《2012年新光物业工程技术工作手册(制度汇编)》(147页).docx

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1、工程技术工作手册编号：OQD-7.5-04-2012版本：A状态：分发号：编制：刘长勤审核：楼益康批准：蒋兴中2012-01T5实施2012-01-15发布浙江新光物业服务有限公司发布目录1 .岗位说明书12 .工程技术部部门职责13 .工程技术部经理岗位职责14 .智能化工程师岗位职员35 .电气工程师岗位职货46 .暖通工程如闭位职员57 .土建装饰工程师岗位职贲68 .工程文秘岗位职责89 .工程服务分部岗位职贲810 .组织架构1711 .作业指号书1812 .前期介入工作程序1813 .前期介入存在问题处理程序1914 .接管验收工作程序2015 .接管验收存在问题处理程序2116

2、.项目巡查工作程序2217 .工程技术部内部管理程序23强电专业：18 .电气安全操作办法2519 .电气维修管理办法2820 .而压配电房（室）管理办法2921 .变压器室管理办法3022 .高压停电、送电操作办法3123 .变压器保养办法3224 .低压配电房（室）管理办法3325 .低压配电柜操作办法，26 .控制柜保养办法3627 .低压配电柜（箱）开关保养办法3728 .控制柜作业指导书4029 .电梯机房管理办法4130 .电梯困人救援办法4231 .电梯安全操作办法4332 .电梯层门钥匙使用安全守则4433 .电梯资料建档管理办法4534 .电梯维护安全操作办法4635 .室外

3、照明系统保养办法4936 .防火送帘门保养办法5037 .疏散出口指示灯保养办法5138 .防避帘系统保养办法5239 .停电应急处理办法5340 .变压器维修保养办法5441 .公共照明设备维修保养办法5542 .室外用电作业管理办法56给排水、管道专业：43 .水泵房管理办法5744 .供水系统保养办法5845 .给排水系统设瞽管理办法5946 .停水应急处理办法6047 .给排水管网维住保养办法6148 .加压水泵保养办法62空调、通风专业：49 .空调机房管理办法6350 .中央空调系统保养办法6451 .中央空调系统操作办法6652 .空调维修保养办法6853 .风机房管理办法695

4、4 .风机维修保养办法7()55 .风机系统攥作办法71弱电、消防专业：56 .监控中心管理办法7257 .智能化系统控制主机管理办法7358 .BR系统维修保养办法7459 .停车场管理系统维修保养办法75M).巡吏系统维修保养办法7661 .触摸屏连询系统维修保养办法7762 .闭路监控系统保养办法7863 .对讲系统维修保养办法7964 .消防中心管理办法8065 .消火拴保养办法8166 .消防设施设备维修保养办法82土建、装修专业：67 .装修管理操作办法8368 .装修巡杳管理办法8469 .梭梯、扶手维修保养办法8670 .墙体、墙面维修保养办法8771.道路、路牙维修保养办法8

5、8其他方面：72 .设备改造操作办法8973 .设备重大故障维修办法9174 .设备分类代码编写办法9275 .公共设的漏号管理办法9376 .工程资料档案管理办法9477 .操作间管理办法9578 .工具器材管理办法9679 .公共休闲设施维修保养办法9780 .公共设施巡查管理办法9881 .使用表格9982 .前期介入项目工程进度报告10083 .前期介入项目存在问题及处理方法IOI84 .项目接管验收存在问题登记表10285 .监视测盘装置周期检定表10386 .监视测量装置一览表KM87 .设施设备保养计划表10588 .设施设备保养记录10689 .设施设备清单10790 .设施设

6、备域修记录10891 .倒闸操作票10992 .低压配电房巡查记录IIO93 .电梯机房巡查记录I1.1.94 .风机房巡查记录11295 .高乐配电房巡查记录11396 .管道井巡查记录11497 .枳水井巡查记录11598 .监控中心巡查记录11699 .空调机房巡查记录1171.配电房值班室交接班记录118IO1.强电井巡查记录119102 .弱电井巡杳记录120103 .设备标识卡121104 .设施设备台帐12210S设施设的维修单123106 .设除设品巡查记录124107 .水泵房巡查记录12510S.消防中心巡直记录126109 .智能化系统控制主机操作记录127110 .中央

7、空调主机运行记录128111 .项目钥匙移交记录表129112 .项目档案资料接管励收记录表130113 .项目公寓接管验收表131114 .项目写字楼接管验收表132115 .项目商铺接管验收衣133116 .项目公共区域接管腕收表134117 .项目公共设施设备接管验收表135岗位说明书工程技术职务（位）说明书工程技术部经理闵位1.0工作关系1.1 直接上司：营运总监1.2 直接下属：工程技术部各专业工程师、备前期介入项目工程服务主管1.3 相关岗位：公司各部门经理1.4 工作时间：按公司熨季与冬季规定的时间打卡上下班。1.5 工作职贡1.5.1 负责执行政府部门制定的有关行业安全法规，加

8、强安全管理与教育，建立各级安全机制与程序，防止发生安全事故：1.5.2 参加设备设施外包总位采购、维修、保养合格供方的评定：1.5.3 参加各楼盘相关专业的合同评审，物业接管验收工作：1.5.4 怖助采购经理并提供专业厂商及技术参数资料：参与审核工程需求采购计划；1.5.5 指导、培训、编制水电设备、几点设备维修等方面的质量管理体系文件：1. 5.6落实工程维护人员的专业知识及技术能力：1.7.7 对设备设施、房屋质量在物业管理中存在着的陷患要及时预防纠正：1.7.8 接受业主对维修方面的通俗，落实回访工作：1.7.9 落实工程维护人员的专业知识及技术能力：1.510对设备设施、房屋质量在物业

9、管理中存在若的隐患要及时预防与纠正；1.5.11负责公司计量测量管理工作，送检各类计量测量器具：1.5.12负责编制公司设备、养护工具、材料的台帐：1.5.13配合品保部的安排、对各楼盘的各类维修、装修、养护等进行监督、抽查和技术指导:1.514公司发放标准化文件的保管与落实执行；1.5,15负贡对各物业工程改造、装修项目的方案策划，质量跟踪等全方面位管理.：1 .516负货对各客户服务中心的能源消耗及维修费用的审核及监管工作：1.5. 17负货公司管理物业工程上的改造、装修和新建工程项目的技术论证，现场跟踪及监理工作。1.5.18领导交办的其它工作。2.0智能化工程师岗位2.1 直接上司：工

10、程技术部经理。2.2 直接下屈：无。2.3 相关岗位：公司各部门主管。2.4工作时间：按公司夏季与冬季规定的时间打卡上下班。2. 5工作职责2.1.1 严格执行公司各项规章制度，遵照国家规范和部门所制定的现行的相关规定、标准，确保智能化系统、消防自动报警系统处于安全、良好的运行状态，协助部门经理完成各项管理、技术经济指标。2.1.2 根据本专业国家现行的安全规范，制定安全管理制度和工作程序，并监督执行。2.1.3 制定各客户服务中心设备的操作规程,制定各设备、机房的管理规定，并监督本班组员工执行。2 .5.4制定本专业设备的安全运行方案和突发事故的处理措施，并通过实践不断改良和完善并监督各客户

11、服务中心工程股务部落实。3 .5.5负责各客户服务中心弱电技工工的培训工作，制定员工的培训计划，力求做到努力、祜研专业知识，组织班组定期学习，不断提高个人的综合素质和作业技能。4 .5.6负面各客户服务中心工程服务部的日常管理工作，贯彻执行有关工程管理制度，督促检查落实情况。5 .5.7协调各客户服务中心之间弱电专业的工作，解决一些具体问题包括（但不限）工程管理事宜、员工工作情况、人力资源调配、考核等.6 .5.8监督各客户服务中心弱电工程维修材料、物品的支出及弱电工程采购计划7 .5.9控制各客户服务中心弱电工程的各项开支，严格遵守计划指标，特殊情况上报部门经理批示。2510了解各客户服务中

12、心仓库的库存情况，需补充弱电方面的维修材料、物品应及时做出采购计划。8 .5.11经常到各物业楼层、机房巡视检查，发现问题及时处理，发生重大问题、事故应冷静、果断的采取措施，防止省态扩大，并组织人员抢修，做好事故记录与分析报告，上报部门经理。2. 5.12经常了解分析备楼宇、物业各设备的运行、使用情况，提出合理建议,确保各种设备、设施的运作处于最佳的状态。2.5. 13负货监督各名户服务中心制定月、季、年度的维护保养计划,并监旨落实完成。25.14督导各客户服务中心工程服务部职能化系统工作，告知有关正常维修步骤，同各专业协同作业，确保所有设备、设旅长期处在良好运行状态。2.6. 15监督外委设

13、备的保修、保养工作，以强烈的货任心维护公司的利益。2.7. 16负贡装修图纸中有关本专业方面的审核，上报工程服务部经理审批。2. 5.17负货监督各客户服务中心本专业技术文件和设备档案的接管、建立。2.5. 18负责各客户服务中心对公司接管的项目，负资本专业范用内的验收及其完善工作。2. 5.19负责本专业月、周工作计划、总结的起草，报工程文秘处汇总。3. 5.20负比本专业月物料申购材料的起草，并报工程技术部经理审核。4. 5.21上级领导安排的其它工作。3.0电气工程师岗位3. 1直接上司：工程技术部经理。3.2 直接下屈：无。3.3 相关岗位：公司各部门主管。3.4 工作时间：按公司夏季

14、与冬季规定的时间打卡上下班。3. 5工作职责3.5.1严格执行公司各项规章制度，遵照国家规范和部门所制定的现行的相关规定、标准，确保本班组管辖内的强电系统处于安全、良好的运行状态，协助部门经理实施公司下达的管理和经济指标。3. 5.2根据国家有关的安全法规，制定本专业的安全管理制度，并监督实施。1.1.1 5.3负费督导各客户服务中心_E程服务部强电方面的日常管理_作，贯彻执行有关工程管理制度,督促检查落实情况。3.5.4 协周各客户服务中心工程维修强电方面的工作，解决一切具体问题，包括工程管理事宜、人力资源调配、考核等。3.5.5 不定期巡查各客户服务中心员工的工作情况，了解员工的工作状况，发现问题及时纠正.3. 5.6控制各客户服务中心工程维修材料、物品的消耗及编制通电及电梯系统的工程采购计划。3 .5.7控制强电系统各设备维护及维修用用支出，严格遵守计划指标，特殊情况上报部门经理批示。4 .5.8了解备客户服务中心仓库的库存情况,需补充工程维修材料、物品时,应及时做出来购计划报部门经理审核。3. 5.9定期到各客户服务中心机房巡视检查,发现问题及时处理，如发生重大问题/事故时应冷群、果断地采取措施，防止事态的扩大，并监籽客户服务中心工程服务部们组织人员抢修，做好事故记录与分析，上报