河南省建设用地使用权转让、出租、抵押交易实施细则（征求意见稿）.docx

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1、河南省建设用地使用权转让、出租、抵押交易实施细则（征求意见稿）第一章总则第一条目的和依据为进一步规范本省国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易行为，加强市场监管，推进存量土地资源配置，保障交易各方合法权益，根据中华人民共和国土地管理法、国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见（国办发201934号）河南省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见（豫政办202127号）等规定，结合本省实际，制定本实施细则。第二条适用范围本省行政区域范围内的国有建设用地使用权转让、出租、抵押管理适用本实施细则。已依法入市的农村集体经营性建设用地使用

2、权转让、出租、抵押，可参照执行。国家法律法规、政策另有规定的，从其规定。第三条基本原则土地二级市场交易应遵循依法依规、诚实守信、公平自愿、公开公正的原则。第四条平台建设建立完善全省统一的“线上+线下”土地二级市场交易平台，规范“信息发布一达成意向一签订合同一交易监管”的交易流程，加强建设用地使用权交易、税费缴纳、登记等业务协同，为交易双方提供安全、便捷、高效的服务，实行“交易+登记”一体化服务。交易双方可通过土地二级市场交易平台等渠道发布和获取市场信息；可自行协商交易，也可委托土地二级市场交易平台公开交易。市、县（市、区）自然资源主管部门要加强交易服务，鼓励和引导市场主体进入全省统一的土地二级

3、市场交易服务平台进行线上交易。各级二级市场交易机构开立国有建设用地使用权转让资金监管专户，对土地转让款项进行监管，监管专户交易结果推送不动产部门办理登记。第五条联动机制自然资源主管部门依法对建设用地使用权转让、出租、抵押进行监督，并负责日常管理工作。发展改革、工业和信息化、财政、住房城乡建设、国有资产监督管理、税务、市场监管、金融等相关部门按照各自职责，密切配合，共同做好建设用地使用权转让、出租和抵押的管理工作。第二章建设用地使用权转让第六条定义和形式本实施细则将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立

4、等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权一并转移,涉及到房地产转让的，按照房地产转让相关法律法规规定，办理房地产转让相关手续。第七条划拨土地转让条件以划拨方式取得的建设用地使用权转让应符合以下条件：（一）具有土地及地上建筑物、其他附着物的合法产权证明；（二）涉及改变土地用途的，改变后的土地用途应当符合国土空间规划；（三）法律法规规定的其他条件.法律法规、规范性文件、划拨决定书等明确应当收回划拨建设用地使用权的除外.第八条划拨土地转让程序以划拨方式取得的建设用地使用权转让，需报经有批准权限的人民政府同意.划拨建设用地使用权经批准同意转让的，应当将拟转让的

5、土地使用权在土地有形市场等场所公开交易，确定受让人和成交价款。以划拨方式取得的建设用地使用权转让，经审核土地用途符合划拨用地目录的，可不补缴土地出让价款，保留划拨方式，按转移登记办理；不符合划拨用地目录或受让人申请变更为有偿使用的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款，重新签订国有建设用地使用权出让合同，依法办理不动产登记手续。对不改变土地用途等土地使用条件的，补缴土地出让价款按照评估现状使用条件下的出让土地使用权正常市场价格，减去划拨土地使用权价格合理确定；依法变更规划条件的，补缴土地出让价款应按照评估变更后规划条件下的出让土地使用权正常市场价格，减去现状使用条件下的划拨土地

6、使用权价格合理确定。第九条出让土地转让以出让方式取得的建设用地使用权转让，在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下，应充分保障交易自由；原出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。第十条出让土地转让条件以出让方式取得的建设用地使用权转让应符合以下条件：（一）应取得不动产权证书；地上已建成的建筑物、其他附着物，应取得相关不动产权证书或权属来源材料；在建工程按照相关法律、法规办理；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；非房屋建设工程的，应当遵照出让合同约定。（三）涉及改变土地用途的，改变后的土

7、地用途应当符合国土空间规划，涉及商品住宅用地的按有关政策规定办理。（四）房地产开发项目建设用地使用权全部或部分转让后，作为土地出让条件的各项建设条件对土地使用权受让方依然有效，土地使用权受让方应当按照建设条件进行建设活动.土地使用权转让方与所在县（市、区）人民政府或有关部门签订履约监管协议的，协议相关权利、义务随之转移。（五）法律法规规定的其他条件。第十一条预告登记转让制度建立预告登记转让制度。以出让方式取得的建设用地使用权转让，对未完成开发投资总额25%的，按照“先投入后转让”的原则，交易双方签订转让合同，经市、县自然资源主管部门备案后，可申请办理其他不动产买卖预告登记，待开发投资总额达到法

8、定转让要求时，再依法办理不动产转移登记。预告登记权利人可以凭不动产预告登记证明等其他必要材料向有关部门申请办理建设项目报建手续.转让双方可以约定预告登记期限，不动产登记机构应当将预告登记的期限记载于不动产登记簿和预告登记证明附记栏。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产转移登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。预告登记转让的土地应严格按照原出让合同约定的时限、条件等进行开发建设，造成土地闲置的，按闲置土地处置办法等规定处置.第十二条带押过户探索开展国有建设用地使用权“带押过户”转让交易，对于涉及“带押过户”的土地，需足额缴纳转让价款100%的保证金，各级不动产登记机构建立“带押过户”

9、一窗办理机制，合并办理“不动产转移+抵押权首次登记+抵押权注销登记”。第十三条作价出资（入股）土地转让以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准；转让后，可保留为作价出货或入股方式，或直接变更为出让方式。第十四条授权经营土地转让以授权经营方式取得的建设用地使用权转让，土地使用权在使用年期内可依法在本集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让；向本集团公司以外的单位或个人转让时，经依法批准后，由受让方补缴土地出让价款后办理不动产转移登记。第十五条分割合并土地转让建设用地使用权分割、合并转让由

10、权利人申请，经有审批权的自然资源主管部门会同有关部门审查同意后，可予分割合并转让，依法办理不动产转移登记。分割、合并后的地块应具备独立分宗条件，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。第十六条分割转让原则及程序拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益。分割转让应当有利于土地开发利用，不得影响交通、消防、安全等控制性指标要求。工业项目配套建设的行政办公及生活服务等附属设施占用的建设用地不得与整宗地分割转让。允许标准厂房和新型产业用地(MO)在不改变功能和土地用途的前提下，按规划和施工图确定的幢、层、套、间等固定界限为基本单元分割

11、转让.具体分割条件、分割流程、分割后容积率规划条件的确定由市、县人民政府区分不同用途，结合当地实际具体制定。第十七条合并土地程序土地合并所涉及的宗地应当界限相邻，且土地使用权人、土地使用权类型和土地用途一致；涉及划拨、出让、作价出资或入股等多种土地使用权类型的，原则上统一办理为出让方式，其中的划拨土地需按土地市场价格补缴土地出让价款；合并宗地用途符合划拨用地目录的，土地使用权人可选择保留划拨方式；涉及剩余出让年限不一致的，以合并前各宗地的剩余年限综合确定合宗后的土地使用年限，但不得超过合并前最高的宗地剩余使用年限，也可经市、县人民政府批准后补缴一定年限土地出让金后按相应年限登记。第十八条优先购

12、买权转让双方应按规定向自然费源主管部门如实申报成交价，不得瞒报。以买卖方式转让建设用地使用权，申报价格比标定地价低20%以上的，市、县人民政府有权行使优先购买权；尚未建立标定地价的，申报价格低于基准地价的，市、县人民政府有权行使优先购买权.第十九条转让年限建设用地使用权转让时，建设用地使用权出让合同和投资建设协议中所载明的权利、义务随之转移.土地使用者通过转让方式取得的建设用地使用权，其使用年限为建设用地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。第二十条转让竞拍保证金为保证交易有序进行，国有建设用地使用权转让交易保证金缴纳比例不得低于起始价50%,土地转让挂牌结束，中

13、标方将剩余尾款缴纳至监管资金专户后，方可办理合同赋码。第二十一条转让限制有下列情形之一的，建设用地使用权不得转让：（一）司法、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的；（二）未依法登记领取权属证书的；（三）权属有争议的；（四）共有建设用地使用权，未经其他共有人书面同意的；（五）依法需收回建设用地使用权的；（六）原土地有偿使用合同约定的土地使用年限届满，未依法办理续期的。（七）不符合划拨决定书或原土地有偿使用合同转让条件约定的；（八）未按照批准的用途使用土地的，或者土地存在其他违法违规违约使用、建设等情形未处理完成的；（九）依照法律、法规及合同约定不得转让的其他情形.第二十二条涉地司法

14、处置加强涉地司法处置工作衔接，涉及建设用地使用权转移的案件，人民法院向自然资源主管部门查清所涉不动产的权利状况、原出让合同约定的权利义务等情况，自然资源主管部门应当予以配合；司法处置土地可进入土地二级市场交易平台交易，其中涉及划拨建设用地使用权处置的应函告自然资源主管部门。第二十三条涉地国有资产处置政府有关部门或事业单位进行国有资产处置时涉及划拨建设用地使用权转移的，应征求自然资源主管部门意见，并将宗地有关情况如实告知当事人。第二十四条用途变更建设用地使用权转让后，因国土空间详细规划调整确需改变原土地用途的，应当经出让方和市、县（市、区）自然资源主管部门同意，重新签订建设用地使用权出让合同或者

15、签订建设用地使用权出让合同变更协议，依法依规调整、补缴土地出让价款后，再按相关规定办理不动产变更登记。有条件的地方可开展转让与用途变更融合办理。第三章建设用地使用权出租第二十五条定义和形式本实施细则所称的建设用地使用权出租，是指土地使用权人作为出租人将建设用地使用权或连同地上建筑物、其他附着物出租给承租人使用，由承租人在一定年期内向出租人支付租金的行为。第二十六条承租义务以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的，不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定。全部或部分国有建设用地使用权出租后，有偿使用合同载明的权利、义务仍由建设用地使用权人承担.第二十七条划拨土地出租收益管理以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，应按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理，由土地出让收入征管部门负责征收。土地收益具体标准由各地根据土地等级、用途等因素确定。建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，出租人依法申报并及时缴纳相关收益的，可不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。第二十八条划拨土地长期出租管理以划拨方式取得的建设用地使用权长期出租，或部分用于出租且可分割的，出租时间超过5年的，应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。第二十九条出租期限建设用地使用权及地上建筑物、其他附着物出租，出租人和承租人须签订书面出租合同，出租期限不得超过建设用地使