抚顺中禹孝贤府国际尊老公寓项目可研报告-.docx

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1、五星级中老年颐养中心“中禹-孝贤府国际尊老公寓”夕阳工程、朝阳产业之可行性探讨报告编制单位：抚顺中禹房地产开发有限公司2013年5月1日项目前言第一部分项目总论一、国外的老年居住模式与国内现状之比较二、辽宁地区、抚顺地区老年人口及老年住宅产品市场分析三、“中禹-孝贤府”国际尊老公寓的特点及经营理念其次部分项目基本概况一、项目名称二、项目地点三、项目投资建设单位四、项目建设规模五、项目建设内容第三部分项目投资概况和资金筹措方式一、项目土地投资成本估算二、项目前期手续费估克三、项目建设各项施工成本估算四、项目开发建设资金筹措方式第四部分项目投资效益预料分析第五部分项目的投资风险及规避建议第六部分项

2、目结论提起“老年住宅产品”，人们或许会直观地认为就是老年人集中居住的老年公寓。事实上，“老年住宅产品”在国际上有一个通行定义，既是“专供老年人集中居住的、采纳居家养老、全方位医疗保健与社区服务相结合模式的住宅。与敬老院、福利院不同，它是由社会投资并按市场化运作的带有社会福利设施的商品住宅。在国内由于保障体系及消费理念的制约、开发商利润低等因素老年住宅产品发展缓慢，而随着家庭的小型化，人口的老龄化，老年人的居住生活模式和居住问题更加成为大家所关切的问题。随着国力及民力的不断提高，越来越多的老年人Fi身有条件或在子女的帮助下有条件过上更为完备的老年生活。虽然养老地产囊括了医疗、康复等一系列与老年人

3、生活相关的功能，但是在项目开发阶段面临着大量的基础设施建设以及项目运营后相关服务产品的后续投入。这种长期投入、持有运营型的地产模式，与以往房地产开发企业的短期盈利生存模式自然不符，基本上是“零利润”，并不是全部开发商都有资金、实力和爱心参加到养老地产的建设当中。我国整个房地产市场中“老年住宅产品”存在严峻供应不足的特点。在这种状况下，对“老年住宅产品”细分市场的探讨就尤为重要。民政部发布的2011年社会服务发展统计报告指出：全国城乡各类老年福利机构为40868个，比上年增加964个，拥有床位353.2万张，年末收养老年人260.3万人。另有数据显示，第五次人口普查的时候，我国60岁以上的人口为

4、1.3亿，而在第六次人口普查时，这一数字已经达到1.776亿，如此高的净增让我国在快速进入老年化，比全世界任何一个国家都快。依据民政部正式发俗的社会养老服务体系建设“十二五”规划,中国政府的养老行政行为将出现重大转型，意味着我们政府起先留意到从家庭赡养到社会养老的改变，政府将起先担当起社会养老服务的社会贡任。2012年中心提出关于老龄社会建设六大体系中，老龄直居环境体系屈于住房和城乡建设系统的工作范围之内。对此，中国房地产业协会打算成立一个老年住区委员会，通过政府保障与市场运作相结合，逐步构建与人口老龄化进程相适应，与经济社会发展水平相协调，以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为支撵，基

5、本服务与选择性服务相结合的养老地产，争取政府在融资、税费、土地、医疗等方面的政策支持。目前，已得到了住房城乡建设部、民政部、国家老龄委的支持。全国老龄委办公室、发展改革委、教化部、民政部、劳动保障部、财政部、建设部、卫生部、人口计生委、税务总局联合下发的关于加快发展养老服务业的看法中指出：我国是人口大国，也是老年人口最多的国家。目前，我国60岁以上的老年人口已达1.94亿，占总人口的14.3%；预料2020年将达到2.4亿,占当时总人口的16%左右。养老服务业是为老年人供应生活照看和护理服务，满意老年人特殊生活需求的服务行业。老年人最值得敬重和爱戴，也最须要关切和帮助。中华民族素有敬老、尊老的

6、传统，随着经济社会的发展，人民生活水平的提高，社会生活方式的转变，老年群体在日常生活照看、精神安慰、心理支持、康夏、护理、临终关怀、紧急救助等方面呈现出日益增长的需求。妥当处理人口老龄化问题，关切老年人的需求，加快发展养老服务业，是实行科学发展观、坚持以人为本的详细体现。仔细解决老年人生活中的实际问题，有利于保持家庭关系稳定和谐，促进老年群体与其他群体和谐相处，这是构建社会主义和谐社会的重要内容，是社会文明进步的重要标记。同时，加快发展养老服务业，有利于促进相关行业发展，推动经济增长，提高全体人民生活质量和水平。各地区、各部门要充分相识发展养老服务业的重要意义，实行有效措施，推动养老服务业加快

7、发展。民政部关于激励和引导民间资本进入养老服务领域的实施看法中指出：养老服务是党和政府高度关切、社会各界广泛关注、人民群众迫切需求的重大民生问题，在我国应对人口老龄化挑战、保障和改善民生、加强和创新社会管理中发挥着重要作用。激励和引导民间资本进入养老服务领域，对于实现养老服务投资主体多元化，缓解养老服务供需冲突，加快推动以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系建设，具有重要意义。民政部关于激励和引导民间资本进入养老服务领域的实施看法详细主要内容如下：1、激励和支持民间资本举办相宜老年人特殊是失能、半失能、高龄老年人集中照料,、护理、康熨、消遣的养老院、养护院、老年公寓、敬老院等多

8、种形式的养老机构。2、激励民间资本举办的养老机构接收安置政府供给对象，政府依据规定标准拨付相关生活、医疗、照料等费用。3、将民间资本举办养老机构或服务设施纳入经济社会发展规划、城乡建设规划、土地利用规划和年度土地利用支配，合理支配用地需求，符合条件的，依据土地划拨书目依法划拨。4、对民间资本举办的II：.营利性养老机构或服务设施供应给老服务，依据其投资额、建设规模、床位数、入住率和覆盖社区数、入户服务老人数等因素，赐予肯定的建设补贴或运营补贴。5、对民间资本举办的养老机构或服务设施供应的养护服务免征营业税。对符合条件的非营利性养老机构或服务设施自用房产、土地免征房产税、城镇土地运用税，其免税收

9、入不计入所得税应纳税收入。6、民间资本举办的各类养老机构或服务设施按有关规定，要与居民家庭用电、用水、用气、用热同价。7、各级民政部门福利彩票公益金每年留存部分要按不低于50%的比例用于社会养老服务体系建设，并不断加大对民间资本供应给老服务的扶持力度。8、激励金融机构加快金融产品和服务方式创新，通过创新信贷品种、增加信贷投入、放宽贷款条件、扩大抵押担保范围等方式，加大对民间资本进入养老服务领域的金融支持。我国呼吁多年的养老用地也最终在2013年伊始有了切实的回应与结果。2013年2月4日，一家养老产业的新锐一一中投发展有限责任公司以总价4.62亿元胜利中标北京密云县一宗包含养老功能的居住用地，

10、打破了养老用地多年“难产”的局面。这也是全国领先将养老设施用地纳入年度国有建设用地供应支配的破冰之举。据悉，该地块位于北京市密云县溪翁庄镇京密引水渠调整池东侧-0KB-O1.地块，面积平方米，土地运用年限是50年。楼面价仅为888.5元/平方米。目前的养老地产项目大多处于城市周边，现在有越来越多的人起先接受在郊区空气好、噪音小的生活模式。在我国，领先走入养老地产的是北京太阳城集团和上海亲和源房地产开发有限公司。亲和源老年公寓坐落在上海浦东新区康桥镇上，整个社区全部采纳无障碍化设计，以老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配餐中心、景观花园等完备的设施，加上周到的生活、健康、欢乐“管家式

11、”的服务，区分于传统意义上的养老院，成为一个不脱离社会，既相对独立乂不乏开放的老年生活社区。“2012年中国首届亚太养老地产高峰论坛”由中国房地产业协会老年住区委员会、江苏省宜兴市人民政府主办，于2012年10月18日在宜兴市实行，论坛得到了中国老龄产业协会和中国房地产产业协会的大力支持。百余位专家学者就如何探究一条应对中国老龄化社会的道路、民间资本如何进入养老行业、将来养老产业如何发展等问题进行了探讨与沟通。据了解，在将来不到40年，中国老龄人口占比将超过30%,4-2-1家庭大量涌现（一对夫妇同时蟾养4位老人和一个小孩），居家、社区和机构养老面临越来越严峻的挑战，将来养老产业如何发展等问题

12、值得全社会思索。中国老龄产业协会副会长兼秘书长曾琦先生指出，中国养老地产现已步入快速发展阶段，老年住宅的需求正急速增加，养老地产是老龄化时代到来所形成的特有概念，养老地产的出现从根本上帮助政府解决了各个层次老年人群的需求。“2012年中国首届亚太养老地产高峰论坛”上，无锡九如城养老产业集团董事长谈义良首度提出“养老综合体”的全新机构养老模式,作为一种新的养老地产形式，“养老综合体”是集高端住宅、商业地产和养老服务为一体的综合开发模式。他从用地方式、开发特点、运营规律、盈利模式和市场前景等各个方面对养老综合体进行了全面深化的论述。与会专家认为，“养老综合体”的出现，为养老行业供应了新方向，且为更

13、多民间资本介入养老产业供应参照。2012年房地产业龙头万科房地产开发公司投资120亿元在辽宁省长春市起先建设大型的养老社区，全社会对老年人的爱心工程已经全面绽开。养老综合体：是指在城市周边生态环境相宜的地点，由养老院、医院、购物、体检中心、食品基地、酒店、学校、公园、公寓等各类功能熨合、相互作用、互为价值链的高度集约的养老养生为主题的，能满意全部养老需求的建筑群体。老年人进入养老社区的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史缘由，大多选址在市中心，噪音和空气污染相当严峻。随着居民生活水平的提高，老年人对居住的要求更加讲究，年轻时由于竞争环境和迫于生计，终

14、年奔波于城市中间，渴望回到自然却乂无法自主，退休后如释重负，迫切须要回来自然，与山水园林密切接触，过着“桃花源”式的田园休闲生活，来颐养天年。营造一个老年人发挥余热、健身、放松休闲、养生、回来自然的生活环境，对于老年人安度晚年是非常必要的。第一部分项目总论一、国外的老年居住模式与国内现状之比较1、美国模式在美国，老年社区或公寓非常普遍，它们分为赢利性和非赢利性两类。在美国环境好、规模大的老年社区一般都坐落于大城市的郊外,社区中包括各种特地为老年人服务的配套设施，形成老年产业的发展基地。2、新加坡模式新加坡也是一个人口老化较快的亚洲国家，1998年3月，新加坡建屋发展局起先推出了乐龄公寓（老年公

15、寓），55岁以上的新加坡公民均可申请入住。乐龄公寓户型一般分为35平方米和45平方米两种。为一位或两位老年人供应生活空间，既舒适又简洁整理。这种公寓已经进行了全装修，老年人只需把自己的行李搬入新居就能生活。社会福利团体在公寓内经营社区服务站，服务站内配置了消遣、健身、护理等配套设施，为老年人供应社交服务，让老年人保持者开心的生活方式。3、国内常见模式合居模式：老人与子女同住一套住房合居家庭模式的存在有诸多因素：如子女住房困难、父母年迈有病、第三代须要老人看护、传统家庭观念的影响等。但是，现代生活的多样性、不同的生活习惯、人际关系的错综困难等因素的存在，都是影响这种家庭生活模式存在的主要因素。独

16、居模式：老年人独立居住。现代都市生活方式的影响和城市住房的日趋宽松，越来越多的老年夫妇起先选择和已婚子女分居的方式，纯老年人家庭渐渐增加。这种家庭模式更适应现代生活方式，相互干扰少，使家庭关系箍洁化，对有生活自理实力的老年夫妇和担当社会家庭双重压力的已婚子女都比较志向。但是，当老人年龄增大、自理实力减弱、子女劳碌少于探望时，老人的孤独孤独和生活的不便就突出反映出来。通过以上分析可以看出我国的老年住宅服务产品与国外相比有较大的差距。因老年住宅产品投入较大、风险较高、资金回收周期较长，大多数民营企业对此望而却步，虽然政府主动激励和支持民营资本投建养老服务机构，也出台了相关激励政策，但大多数民营资本对此主动性仍旧不高。二、辽宁、抚顺地区老年人口及老年住宅产品市场分析截至2010年年末，户籍总人口4265万人的辽宁省，60岁以上老年人