海南军垦休闲农业观光园项目可行性研究报告.docx

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1、海南军垦休闲农业观光园项目可行性研究报告目录第一章海南军垦休闲农业观光园项目基本情况4一、项目名称4二、项目业主4三、投资数额5四、项目简介5第二章总论5一、本项目研究的方法5二、本项目可行性研究的依据6三、可行性研究结论6第三章海南省及*县的基本情况分析8-、海南省自然社会经济概况8二、*县自然社会经济概况10第四章海南休闲度假地产分析17一、海南休闲度假地产的背景分析17二、休闲度假地产的内涵分析19三、海南休闲度假地产的类别20四、海南休闲度假地产发展的特征21五、海南休闲度假地产的开发模式22六、海南休闲度假地产的竞争态势25七、海南休闲度假地产发展的机遇与挑战25八、海南度假型居住地

2、产发展趋势30第五章本项目区域休闲度假地产分析33一、*县关于度假居住地产的发展思路33海南银湾旅游房产投资有限公司隶属于海南银湾国际集团控股有限公司。海南银湾国际集团控股有限公司由亚洲投资基金控股，全国13家知名企业共同出资组成的大型企业集团。三、投资数额本项目总投资20.08亿元。四、项目简介本项目位于定安县安丽湖风景名胜区，规划用地4040亩，其中用于与农场进行分成合作开发的商业用地为1475亩，另外2565亩地向农场进行租赁开发。项目规划了休闲度假居住区、养生理疗区、农业观光区、山林活动区四块。坚持保护性开发和可持续开发的理念。项目具有较好的生态效益、财务效益和社会经济效益。第二章总论

3、一、本项目研究的方法本项目研究的方法主要运用了经济、环境、人文等方面的理论知识，结合项目所在地的现状，分析了海南军垦休闲农业观光园各方面的条件，得出是否具备开发的可行性结论。二、本项目可行性研究的依据1、国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；2、国家批准的旅游开发总体规划、详细规划等；3、国务院国务院关r推进海南国际旅游岛建设发展的若干意；4、*总体控制详细性规划；5、海南国际旅游岛规划纲要；6、自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；7、国家所规定的经济参数和指标；三、可行性研究结论1、从海南经济发展趋势来看海南军垦休闲农业观光园项目的开发，顺应海南国际旅游岛建设的要求，而且对

4、增强区域经济、促进*新农村建设的旅游业发展、提高人民生活质量具有不可估量的作用。2、从*县旅游总体规划体系来看海南军垦休闲农业观光园项目的开发，它的开发对*县其它相关产业的发展都有着带动和示范宣传的作用，有利;各产业各区域的和协发展。3、从*风景名胜区白身条件来看其自然风光、人文资源、乡土风情都具有一定的特色，享有一定的声誉。这为本项目生态旅游的开发和各方面的开展奠定了深厚的基础。(2)滨海城市中海景住宅同非海景住宅存在明显价格梯度，价格由内陆向海岸线逐渐递增，并形成相对独立评价体系。(3)海南岛的热带资源、海岸资源在整个中国的气候条、海岸线资源具有双重的稀缺性。5、财富阶层自90年代中期开始

5、出现滨海度假候鸟性迁移现象，表现出由内陆向海边，由纬度高地区向纬度低地区迁移(1)从国际富人群体度假资源偏好统计数据可知，滨海休闲度假，、滨湖休闲度假、山地运动是国际旅游度假的两大趋势。(2)近年来，东部南部沿海众多旅游度假城市吸引大规模国内居民前来旅游；(3)海南更以其独特的自然资源、气候条件成为国内富裕人群的度假首选地。(4)海南对北京、东北两地人群拥有极大的吸引力。6、随着富人群体对豪宅市场的消费心态进入主动尊贵的阶段，高端休闲地产市场将吸引中高端富人群体的青睐。富人群体对房地产投资偏好的提升源于其在房地产投资中的高回报率，海南岛的双重稀缺资源对富人群体具有很强的吸引力二、休闲度假地产的

6、内涵分析1、内涵：休闲地产作为休闲产业与房地产业两大黄金产业交织而成的产业类型，简单地说就是为休闲活动服务的地产。休闲地产以住宅为主体，融合了多种休闲设施。2、定义：在一般住宅要素的基础上，依托项目周边良好的资源环境，把房地产和房地产以外的其他产业资源，包括生态资源、旅游资源、文化资源等进行嫁接，在建筑规划、配套设施、社区生活中导入休闲元素，使居住者能够充分放松身心，享受到休闲生活的地产类别。一:、海南休闲度假地产的类别目前海南的休闲地产主要包括两类：1、度假型居住地产（第二居所）集中分布地区： 亚龙湾国家旅游度假区 大东海 三亚湾 海棠湾代表楼盘： 清水湾：雅居乐清水湾项目 三亚湾：三亚湾新

7、城 海口：海蓝椰风，龙墅湾 香水湾：香水湾一号 亚龙湾：中粮.公主郡2、专业性旅游地产（酒店、度假村等）集中分布地区：亚龙湾国家旅游度假区已建成为一个国际一流水准的、服务设施高档次的度假旅游胜地，其作为三亚市的标杆性度假区已基本打造完成。大东海和三亚湾已具备承接三亚当前细分度假游客市场的能力，近几年发展迅速。海棠湾已完成建设三亚新兴的国际顶级滨海度假旅游区的初步规划。红塘湾拥有绝佳的资源，目前尚未开发。代表项目：酒店：凯悦、喜来登、希尔顿、万豪、假日、香格里拉、凯宾斯基等世界著名酒店集团已落户三亚。全市现有五星级和准五星级11家，四星级和准四星级29家。09上半年海棠湾将有15家超五星级酒店开

8、工。 高尔夫：有高尔夫球场3个，有高尔夫俱乐部和球会，承办职业高尔夫赛 潜水：有潜水基地5个，有全国接待规模最大的潜水公司，进行远海潜水、海底漫步、夜潜等 水上运动：冲浪、快艇、钓鱼、空中拖伞、帆板等娱乐配套：三亚大型表演场所主要集中在中高级酒店，市内有4家电影院和一些酒吧，清水湾等大型社区有娱乐配套。四、海南休闲度假地产发展的特征海南旅游地产开发进入新阶段，呈现四个显著特点:1、点线面结构形成海南休闲地产已经跳出了传统的海口和三亚两个热点城市，具有明显特征的开发热点区域初步形成，且在空间上呈现出了以“热点城市”为点，“海滨湾区”为线，“养老社区”为面的“点、线、面”结构。2、产品结构更加丰富

9、海南岛的旅游地产摆脱了以产权酒店为代表的度假地产“唱独角戏”的局面，产品口渐丰富，独栋别里、花园洋房和度假公寓等度假型居住地产一样受到了市场的欢迎。3、养老地产客源丰富发展迅速养老地产的客源方面，随着人民生活水平的提高，岛外客群的来源更加多元化，西南省份（川、渝、贵）和西北的客户增长迅速，成为新一轮购房热潮中的主要构成力量。4、同质化竞争严重聚焦到海南的休闲地产：海南优质海岸线资源已基本瓜分完毕，市场定位均为“中国富人度假居所”，同质化竞争严重五、海南休闲度假地产的开发模式海南目前度假型居住地产开发特点，主要是依靠地块资源开发，被称为“资源地产”，主要有三种开发模式：1、模式一：高档度假地产开

10、发模式一一湾区开发雅居乐清水湾将优越的自然环境和外销地产结合，打造高端度假型居住地产2、模式二：养老地产开发模式一一海岛中部*代表的“候鸟型”社区开发海岛中部绿荫浓郁，形成了世界上同纬度中极为珍贵的热带生物圈和生态系统，被誉为“回归大自然的好去处，未受污染的长寿岛”。海岛中部大型的候鸟型社区主要依附于水库、温泉、森林等丰富的生态资源，非常有利于老年人养生度假。海南岛中部的候鸟社区，摆脱了滨海湾区带状地形带来的限制，在占地规模和开发规模上都是滨海湾区难以比拟的。开发商可以从容的进行各种设施的摆布和配套，利用丰富的水库资源和森林资源组成区域的养生环境。海岛中部的养生养老价值逐渐被更多的人认识，面对

11、的客户群也不仅限于候鸟客户了。目前针对高端客户推出的独栋别里、联排别墅等高品质产品，在中部候鸟型社区中逐渐增多。海岛中部的温度、湿度等气候条件更适合老年人、候鸟一族养生度假，养老地产开发潜力巨大，在海南有着独特优势，虽没有滨海资源，但和滨海地产相比这部分旅游地产性价比较高，吸引了更多中低收入者购买；并且海岛中部的温度、湿度等气候条件更适合老年人、候鸟一族养生度假，因此养老地产开发潜力巨大，在海南有着独特优势。海南中部高速沿线的*、屯昌、琼中、五指山、保亭等地的旅游地产已开展得如火如荼，将成为海南旅游地产开发体系中不容忽视的力量。3、模式三：复合旅游地产的开发一文昌代表的城市拓展新区开发(1)发

12、射基地建设2007年8月22日，经国务院189次常务会议批准将在海南省文昌市建设新航天发射场，主要承担地球同步轨道卫星、大质量极轨道卫星、大吨位空间站和深空探测卫星等航天器的发射任务。这是继酒泉、西昌、太原三大内陆发射场后，中国建设的首个滨海发射基地。(2)航天主题公园作为开放型大型旅游项目，配套区拟建的航天主题公园，将填补国内乃至整个亚洲的空白，从而对海南实施科研配套和科普教育、建设国际旅游岛，实现旅游进一步转型升级产生重要影响。发射基地建成后，“嫦娥二号”、“嫦娥三号”工程都有望在文昌开展，文昌必将成为全世界关注的焦点。(3)重要影响航天产业给文昌旅游带来的转型升级效应一一海南旅游格局重新

13、洗牌，文昌成为重要亮点，并带动相关产业升级发展。4、其他近年来，越来越多的国内外企业看好海南，竞相来这里投资。海南的大项目建设取得了较好成效，城市建设也随着国家重大战略的实施进入了发展的快车道。在海南的产业规划中，列出了几个重要的节点城市。例如：作为我国未来最大航天基地的文昌、拥有石油加工工业的东方和洋涌、临高等城市。这一类城市的旅游地产和上两类的发展模式迥然不同。六、海南休闲度假地产的竞争态势国内进入旅游休闲度假迅速发展时期，三亚成为旅游、度假置业首选地；亚龙湾具有很好的资源优势和先发优势，成为专业性旅游地产中的最大赢家；受旅游度假市场的影响，三亚城市未来将向东、向西两翼进行持续的功能扩展，

14、海棠湾发展前景很好；其他优异的自然资源有待开发。1、度假型居住地产竞争态势一一主要是依靠不同的资源，做资源地产，通过资源的差异化来竞争。2、专业性旅游地产竞争态势一一依靠品牌力量、服务质量来打差异化竞争。3、启示：（1）抢占稀缺资源，提高品牌形象；（2）资源价值最大化，提高品牌美誉度；（3）打造品牌力量，提高品牌知名度；（4）通过服务质量来保持品牌忠诚度。七、海南休闲度假地产发展的机遇与挑战1、海南国际旅游岛建设带来的机遇（D国际旅游岛前奏：建省20年历程，发展定位从“一省两地”到国际旅游岛，经济结构从工业为主到旅游业为支柱：全面开展基建和资本市场建设(2)国际旅游岛时代：2010年1月，国务

15、院发布关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见，将海南建设国际旅游岛上升为国家战略，发展重心从工业转到旅游业，且得到中央政策、资金双重支持。相关意见和政策具体内容发挥海南特色优势,全面提升旅游业管理服务水平建设富有海南特色的旅游产IVr体系，大力发展新型旅游项目，如海上运动、潜水、邮粒、游艇、自驾游、森林生态旅游、温泉、高尔夫等。打造精品旅游景区，塑造“阳光海南、度假天堂”的整体旅游形象，规划建设海洋、热带雨林等旅游主题公园。进一步规范旅游市场秩序，推进旅源服务标准化和国际质量认证。加强旅游公共服务体系建设，完善应急救援、公共医疗、口生检疫防校等安全救助体系.投融费政策支持符合条件的旅游企业发行企业债券，设立旅游产业投资翦金，将海南省懈列为中西部地区外商投资优势产业目录B执行省份。财税政策中央财政加大对海南的均衡性转移支付力度,抓紧研究在海南试行境外旅客购物离境退税的具体办法和离岛旅客免税的物政策的可行性。5年补贴50亿。土地政策推进城乡上地一体化管理,科学选划发展