、前期价格和开发商赢利模式答案B解析：商业地产调研是项目定位的依据，由于商业地产客户需求和开发商赢利模式不确定，所以在商业地产开发前需要进行市场调查和研究来归避开发风险。初始定位能否成为最终的确定方向，需要从市场研究中得到印证或寻找依据。2 .借贷期限是指按揭贷款分期偿还的期限，目前人民币贷款期限最长不超过()年。A、10B、15C、20D、30答案：D

2、解析：借贷期限是指按揭贷款分期偿还的期限，目前人民币贷款期限最长不超过30年（与购房者年龄相关，比如有银行规定贷款期限加购房人年龄不超过65年）o3.健全的房地产市场营销，首先应仔细分析了解（）。A、消费者B、生产者C、竞争者D、政府答案:A解析：市场营销作为一种将产品从生产者向消费者转移的激励过程，就是从卖方的立场出发，以买主为对象，在不断变化的市场环境中，以满足一切现实和潜在消费者的需要为中心，提供和引导商品或服务到达消费者手中，同时企业也获得利润的企业经营活动。因此，健全的房地产市场营销首先应仔细分析了解消费者。4 .以下不属于房屋继承和遗赠的产权登记需要的程序的是（）。A、办理继承权公

3、证书或接受遗赠公证书或生效法律文书B、地税局核定契税（继承除外）C、在网上提交申请D、领证答案：C解析：房屋继承和遗赠的产权登记需要一定的程序，流程如下：办理继承权公证书或接受遗赠公证书或生效法律文书；地税局核定契税（继承除外）；到房屋登记大厅提交申请；受理；领证。5 .在现代写字楼产品链中，()是指层高满足室内可灵活搭建为两层甚至三层的办公空间，适合于创意产业类企业空间需求。A、商务公寓B、写字楼CLOFTD、商务综合体答案:C解析：办公用途物业伴随其企业客户群的核心需求变化不断演绎，形成了四类细分产品：商务公寓；写字楼；LoFT;商务综合体。其中，LOFT办公室指由旧工厂或旧仓库改造而成的

4、空间形式，少有内墙隔断的高挑开敞空间。在现代写字楼产品链中，指层高满足室内可灵活搭建为两层甚至三层的办公空间，适合于文化创意产业类企业空间需求。6 .价格制定阶段的()目的是通过分析现在与未来的市场竞争情况，了解市场的大环境及发展趋势，同时锁定竞争对手，提供决策的依据。A、推导核心均价B、市场调研C、推售安排D、确定价格策略及方法答案:B解析：价格制定阶段的市场调研目的是通过分析现在与未来的市场竞争情况，了解市场的大环境及发展趋势，同时锁定竞争对手，提供决策的依据。这个阶段的势包括：成本较低；客户的准确性较高。其劣势包括：比较浪费房地产经纪人的时间；有时候驻守会妨碍到行人。9 .城市次级商圈的

5、特点为()。A、顾客的集中度高，消费额高B、顾客的集中度高，消费额低C、顾客比较分散D、顾客非常分散答案:C解析：根据客户的比率或距离的范围，商圈划分为：核心商圈，在该商罔的客户占客户总数量的70%80%,客户的集中度高，消费额也高；次级商圈，在该商圈的顾客占顾客总数量的15%20%,顾客比较分散；边缘商圈，在该商圈的客户占客户总数量的5%10%,客户非常分散。10 .关于()，销售人员必须熟悉每个单位房号与实物的对应关系，以及不同房号之间的关系，最好能够做到将其熟记，有利于在销售过程中引导客户。A、价目表B、购房须知C、销售导示牌D、首期付款表答案:A解析：最终确定并用于销售的价目表需有开发

6、企业的有效盖章，以作为当期交易的价格依据。关于价目表，销售人员必须熟悉价目表中每个单位房号与实物的对B、数据整理竞争描述房地产市场环境研究逻辑推理产品定位C、房地产市场环境研究数据整理竞争描述逻辑推理产品定位D、房地产市场环境研究逻辑推理数据整理竞争描述产品定位答案:C解析：房地产产品市场分析定位法是指运用市场调查方法，对房地产项目市场环境进行数据搜集、归纳和整理，形成项目可能的产品定位方向，然后对数据进行竞争分析，利用普通逻辑的排除、类比、补缺等形成产品定位的方法。其流程如图IT所示：房地产市场环境研究H研究外部市场环境和竞争市场环境图IT数据整理-“归纳整理数据，提炼定位要点，确定可能方向

7、I竞争描述对每种可能竞争方向进行分析和描述逻辑推理）运用逻辑方法和限定条件对可能方向进行选择产品定位卜选定项目的产品定位主+Z公宁信注法程14 .用比较定价法制定价目表时，制定均价是关键步骤。其中，（）。A、均价的制定要考虑房地产本身的成本B、均价表现为开发商对项目总体销售额的预期C、均价的确定不必对影响价格的因素以及权重进行修正D、均价的确定不必对交易情况进行修正答案：B解析：均价代表了市场对质量的综合评价，在本质上，均价表现为开发商对项目总体销售额的预期。均价形成的理由是均价的制定和房地产价格本身的成本没有任何关系，考虑的完全是项目的市场供求关系和市场接受程度。均价的确定过程为：确定市场调

8、查的范围和重点；对影响价格的各因素以及权重进行修正；对每个重点市场比较进行调整；交易情况修正；市场比较结果表。15 .在房地产营销中，采取委托房地产经纪公司销售时，被广泛采用的渠道是()分销渠道。A、密集型B、选择性G独家D、集中型答案：C解析：在房地产市场，为了达到销售目标一般采取独家分销，即独家代理。独家代理有助于维持房地产产品生产者的声誉和产品质量。通过独家代理，房地产开发商、不动产权利人或房地产服务供应商可以与独家代理商紧密合作，共同决策房地产销售广告、促销措施、产品定价、销售进度等事项。16 .房源的开拓要遵循真实性、及时性和()原则。(2007年真题)A、集中性B、规范性C、合法性

9、D、共享性解析：因为房源的重要性，所以房地产经纪机构及房地产经纪人都将房源的获取作为一项需要不断开展的基础工作，也是房地产经纪机构及房地产经纪人获得稳定业绩的关键因素。房源的获取原则包括：真实性；及时性；集中性。17 .目前确定住宅项目价格的常用方法是()。A、成本法B、收益法C、假设开发法D、市场比较法答案：D解析：核心均价的确定有很多种，包括市场比较法、内部替代法、三级市场比较法、成本法、目标利润法和租金反算法等。目前确定住宅项目核心价格常用方法是市场比较法，而商业常用租金反算法。18 .房地产经纪机构与委托人签订个人住房贷款代办服务合同约定收费标准时，下列行为合规的是()。A、房地产经纪

10、机构收取未予标明的费用B、两家房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，按照不同的业务收取佣金C、一项服务可以分解为多个项目和标准的，混合标价、捆绑标价D、服务达到房地产经纪服务合同约定标准的，收取佣金答案：D解析：ABC项，房地产经纪管理办法第17条规定，房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。第18条第2款规定，房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。

11、D项，服务费用就是房地产经纪机构提供房地产经纪服务应得的服务报酬，由佣金和代办服务费两部分构成。房地产经纪服务完成并达到约定的服务标准，房地产经纪机构才可以收取服务报酬。19 .城市商圈调查中，在（）的顾客占顾客总数量的15%20%,顾客比较分散。A、核心商圈B、次级商圈C、边缘商圈D、低水平商圈答案：B解析：商圈有以下三个层次构成：核心商圈；次级商圈；边缘商圈。其中，次级商圈户占客户总数量的15%20%,客户比较分散。一般来说，小型商店的次要商圈在1.5km之内，客户步行来店在20min以内；大型商场的次要商圈在8km以构，无论使用何种交通工具来店，平均不超过40Illin。20 .写字楼的

12、特性不包括（）。A、与宏观经济正相关B、客户非个体属性C、项目运作专业性D、高风险性答案：D解析：写字楼的产品特性包括：与宏观经济的正相关性；购房（承租）客户多为企业；产品技术性；销售商务性；项目运作专业性。21 .房屋的（）是吸引投资型客户购房的重要因素之一。A、交通通达度B、绿化环境C、总价较低D、建筑结构答案：C解析：投资客户，以获取租金收益和转售增值收益为目的，他们十分关注房产的保值增值空间和物业性价比，对房子的细节没有自用客户那么细。房屋总价低是吸引投资型客户购房的重要因素之一。22 .房地产经纪人的（）对客户做出交易决策具有重要影响。A、专业、周到、热情的服务B、简捷、迅速、完善的

13、服务C、迅速、系统、热情的服务D、简捷、经济、完善的服务答案:A解析：在门店接待流程中，到店客户是潜在客户，他们可能对某一处房产产生购买欲望，或者希望房地产经纪人协助其出售其名下的房产。房地产经纪人的专业、周到、热情的服务对客户做出交易决策起到重大影响。23 .房屋租赁合同期限最长不得超过（）。A、10年解析：房地产经纪人一定认识到，单宗房屋租赁经纪服务业务与房屋租赁托管经纪业务在合同类型、租赁费用、租赁当事人权利义务等方面都存在差异。房屋租赁经纪业务与租赁托管业务的差异具体表现在：租赁合同类型不同；房屋租赁费用支付方式不同；房屋租赁合同约定特殊事项；签订合同时间不是同一时间点。26 .商业地

14、产项目消费者特征分析的对象不包括O。A、心理特征B、人口特征G环境特征D、社会特征答案：C解析：商业地产项目的消费者特征具体情况如表7-13所示。表7T3商业地产项目的消费者特征分析特征内容心理特征消费追求的价值、消费时间等购买行为特征消费金额、频次、消费半径等人口特征年龄、性别、家庭组织构成、收入、职业、教育、可支配收入、出行状况、品牌喜好、媒体宣传促销的倾向等社会特征对示范群体的追随、家庭结构及其主导权、消费者在社会的色名E山27 .一个以体育概念为主的楼盘在2008年北京奥运会后不久聘请多位奥运冠军为其作形象宣传，该类活动属于（）。（2009年真题）A、社会公益活动B社区内活动C、引导教

15、育型活动D、善用时势环境型活动B、适用性C、经济性D、真实性答案：D解析：房地产经纪人在开发房源的过程中，必须保证房源信息的真实性。房源的真实性主要是指房源的真实存在、真实业主、真实价格与真实委托。房源的真实性还需持续维护，保证房源的最新状态，只有定期的回访、更新与维护，才能真正实现房源的真实性。保证房源的真实性，为客户提供真实、可靠的信息，才能与客户之间建立良好的信任关系，这也是房地产经纪企业及房地产经纪人诚信行为的重要体现之一。30.房屋出租经纪服务的完成标准是()。A、签订房屋承租合同完成B、签订房屋买卖合同完成C、签订房屋租赁合同完成D、签订商品房屋租赁合同完成，并协助完成出租登记与备案答案：D解析：房屋出租经纪服务的内容包括：提供与委托相关的法律法规、政策及市场行情咨询；制作房屋情况说明书；发布房源信息；寻找并提供客源