乡村振兴项目最全实施流程全套.docx

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1、乡村振兴项目最全实施流程一、清查开发条件乡村现有土地、房屋、产业、自然人文等资源，和所在区位、经济、社会等内外部基本条件，决定了项目地开发的核心导向.乡村项目开发条件6大清查方向1经济发展基础i产业基础：现有核心产业及其他产业发展状况及产业结构T是否具有产业链优化、延伸势能及产业融合基础ii生产要素：商品、劳务、资本、信息、人才等资源状况一是否具备推动经济提质升级的发展活力iii泛参与者：村民、乡贤、村集体、合作社、开发商、地方及上级政府等参与主体发展诉求T是否能够充分调动各参与者能动性i总体面积：项目地块总面积决定了项目体量T是否具备合适的发展规模ii建设用地：商业及餐饮、旅馆等商业设施用地

2、，娱乐、康体等设施娱乐康体设施用地，度假村用地等旅游用地及其他相关建设用地一是否能够保障投资大平衡iii农业用地：耕地、园地、林地、牧草地及其他农用地T是否具有优渥的土地资源，核心产业农业是否能够向规模化、现代化、产业融合化提质升级iv其他可做休闲农业用地的土地：如农民自有住宅、闲置宅基地、农村集体建设用地、四荒地等一是否能够最大化利用项目地资源实现统筹发展（注：以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐，以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地，必须依法依规按建设用地进行管理，而非按农用地管理.）i大区位：地理区位、所处经济圈、比

3、邻的客源市场等基本状况T是否具有优势距离、资源、市场基础ii大交通：铁路、公路、民航等交通资源T是否具备商贸物流条件及旅游可进入性iii小交通：村镇内部路网、道路硬化情况等T是否具备优良发展基本，是否需要升级4泛旅游业姿源i自然资源：地质、地貌、水文、动植物、生态等资源T是否具有良好生态基础及资源特色ii文化资源：遗址、遗迹、文物等历史文化遗产类景观，建筑、桥梁、公园、人造景观、博物馆等近现代人文吸引物，民俗、节庆、手工艺等非物质文化遗产等资源，历史故事、传说等文化脉络一是否具备地域性、独特性、传承性等可挖掘、演绎的价值iii建筑风貌：建筑形态、风格、材料、色彩、高度、密度及项目地村落原有空间

4、肌理的适配度等特点一是否是风貌突出、特色鲜明的传统风格，是否具有一定的完整性，是否具有改造价值iv接待设施：停车场、酒店、饭店、公共厕所、医疗救护设施等基础旅游接待设施T是否充沛、卫生、安全，是否满足一定程度的接待档次5农业影响因素i自然条件：气候、水源、地形、土填、热量、光照、温差等自然条件T是否满足当地现有农业发展，是否需要调整，是否有新增领域可能ii社会经济：市场需求、交通、国家政策、农业生产技术、工业基础、劳动力、地价水平一是否有利于地方农业产业结构升级6乡村基础设施i农业生产基础设施：现代化农业基地、农田水利建设、用材林生产基础和防护林建设、农业教育、科研、技术推广和气象基础设施等T

5、是否充足完备，是否能够推动农村经济发展、促进农业和农村现代化，是否需要加大投入ii农村生活基础设施：饮水安全、农村沼气、农村道路、农村电力等基础设施建设一是否能够满足居民生活基本需要，是否需要加大投入iii社会发展基础设施：农村教育、文化、卫生、医疗、体育等设施T是否建设齐备，是否品质过硬，是否满足改善农民生活条件的要求，是否有利于促进农村生活软环境的发展，是否需要加大投入二、评估开发价值根据上述一、清查开发条件中的1）经济发展基础；2）土地资源基础；3）区位交通基础；4）泛旅游业资源;5）农业影响因素；6）乡村基础设施等六大项基础条件的清直,我们能对乡村项目建设所需的核心条件作出基本的细化判

6、断，而乡村项目是否具备开发价值，也应根据上述的资源及条件清直,做出综合性的判断。总体而言，可以根据如下4大基础判断标准，来衡量项目地是否更具发展优势.乡村项目开发价值4大判断标准a）是否具备特色产业及发展优势乡村项目打造的成功关键在于能够创造长足、健康的经济效益，因而具备一定特色产业的村镇，或具备优良的资源、管理、环境、人才、文化、技术等方面的优势的村镇，更加具备发力基础，能够相对容易地通过产业链整合、产业结构升级，形成具有本地区特色及核心市场竞争力的产业或产业集群.b）是否具备闲置土地及房屋奥源通常来看，空心村”或新村搬迁之后的废弃旧村往往具备更便捷的开发条件，因为闲置的农宅、土地等资源更容

7、易进行资产流转，这将大大减少项目前期的工作难度。而未来乡村项目的成功打造，将既有利于避免闲省资源的浪费，又能使得偏僻、废置、无人居住的村落焕发新生。c）是否具备有利的区位交通条件不论是农业产业规模化、结构化升级调整，还是农旅融合，都需要项目地具有优良的区位和交通条件，好的区位和交通代表了好的市场对接性和通达性，不仅有利于农副产品的贸易与流通，还有利于旅游市场的开拓与稳定发展。d）是否具备优良生态及村落风貌乡村项目打造需要三生空间优美，三生即生产、生活、生态.生态环境优良、乡土风味浓郁、建筑风貌独特的村落，具备天然的、原生态的、保存良好的乡土气息、村落格局和建筑风格，能够称为项目三生空间打造的重

8、要载体.适合怎样开发？1设定发展目标a）定位逻辑：b）目标解析：根据资源、开发综合条件、开发价值判断设计合理的总体战略定位，将特色产业发展、旅游业融合发展、生态可持续发展、乡村社会生活提质升级、乡村文化传承与自信树立作为进行通盘考量，理性确定最大的而又最科学的发展野心.2选择开发方向乡村项目6大开发备选方向产业带动式a）适用村镇：以分布在东部沿海等经济相对兴旺地区、具有产业优势的乡村为主，此类乡村具有较好的特色产业基础，且产业化程度较高.b）规划要点：根据每一个乡村的县体特征，以优势产业为依托，完善相关产业链，强化产业优势，加速产业带动效应。同时，若区域确有打造旅游吸引力的基础，也可以选择导入

9、旅游业，发展休闲农业产业。C）可做项目：三产融合产业园、农产品加工示范基地及其它产业化经营项目，即包括经济林及设施农业种植、苗牧水产养殖等种植养殖基地项目，储藏保鲜、产地批发市场等流通设施项目。生态农业式a）适用村镇：主要针对自然条件良好的、有传统田园乡村风貌和地方特色的、有丰富的水资源和森林资源等自然及人文资源优势显著村镇。b）规划要点：把生态资源优势变为经济优势，构建旅游引导的农业生态示范区，同时发展生态农业旅游放大经济效能。C）可做项目：生态农庄、生态农业产业园项目、生态循环农业项目、生态农业观光项目等.高效农业式a）适用村镇：适合分布在我国以发展农业作物生产为主、农业基础设施完善、农业

10、机械化程度高、农产品商品化程度的农业主产区的村镇。b）规划要点：打造零废弃”型生态农业产业示范园，提高农业规模化运营程度，增加土地产出率.C）可做项目：农业质量品牌提升工程、智慧农业示范区、农业开放合作示范工程等。休闲农牧式a）适用村镇：分布在沿海和淡水水网渔区、牧区及半牧区及农林牧资源兴旺地区，以农林牧渔为主要传统产业的村镇。b）规划要点：根据养殖要求，因地制宜地规划科学饲养的现代化牧区、渔区等养殖基地，有条件地区，可以以核心特色产业及区域风貌为基础，发展旅游度假产业，规划适宜接待的主题度假区.C）可做项目：休闲农业综合体，现代牧场/养殖基地，农牧循环示范项目，综合性海洋/农牧文化休闲度假区

11、等。城郊乡村式a）适用村镇：在一、二线城市周边的经济条件相对较好、公共基础设施相对完善的村蕾。b）规划要点：加大城乡融合发展力度，规划以优质乡村优质产品和乡村旅游度假为核心依托的新型城镇化，打造城郊新田园乡村社区示范项目.C）可做项目：观光农庄、新农业科技开发示范园项目、田园风情度假区等。文化旅游式a）适用村镇：在旅游资源丰富，交通便捷，距离城市较近的适宜发展乡村旅游的相关村镇，及具有古村落、古建筑、古民居以及传统文化等特色人文资源的村镇。b）规划要点：基于区域资源条件及文化特色，以村落、郊野、田园等环境为依托，规划提升住宿、餐饮、休闲娱乐设施，并结合良好民风民俗文化以及非物质文化特色，打造乡

12、村旅游度假区。C）可做项目：田园综合体、乡村度假村、休闲农庄、古村古镇、传统村落保护等项目.应当如何操盘？#O1.确定开发主体D村集体统一整合开发开发逻辑：村集体通过成立专业合作社，以自筹资金的形式，将村里闲置土地及房屋等资产流转过来，进行统一的整合开发.参考案例：密云古北口北台乡居农宅专业合作社由村里12人发起成立，成员出资总额52.7万元，对村里闲置资产进行统一开发和经营管理.2）村集体与专业旅游公司共同开发开发逻辑：村集体与专业的旅游开发公司合作，引入外来资金，对村里的闲置资产进行统一流转、整合开发与专业运营。参考案例：密云山里寒舍，由北京北庄旅游开发公司和村集体共同成立北庄镇干峪沟旅游

13、合作社，合作社为合作开发（股东单位）单位，负责资源整合、开发及提供配套服务。#02盘活闲置姿源盘活闲置资源包括土地、房屋等等闲置资产流转是获取乡村土地、房屋等资源的主要途径，是促进城乡要素流动的有效手段，也是乡村项目开发必须考虑的首要问题。农村闲置资产流转，有利于美丽乡村建设，有利于农村集体经济发展，有利于帮助农民增收.乡村闲置资产流转能够唤醒沉睡的闲置资产，发挥资产价值，进而实现一定收益。1）资产流转的本质资产流转的本质是农民资产的使用权出租。当代乡村体系中，许多农民由于出外务工等原因离开本乡、本镇，造成拥有的土地、房屋等资产闲置浪费，地、房屋等资产的财产权、收益权得不到有效体现。闲置资产流

14、转，就是在资产所有权不变的情况下，通过出租其使用权来实现闲置资产的价值.即资产的所有权的权属不变，依然归农民所有，而流转只是将其资产的使用权进行出租、出让，农民作为资产的所有者，可以租金、分红等方式获取收益。2）资产流转的关犍资产能否顺畅流转很大程度上取决于承租方的务农效益，因而，只有在充分尊重农民意愿的条件下，保障长足的经营效益，才能确保项目有能力兑现其对农民租金承诺及分红利益，才能够让农民自愿参与到资产的流转中来。3）资产流转的形式aI出租出租是在一定期限内，农户与承租方之间的资产使用权转移，即农户作为出租方，自愿将全部或部分资产的一定期限内的使用权出租给承租方，承租方支付农户固定的收益.

15、承包期限一般由双方协商确定，最长不超过承包合同的剩余期限。流转步骤一般为村集体统一收购（收回）闲置资产；农户在获得一次性补偿后，自愿放弃土地、房屋等的使用权；承租人和村集体协商租赁价格、租期（一般是20年），并签订房屋租赁合同。bI入股农户将全部或部分资产的使用权作价为股份，与投资者的投资共同组成一个公司或经济实体，参与股份制或股份合作制经营，分红以入股的资产使用权为依据，按经营效益的高低确定股红数额。C1.转包土地承包方将全部或部分承包地的使用权包给第三方，转包期限由双方协商确定，但不得超过土地承包合同的剩余期限，且转包方与发包方的原承包关系不变。dI出让取得一定量的土地补偿后放弃土地承包经营权剩余期限的形式.这种多是因公路、桥梁、公共设施、城镇建设、工商业发展等建设用地的需要，被政府征用土地的部分。这部分被征用了土地的农民，在按有关规定获得资金补偿后，就将土地使用权交给发包方或当地政府，从而再转交给建设方，承包方对这部分土地的使用权即行终止。#03系统规划开发D5大基本开发原则a）特色鲜明：保持地域、产业、生态、风貌特色i保持鲜明的地域特色。针对山水资源丰富的地区，应体现山谷、水乡乡野特色。针对文化资源丰富的地区，应体现特色