成都市成华区红枫岭枫和苑小区业主大会选聘物业服务企业方案.docx

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1、成都市成华区红枫岭枫和苑小区业主大会选聘物业服务企业方案（征求意见稿）枫和苑业委会2024年08月29日20:04四川根据中华人民共和国民法典、四川省物业管理条例等法律法规的相关规定，以及本小区管理规约业主大会议事规则（2022版）等相关约定结合本小区实际情况,制定本物业服务企业选聘方氯以下简称“选聘方案I本选聘方案中的“选聘”，包括本小区续聘在管物业服务人和另聘其它物业服务人。本选聘方案第二条的“物业服务合同主要内容，适用于本小区续聘在管物业服务人或另聘其它物业服务人.本选聘方案中，甲方为成都市成华区红枫岭枫和苑小区业主大会,乙方为业主大会续聘的在管物业服务人或另聘的其它物业服务人.本选聘方

2、案与选聘物业相关的未尽事宜，业主大会授权业主委员会决定.一、项目简介本小区位于成都市成华区取漉河街道建设南路160号红枫岭3期枫和苑小区，物业类型为住宅，其中包括高层住宅、商业及地下车位.物业管理区域内，总建筑面积530744mt,其中高层住宅4244户，专有部分面积394185.3m;商铺107户，专有部分建筑面积26378.7m1;地下车库面积7543311f,机动停车位2200个.二、物业照旁合同主要内容（一）物业服务事项（内容）和质量（标准）参照成都市住宅物业服务等级标准（DB5101/T123-2021）三级标准内容及要求执行.物业服务人承诺的物业服务事项（内容）和质量高于成都市住宅

3、物业服务等级标准（DB5101/T123-2021）的，以物业服务人承诺为准.（二）物业服务收费标准1.高层住宅（物业类型）1.43元/平方米月.2 .商业（物业类型）2.9元/平方米月.3 .标准车位（物业类型）60元/个月.（三）物业服务费的计费方式物业服务费的计费方式为包干制.（四）物业服务合同期限1 .物业服务合同期限为5年。2 .附解除条件：乙方提供服务届满一年起，甲方业主委员会组织全体业主对乙方进行服务满意度年度评分，设置满意、不满意两种评分选项。评分时，参与评分的业主人数超过业主总数（业主总数为按照业主大会议事规则认定的投票权总数，每个投票权在满意度评分中为一票）的三分之二为有效

4、评分.若服务满意度年度评分中满意占比低于参评人数的50%,视为乙方违约，业主委员会应当组织召开业主大会表决是否解聘物业服务人；当参与评分的专有部分合计面积超过投票权总面枳（投票权总面积为按照业主大会议事规则认定的投票面积总数）的三分之二，且参与评分中满意”对应的专有部分面积低于参与评分专有部分合计面积的50%,视为根本违约,业主委员会有权直接解除物业服务合同.3 .每年的满意度调直与业主大会定期会议同期进行.4 .合同期满当年的服务满意度年度评分中，参与评分的人数满意”占比高于50%,则合同自动续延2年.（五）违约责任1 .乙方擅自提高收费标准的，对超出标准部分，业主有权拒绝支付；已经支付的，

5、乙方应当予以返还，并自业主支付之日起向业主支付超出金额每日万分之一的违约金.2 .业主无正当理由未按时、足额支付物业费，经乙方书面催告限期支付仍未支付的，承担违约期间未付金额每日万分之一的违约金.3 .甲方、业主违反本合同约定，致使乙方的服务未达到本合同约定的服务内容、标准，给乙方造成损失的，甲方、业主承担违约责任.4 .乙方未履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，甲方有权要求乙方在合理期限内整改，逾期未整改，给业主造成损失的，承担赔偿任.5 .甲方、乙方任何一方无正当理由提前解除合同的,应当向对方支付50000元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，承担赔偿责任.（六）共有部分经营

6、与管理甲方授权乙方利用业主的共有部分进行经营管理，具产生的经营收入中,按照合同金额，乙方按照经营收入的30%扣除招商代理费、策划宣传费、现场维护费用及税金等合理经营成本后，结余部分即经营收入的70%归甲方全体业主所有.乙方应按照法律法规要求定期公布经营所得收入的收支明细.经甲方业主委员会决定，可以对共有部分收益等共有资金进行审计，审计转用甲乙双方各承担一半。属于业主共同所有部分的经营收益，按本小区管理规约、业主大会议事规则、业主大会决定的方式使用，并按季度向全体业主公布收支明细、允许业主进行直阅.（七）履约保证金物业服务合同签订之日起7日内，乙方向甲方指定账户支付履约保证金20万元，投标保证金

7、在中标后可直接转为履约保证金。合同履行期间，履约保证金不足的，乙方应在7日内补足.若乙方未按时支付朝卜足，经甲方催告后仍不补足的,合同自动终止.合同终止后,自乙方完成交接工作之日起7日内，甲方将剩余履约保证金无息退还到乙方指定账户.（八）整改方案与整改资金投入1 .物业服务企业投标时，提交自愿投入整改资金或品质提升投入资金的承诺函，金额范围100-200万元。2 .物业服务合同签订后,乙方进场前（业主大会决定续聘的为合同签订前）,足额支付整改资金到共管账户或者甲方账户。乙方因特殊情况无法及时支付整改资金到指定账户的，经与甲方协商同意后，乙方可以开具承诺函（需加盖公章及法人章）替代.3 .乙方进

8、场服务后（业主大会决定续聘的，为合同签订后），与业主委员会与业主代表共同确定具体整改方案，并编制施工方案和成本预算方案，提交业主委员会审核，经审核通过后方可施工，方案审核通过之日起6个月内（绿化部分在12个月内完成）完成所有整改项目。4 .业主委员会审核成本预算方案的过程中，可以进行公开询价，以公开询价的平均价或最低价作为最终执行价格,如果乙方提供的供应商拒绝接受最终执行价格，业主委员会可另行选择供应商，乙方无条件配合支付，但是支付总金额不超过承诺整改资金金额.5 .施工过程中，乙方应每月向业主委员会提供整改资金投入明细表和施工进度表，供业主委员会审核，并向全体业主公示.6 .乙方提供物业服务

9、使用的各种APP和管理系统软件不列入整改费用，免费供业主使用.7 .乙方进场提供物业服务的开办费，由乙方自行承担，不列入整改费用.（开办费包括购买物业办公设施和品等为甲方提供物业服务所必须的物资）.8 .若乙方在整改方案审核通过之日起1年内未完成所有整改项目，则按照整改方案未完成部分对应的投入金额从履约保证金中进行扣除,扣除金额后履约保证金不足的乙方须在7日内补足，逾期未补足的，合同自动终止.（九）物业经理人选若甲方业主委员会对乙方派驻本项目的项目经理不满意,乙方应当在接到甲方业主委员会更换通知之日起15日内提供2名（含本数）以上项目经理人选供业主委员会选择.若甲方业主委员会对物业服务人提供的

10、项目经理人选仍不满意，有权在乙方在管的其他物业项目的项目经理中直接指定.若乙方拒绝履行上述约定，甲方业主委员会有权组织召开业主大会表决是否解聘乙方.该情形下被解聘的乙方自行承担全部经济损失。（十）物业服务合同文本合同文本采用四川省住房和城乡建设厅、四川省市场监督管理局2022年10月14日印发的物业服务合同（示范文本）（CH-2022-02）.业主大会决定续聘在管物业服务人的，物业服务合同主要内容以本选聘方案为准；业主大会决定另聘物业服务人的，物业服务合同主要内容以选聘方案、招标文件、投标文件为准，其它合同内容由业主委员会和乙方共同商定.三、续聘在管物业服务企业方案（一）本选聘方案第一次公示期

11、满之日起7日内，在管物业!艮务人同意续聘的，应当提交整改资金投入承诺函、续聘申请书（需包含物业服务人员配告表及成本测算表以及自在管物业服务人进场至今历年消防月度维保报告、年末消防检测报告、电梯年度检测报告，逾期未提供的，视为不同意续聘.（二）业主大会决定续聘在管物业服务人，在管物业服务人应当自表决通过之日起30日内、物业服务合同签订前,足额支付整改资金到共管账户或者甲方账户；逾期未支付的，视为放弃续聘.（三）在管物业I艮务人不同意续聘或者放弃续聘的，应当在表决通过之日起60日内退出本小区；拒绝退出本小区的，业主有权拒绝支付表决通过之日起60日后的物业费.（四）业主大会决定另聘物业服务人的，在管

12、物业服务人应当从另聘物业服务人的中标通知书发出之日起30日内退出本小区；拒绝退出本小区的，业主有权拒绝支付中标通知书发出之日起30日后的物业费。四、另聘物业服务企业方案（一）选聘方式与具体实施者1 .业主大会授权业主委员会审定招标文件，委托招标代三机构采取公开招投标方式选聘新物业服务人。2 .评标委员会由5名评标专家和2名招标人代表组成.评标专家从四川省物业管理专家库或成都市物业服务行业专业人才库中以随机抽取方式确定。招标人代表从报名的业主（非业主委员会正式成员或I斯卜成员冲以随机抽取方式确定.（二）参与竞聘物业服务企业的资格条件(1)本次选聘不接受挂靠或联合体投标.投标、签订合同的公司代表必

13、须是公司工商备案的法人代表或其授权代理人。(2)住建蓉e办-智慧物业政务服务平台中企业信用登记B级及以上。(3)具有履行合同成熟的管理经验和足够的管理规模，投标人在成都本地拥有10个及以上的住宅小区项目，目住宅服务总面积须在100万平方米以上(提供物业服务合同关犍页匏印件盖章，按照物业服务合同载明的管理面积计算，不扣除合同中的其它物业类型)。(4)在中国境内注册10年以上，具有独立法人资格的合法物业管理企业且注册资本不低于1000万.(5)参选的企业或其母公司为上市公司(新三板上市公司除外)或2024年获得中国指数研究院排名前五十名。(6)近三年财务审计报告(包括资产负债表、现金流量表、利润表

14、和财务情况说明书(或财务报表附注)无亏损.(三)中标人的确定方式评标委员会推荐3名有排名顺序的中标候选人，由业主委员会按照排名顺序确定中标人.出现下列情况之一的，业主委员会可以依序确定中标人：1 .排名在前的中标人放弃中标或者因不可抗力不能娟行物业服务合同.2 .自中标通知书发出之日起30日内，中标人无正当理由拒绝按照选聘方案、招标文件和投标文件签订物业服务合同；3 .合同签订之日起90日内，中标人无法进场.（四）物业服务合同订立业主委员会代表业主大会和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内.依法订立物业服务合同.若物业服务合同签订之日起90日内，乙方无法进场提供服务,合同自动终止.五、选聘

15、费用本次业主大会续聘、另聘物业服务人所产生的业主大会召开费用、律师费、诉讼费、公证费、招投标代理费等费用，据实结算，总金额不超过30万元，由最终续聘、另聘的物业服务人支付.上述费用应当在进场服务之日（业主大会续聘在管物业服务人时，进场服务之日”为物业服务合同签订之日）起7日内支付完毕。六、承接查验业主大会决定另聘物业服务人的，业主委员会与另聘的物业服务人签订物业服务合同后，物业服务人在承接物业前须对小区共用部位、共用设施设备进行物业承接直验，并向业委会出具书面承接查验报告.七、物业服务企业退场交接事宜业主大会决定另聘物业服务人的，业主委会处理与在管物业服务企业（以下简称老物业）的退场交接事宜，具体如下：（一）与老物业办理退出交接手续（包括向老物业发出退场交接通知书、移交材料通知书等）.（二）若老物业拒不办理退出交接手续或拒绝退出本物业服务区域，全体业主依据中华人民共和国民法典第九百四十九条第二款的规定,从退场交接通知书载明的退场之日起，拒绝向老物业支付自退场之日起的物业费；（三）业主大会授权业主委员会通过举报、投诉、信访、诉讼等方式解决老物业退出交接过程中出现的各种纠纷.（四）业主委员会与老物业办理共有部分经营所得收益的结算和审计（审计机构由业主委员会选定，审计费用在业主委员会工作经费中支出）.八、选聘纪律（一）业主委员会成员和其他参与人员不得接受物业服务企业贿赂