岳阳市XXXX商业广场可行性研究报告.docx

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1、岳阳*置业有限公司*商业广场（西地块）项目可行性探讨报告*项目管理有限公司二O一四年九月第1章总论11.1 基本状况11.2 业主简介21.3 编制依据及探讨范围21.4 主要技术经济指标41.5 可行性探讨结论5第2章项目建设的背景及必要性82.1 项目建设背景82.2 项目建设的必要性11第3章项目市场分析153.1 岳阳商业市场分析153.2 项目四周商圈分析163.3 项目营销方案223.4 4销售支配及目标24第4章工程概况与建设内容254.1 工程概况254.2 建设内容和建设规模26第5章项目场址条件275.1 地形、地貌及工程地质条件275.2 自然地理条件295.3气候与气象

2、295.4水资源305.5公共设施条件315.6建设条件的结论与建议31第6章建设方案336.1规划依据与原则及定位336.2设计构思356.3规划布局356.4建筑风格366.5结构设计396.6无障碍设计416.7智能化设计426.8绿化景观规划426. 9间距与日照43第7章公共工程方案447.1给排水工程447. 2供电工程497 .3采暖通风与空气调整设计528 .4消防设计与平安疏散557. 5防雷平安设计627. 6弱电工程647. 7燃气设计677. 8电梯工程687. 9环卫工程68第8章节能、绿化697.1 节能698. 2节能措施749. 3绿化76第9章环保779.1建

3、设场地环境现状779. 2施工期和营运期的主要污染789. 3环境爱护措施7910. 4环境影响评价82第10章机构设置与人力资源配置8310.1 项目建设管理机构8311. 2项目人员配置84第11章项目建设进度8511.1 建设工期8511.2 建设进度支配85113项目实施进度表85第12章工程招投标方案8612.1招标形式8612.2资质要求8612.3招投标工作组织87第13章投资估算与资金筹措8813.1 投资估算8813.2 投资估算结果8913.3 资金筹措及运用支配93第14章经济评价9414.1经济分析的依据、原则和方法9414.2基础数据及其测算9514. 3财务分析96

4、14.4偿债实力分析97145财务评价结果97第15章风险分析9815. 1项目主要风险因素识别9815.2 风险程度分析9915.3 防范和降低方向对策100第16章社会评价10216. 1社会影响分析10216.2 项目互适性分析10316.3 社会风险分析103第17章结论与建议10417. 1结论10417.2建议105附图1项目位置图107附图2项目用地现状图108附图3项目用地规划图109附图4项目总体规划图110附图5项目效果图111附表1建筑工程费用估算表112附表2工程建设其他费用估算表112附表3总投资估算表112附表4：项目总投资运用支配与资金筹措表113附表5:公共配套

5、设施费用估算表114附表6：工程建设投资分年用款支配表115附表7固定资产折旧费估算表116附表8：项目投资现金流量表117附表9：利润与利润安排表118附表10：财务支配现金流量表120附表11：借款还本付息支配表121附表12:主要经济数据及评价指标表124附表13:出租收入与经营税金及附加估算126附表14：销售收入与经营税金及附加估算表127附表15:敏感性分析表127附表16:敏感度系数和临界点分析表127第1章总论1.1 基本状况1.1.1 项目名称*商业广场（西地块）1.1.2 项目性质新建1.1.3 3建设地址湖南省岳阳市岳阳大道和白石岭路交叉口1.1.4 项目业主业主名称：岳

6、阳*置业有限公司业主地址：法人代表：注册资本：1.1.5 建设规模及内容总项目规划净用地面积32954.411f平方米（约49.43亩），建设项目由1栋6层的大卖场，4栋4层的商铺构成，总建筑面积为：116322.49平方米，商业及配套用房建筑面积为96329.89平方米，车库及设备房建筑面积为19992.6平方米，建筑密度为52%,容积率为3.601.1.6 项目建设工期讨算期：18年其中建设期:2年(2015.012016.12)营运期：15年(2017.012032.12)1.1.7 总投资项目开发建设总投入36405.29万元，其中：工程费用40266.09万元(包括基础设施建设费用1

7、328.36万元，建筑安装工程费用20702.03万元，公共配套设施建设费用72万元)，其他费用1593.86万元，土地出让金2901.65万元，前期费用120.00万元，管理费用268.87万元、财务费用6878.87万元、销售费用133.59万元，开发期税费312.00万元，预备费1356万元，详情请见项目投入总资金估算汇总表。1.1.8资金筹措资金来源：企业自筹资金15685.30万元，占总投资的43.09%；银行贷款20720万元，占总投资56.91舟。1.2 业主简介1.3 编制依据及探讨范围1.3.1编制依据I、民用建筑设计通则GB50352-2005；2、建筑设计防火规范GB50

8、016-2006；3、高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）；4、人民防空地下室设计规范GB50038-20055、人民防空工程设计防火规范GB50098-20096、商店建筑设计规范JGJ48-201X；7、办公建筑设计规范JGJ67-2006；8、汽车库建筑设计规范JGJ100-98；9、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97；10、湖南省公共建筑节能设讨标准DBJ43/003-2010;11、中华人民共和国公安部公消2012350号文件12、湘公消2012240号文件13、湘公消201050号文件14、岳阳市城市规划管理技术规定（2009年修订）；1

9、5、岳阳市城市规划管理技术规定补充规定（20120306）；16、岳阳市居住建筑间距和日照管理规定（2010年）；17、湖南省实施中华人民共和国人民防空法方法；18、岳阳市人民防空办公室关于贯彻湖南省人民防空工程建设与管理规定配套建设人防工程的看法；19、建设单位供应的电子土地红线图及项目规划依据图;20、国家、省、市等其它相关法律、法规。依据项目业主的托付要求，对本项目建设进行技术及经济方面的探讨和论证，包括项目建设的必要性、建设规模与产品方案、建设方案、投资估算与资金筹措、组织机构与人力资源配置、项目进度支配支配、项目效益评价等。1.4 主要技术经济指标本项目的主要技术经济指标见下表I-I

10、o表1-1主要技术经济指标表总平而规划经济技术指标总用地面积(mi)36469.44（合54.70亩）道路代征用地面积(m,)3515.04（合5.27亩）净用地面枳(m2)32954.4（49.43）总建筑面枳(m2)116322.49经其商业(m2)96329.89济中地下车库及设备用房5：)19992.6技计容枳率赛就面枳(m。96329.89不计容积率建筑面积(m)19992.6指健筑帝度50.69%标燥地率5.78%容枳率3.56停车位(辆)670其地上(辆)90中地下(辆)580项目投入总资金估算汇总表单位，万元序号项目名移投贺Ia占总投资的、估算说明I开发建谀投资35666.87

11、100.00.1.1土地费用2901.65&b1.1.2首期工腺费120.000.34%1.3更砒设施建设费1328.36372%1.4建筑安装工程费20702.0358.041.5公共配套设旅St设班72.00o.m1.6开发间核费0.000.00%1.7代理费用26S.510.75%1.8财务费用6878.8719.2911.9倩仰於用133.590.37%1.10开发期税费312.（三）0.87%1.11其他费用1593.861.47%1.12不行预见费1356.003.班2住舒资金0.000.00%3项目投入g资金35666.7100.00%31开发c品成本4683.OG13.13%3

12、.2自首资产投资30983.81脓87%形成：心屋、建筑物：M983.K1.86.87%机:S设备0.000.00%无形资产0.000.00V.道廷资产0.000.00%3.4短新资金O.OO0.00%浦仰费用计提比率0.50%管理费用计提比率.o不甘预见究i1.提比率5.00%房屋开发中形成固定资产比率86.87%1.5 可行性探讨结论*商业广场是岳阳*置业有限公司和湖南和立东升置业投资有限公司在岳阳市区黄金地段拥有稀缺的土地资源基础上新建集大型家居卖场、精品购物中心、为一体的现代建筑，并以大型家居卖场（一期工程）为中心，建设成为具有较强市场辐射力和集聚力的新型城市综合体。5.2 自然地理条

13、件岳阳市位于湖南东北部，素称“湘北门户”。岳阳地处北纬28。25,33“2951,00”,东经112018,3z1140906之间。东邻江西省铜鼓、修水县和湖北省通城县；南抵湖南省浏阳市、长沙市、望城县；西接湖南省沅江县、南县、安乡县；北界湖北省赤壁、洪湖、监利、石首县(市)。市东西横跨177.84公里，南北纵长157.87公里。土地总面积15087平方公里，占全省总面积的7.()5乐城市规划区面积845平方公里，其中市区建成区面积78平方公里。5.3 气候与气象岳阳市处在东亚季风气候区中，气候带上具有中亚热带向北亚热带过渡性质，属潮湿的大陆性季风气候。其主要特征：其主要特征：暖和潮湿，四季分明，季节性强；热量丰富，寒冷期短、无霜期长，春温多变，盛夏酷热；雨水足够，雨季明显，降水集中；“湖陆风”盛行，“洞庭秋月”明；湖区气候均一，山地气候悬殊。年平均降水量为1289.81556.2mm,呈春夏多、秋冬少，东部多、西部少的格局，春夏雨量占全年的70%73缸降雨年际分布不均，最多达2336.5mm,降雨少的年份只有750.9n11u年平均气温在16.517.2。C之间，极端最高气温为39.340.8七，极端最低气温为T1.4T8.。城区年平均