桂林丽园项目可行性分析报告(正式版).docx

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1、阳光100桂林丽园项目可行性分析报告第一部分项目背景第一章项目名称及承建单位一、项目名称阳光100桂林丽园（暂定名）二、承建单位桂林阳光壹佰置业有限公司，成立于2007年4月11日，营业执照注册号为：450305000019236,注册资本100O万元，由两个法人股东组成。成立时出资分别是：南宁美之达住宅配套有限公司出资700万元（占股70册、阳光壹佰置业集团有限公司出资300万元（占股30%）,经桂林桂鑫诚会计师事务所有限公司提供的验资报告证实已足额缴足。2007年5月8R,经公司股东会决议一致通过，同意增加注册资本至人民币3000万元。现双方占股比例为：南宁美之达住宅配套有限公司出资210

2、0万元（占股70%）、阳光壹佰置业有限公司出资900万元（占股30%）,经桂林桂鑫诚会计师事务所有限公司提供的验资报告证实已足额缴足。公司的经营业务范围为：房地产开发、经营：物业管理，室内装饰工程；房地产信息咨询、投资策划。作为新成立房地产开发企业，桂林阳光宜佰置业有限公司的开发资质为暂定。桂林阳光堂佰置业有限公司管理模式全部采用阳光壹佰置业集团模式，全部专业技术人员、市场营销人员均来自阳光壹佰置业集团。三、投资单位1、 阳光100置业集团简介阳光100是中国TOPIo房地产企业，创建于1992年。2000年在北京成功开发阳光100国际公寓创立阳光100品牌，目前在全国12大城市实现了18个项

3、目的成功开发。使得“阳光100”成为本世纪发展最快的全国知名房地产品牌。2005年获得世界品牌实验室“中国500最具价值品牌”房地产业第二名。入围“2005房地产百强企业TOPI0”、“精瑞住宅科技奖住宅产业领军企业”等荣誉称号，此后连续3年蝉联世界品牌实验室“中国房地产具影响力品牌TOPI0”。2000年以来，阳光100面向中国经济快速增长的中心城市，面向迅速成长的城市新兴白领阶层，建立全国品牌连锁的发展战略，目前已进入北京、天泮、重庆、济南、武汉、长沙、沈阳、南宁、柳州、桂林、烟台、成都等城市，今后将继续向其他二线城市扩张。阳光100置业集团以“阳光100”为品牌,依靠强大的投资组合、国际

4、化的设计团队、专业的协作网络、成熟的项目管理、先进的连锁经哲模式及成功的品牌战略，使其成为中国发展最快、最具影响力的房地产公司，也奠定了阳光壹佰置业集团在房地产界的领先地位。阳光100的口号是“为年轻的中国、为中国的青年”，正如口号中提倡的那样，公司的产品定位于“新兴白领”和“新兴中产阶级”，通过提供“阳光100国际新城”和“阳光100城市广场”两大主流产品，实现“让中国人住世界上性价比最好的房子，为中国人创造全新的生活空间”的理想。2、 阳光100置业集团发展历程1991年进入房地产开发领域。1994年参与决策北京万通新世界广场开发，创造了北京房地产最早的经典故事。1995年开发南宁万通空中

5、花园，新万通购物广场、新万通宾馆获得成功。1998年进军北京房地产，成功投资北京现代城1号公寓楼。1999年在广西首次引进海外设计，开发南宁欧景庭园、南宁澳洲丽园。2000年成功开发北京阳光100国际公寓，创立阳光100品牌。项目占地面积57亩，建筑面枳21万平米。同年开发柳州阳光100经典时代，占地196亩,建筑面积18万平米。2001年开发济南阳光100国际新城，占地1500亩，建筑面积200万平米,成为济南最大的高尚居住社区。2002年北京阳光100香山别堡项目设计国际招标。南宁阳光100城市广场大型城市建筑综合体，一期开盘即售磬。项目占地57亩，建筑面积20万平米。2003年开发天津阳

6、光100国际新城，占地670亩，建筑面积75万平米，6月开盘热销。开发重庆阳光100国际新城，占地800亩，建筑面积120万平米，建成后将成为新重庆的标志。南宁青秀山高尚山地住宅阳光100半山丽园4月开盘热销。项目占地面积142亩,建筑面积9万平米。北京阳光100国际公寓三期新艺术空间小型写字楼开盘热销。开发长沙阳光100国际新城，项目占地990亩,建筑面积126万平米。开发桂林阳朔阳光100商业街,项目占地120亩,建筑面枳6万平米。2004年开发重庆阳光100城市广场，占地面积83亩，建筑面积30万平米。开发沈阳阳光100国际新城，占地1050亩，建筑面枳180万平米。2005年开发烟台阳

7、光100城市广场，占地面积98亩，建筑面积52万平米。开发成都阳光100国际新城，项目占地面积4200亩，规划建筑面积706万平米开发长沙大托半山丽园，占地530亩，建筑面积31万平米。2006年开发南宁阳光100上东国际，占地68亩，建筑面枳18.7万平米；开发柳州阳光100东区国际,占地21亩，建筑面积6.5万平米；开发柳州阳光100城市广场，占地242亩，建筑面枳72万平米；开发山东东营阳光100城市丽园，占地540亩，建筑面枳，16万平米。2007年开发无锡阳光100国际新城，作为集团进入长三角的首个项目，项目占地2400亩，建筑面积250万平米。开发长沙阳光100武广国际，占地800

8、亩，建筑面积130万平米。2008年与全球酒店业连锁集团卡尔森签约，计划在未来的3-5年内，打造不少于10座高标准酒店建筑，全部由卡尔森全球酒店集团负责管理运营。3、 阳光100置业集团所获主要奖项20042008年连续五年获得中国蓝筹地产企业2004-2006年连续三年获得中国队房地产开发百强企业ToPIo2008年继续蝉联世界品牌实验室的“中国品牌500强”，排名105名，价值58亿元。第二章项目建设的背景及提出一、项目的来由本项目用地系经桂林市人民政府批准，以协议出让方式与空军95285部队交易的土地，土地控制性规划条件已经桂林市人民政府常务会议讨论批准通过，规划为旅游、宾馆及住宅，旅游

9、、宾馆上地使用年限为40年，住宅土地使用年限为70年。目前项目开发公司已经注册成立，业务人员已到位，办公场所已经确定，项目公司已正常开展工作。二、项目建设的必要性本项目所在地桂林具有悠久的历史文化背景，属于国际旅游名城，项目自然环境优美，具有开发高端楼盘的品质。桂林市作为这样一个自然风光优美、历史文化悠久的城市，在城市建设方面五是个薄弱环节，作为推动城市建设发展的房地产业主要集中在居住小区的建设，与山水相辉映、体现桂林风光的高端地产尚未出现，面向外来高消费群体的度假、旅游、居住、消费一体的旅游地产几乎没有，对桂林山水风光资源的利用尚未达到深挖潜力、提高品质的层面。根据桂林F1.前的游客群体来看

10、，主要是以“一站式”、“背包客”等低消费旅游模式。亿元桂林市旅谢收入增长速收及对GDPg蛾2005年,2008年，桂林市旅游收入对GDp贡献持续在1氏左右，虽然旅游收入增长比例平均在18.8%左右，但按照桂林年接待旅客流量和旅游总收入元来计，2005年游客人均消费480.9元，2006年游客人均消费528.8元，2007年游客人均消费557.4元，2008年游客人均消费616.3元。考虑历年CPI涨幅、通胀等因素。旅客人均消费实际上是下降了，这个问题值得深入研究。从数据来看桂林市旅游市场的开发尚处于比较原始粗放式的状态，旅游资源的深入挖掘、旅游产业链的品质、城市建设相关配套都在比较初级的阶段，

11、需要进一步挖掘潜力，提高产业链的品质和附加值。从城市人口来看，桂林市城市人口增长速度是比较缓慢的，20052008年城市人口自然增幅都在6%左右，每年约34万人，这与桂林保护自然资源、控制人口增长速度有关，人口增长过快势必占用自然资源，城市污染也会加重，对于保护漓江不利，但城市人口增长较慢对经济发展又不利，平衡这二者之间矛盾的一个办法就是在控制人口的同时着重吸引高消费水平的人群，这类人群属于掌握80%社会资源的那20%的人群，数量较少，但消费需求、消费能力却非常巨大，这对提高资源利用率是山重大意义的，这就需要有实力有品牌的企业在桂开发高层次的、以这类人群为目标客户的高端产品，创造满足高端人群的

12、消费市场，把在桂旅游的低档消费变为高档消费，这同时对于提高桂林城市品质也有很大作用。三、项目的提出阳光100集团基于多年的房产经验和对桂林市场的了解及经验，在经过深入的区域及行业调研后，结合企业在桂林的发展策略，决定在桂林启动阳光100桂林丽园项目的发展计划。四、项目的提出依据阳光100桂林丽园项目开发商桂林阳光壹佰置业有限公司具有较强的股东背景，阳光100品牌在全国范围内具有较高的知名度和美誉度，阳光100阳朔西街项目的开发是阳光100公司对桂林市场的成功探索，桂林丽园项目无论从规模、产品品质、产品结构都以更高的标准进行开发，项目产品涵盖五星级酒店、度假酒店、艺术藏馆、景观住宅，目标客户群体

13、定位为桂林本地成功人士、在外经商的桂林籍成功人士、东南亚、港澳台、国内东北、西北高端消费群体。项目依据桂林市特有的自然资源、城市特点，结合开发商的管理水平、品雁山污水处理厂一期5000吨/F1的应急处理设施建设已完工，主要处理广西师范大学雁山校区及漓江学院雁山校区的生活污水，暂时还无法接纳其他污水。须待二期2万吨/日项目完成后才可能接纳本项目污水。目前二期工程已完成前期工作，进入招标阶段，短期内不可能竣工投产。因此，在雁山污水处理厂接纳本项目污水之前，项目必须经自设的污水处理站处理达标后才能排放。近期，项目规划于区域的东北角建设一座污水处理站，规模为100Om3d,污水收集至污水处理站，经过处

14、理达标后，排入附近的佛殿桥溪。*,远期将污水处理站改为污水泵站，Q水经过提天，接入桂阳公路市政污水1._管网，最终接入雁山污水处理厂。.J:*第四章环保投资及效益分析1、 项目环保投资测算根据测算，项目必要环保投资为1550()万元，补充环保投资为130万元，总费用为15630万元。环保投资估算表必要环保投资补充环保投资项目内容金额(Tjtg)项目金额(万时”验收文件编制费预留资金100合计15500合计1302、 项目环保效益分析(1)环境效益雨、污水再生利用实现门发水资源化，雨水回用水主要是用于景观水体的补水，雨水积蓄还可降低城市雨洪压力和雨水管网负荷，可降低雨水管道投资；污水回用可以用于

15、小区道路浇洒和绿化，还可用于冲厕、洗车等方面。雨、污水回用节约了大量的自来水，为城市居民生活用水提供了供水源。对固体废弃物的治理可有效控制二次污染的产生，保护土壤和水资源。(2)经济效益首先，由于增加了污水回用处理设施，每年可以减少用于绿化、冲厕、洗车和浇洒地面的新鲜水量33.7万吨左右，每年可节约60万元。第五部分项目设计及节能措施第一章项目景观设计通过现场踏勘，确定需保留大树，于规划布局时予以充分考虑，减少绿化成本，并有利于再建设初期形成明显景观效果。植物配置上以生态保护为基本原则。充分利用现状植物，并充分利用当地乡土树种，尽量模拟自然生态进行植物种植，适当配置乌柏、银杏、枫杏、红枫、紫叶李等园林树种，注意选用能表现岭南风光的亚热带树种，以常绿阔叶树为主，进行植物配置，并组织春夏秋冬各季景观主题，丰富园区卷观特色。第二章项目节能设计1、节能设计说明顶层住房冬冷夏热问题在节能设计应加以重视，对于不同类型的屋面应采用不同保温材料，以达到最佳效果。2、相关专业节能措施(I)合理选择冷热源系统目前在国内常用的空调冷源有两大类一一以电能作动力的压缩式制冷机和以热能为动力的吸收式制冷机。各种机型在不同的制冷量范围内其制