超市新店开发作业规范.docx

《超市新店开发作业规范.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《超市新店开发作业规范.docx（7页珍藏版）》请在优知文库上搜索。

1、超市新店开发作业规范1. 。目的本规范旨在明确新店开发选址的职员、程序、要求以及新店选址的内容、万法和步骤。以确俣新店选址所开展的活动及其结果满足公司设店的标准和要求。2. O适用范围适用于公司进行新店开发选址所开展的工作。3. OBRf1.t31开发部负贡3.1.1 新店店址信息的搜集及设施和商圈初查。3.1.2 组织有关部门负贡人现场勘察并综合研讨。3.1.3 研拟开发、合作方案并与业主进行谈判。3.1.4 根据谈判结果进行合同准省C3. 2公司有关部门负货人负货参加开发部组织的现场勘察及研讨并形成具体书面意见。4. 3公司决策层负责对相关资料进行审核，经由核批准后的店址万可签约。5. O

2、工作程序4.1初查店址根据所获信息，现场查访店址及相关情况，查访内容按“初选店址情况记录表”和“物件立地/商圈范围示意图”要求进行。4.2初步分析根据初查资料进行设店可能性分析.决.定是否继续深入调查和与业主治谈。4.3商初查431根据初步分析结果，对需进一步调查研究的店址,可即刻进行商圈初步调查；4.3.2调查完毕形成书面商圈调置报告并填写“商冏描述表“和物件立地/商圈范围示意图”。43.2.1 商圈的概念及特性D商圈的概念商圈是指店铺或有关设施吸引顾客来店麴物的地理性范围，商困的范围一以顾客来店所需时间来计算的。2）商圈的特征a.商圈的范围是指商圈所具有的地理性宽广度，受业种、业态、店楠规

3、模等制约而不同。b.商圈的形态是指商圈所具有的地理性形态，它取决于交通抠纽、自然性、社会性、行政区域划分界限、竞争店铺位置等。c.商圈的沟造是指商圈所具有的地理性、空间性抱造.一般有三种形态。i-全体商圈：指从最远之处来的做客的范围。ii-曼合商圈：根据商品类型而确定的商圈范围。iii-相对商圈：由该店铺的相对的顾客数（或销售数）而区分的商囹,可分成1次商圈、2次商圈、3次商圈。d每个商圉有各自的具体形态、形状，因此相互是排他性的，但受业态、业种的影响又具有重叠性，受规模的影响又有重复性。3）商势圈的概念商势圈是连锁公司计划在某一地区集中设店.拥有该地区大部分（超过50%）毓客,从某种意义上讲

4、，商势圈是连锁店努力扩充的范围，决定会势圈是连锁企业经营中的一个重要问题。43.2.2 商圈调查D商圈调查定义：a.广义商圈调查是指对某一商圈范围的全部市场活动的谢查。它是以明晚如何提供更适合碘客需求的商品、服务为目的的调查。b狭义商圈调查是指为何在此设店，能够实现多少销售额以及与之相匹配的必要店堂面积等C2）商圈调查内容与流程a.商圈调查的内容通常有外部和内部两个万面i-外部方面又包括量和质两个方面* 量的方面包括：人口、入口密度、家庭数流动人口区域零售业销售额、面积区域大型店状况交通装备及交通量情况等* 质的方面包括：年龄、职业、家庭人数及抱成收入水平、消费水平产业结施（就业状况）城市规划

5、、城市间的相互关系竞争店及其分布城市设施、商业街的规模等ii-内部方面又包括主体和附加两方面* 主体方面包括：店铺规模、适开业态楼层构成及配置吸引顾客的设施状况、停车场*附加方面包括文化、公共设施的有无等b.商圈调置的流程i-从宏观上进行把握，通过对各种权威性的统计数字与资料的分析，把握人口分布（包括增减倾向、零散分布、人密度等）、生活行动圈（交通体系、产业构造、麴物动向、地形特点等）、中心地区功能分布情况（行政区划、商业概况）等总体情况.然后根据公司的设店政策，确定目标区域，主要参照人口规模、地域发展性、商业饱和度等。ii-实施对特定区域的市场调查（包括立地环境调查、商业环境调杳、市场特性调

6、查、竞争店调查）立地环境调查内容：主要是周边状况、环境的调查，包括店楠的位黄、地形、建筑概况、交通情况、未来的前景等。方法手段：主要是现场实地调查（实地步行）,并参照地图、图片、有关城市规划、用地计划等。商业环境调查内容：主要是该区域的商业零售额、面积、商业街特性、大型店状况；该区域的人口状况、就业泡成、收入水平等,以及该区域的中心性、吸引性、广泛性等。方法手段：主要是查找该区域的商业统计资料、商业界报告、消费动向调查报告等。市场特性调查内容：主要是商圈规模、范围等的调查及商业容里的测定。方法手段：主要是消费支出的调查,收集到的现有该区域店铺的数据（顾客敬、颜客平均购买单价等）等。竞争店调查内

7、容：主要是竞争店音业力的调查。方法手段：主要是调盲、考察（面积、营业额、经营商品、店铺位置、停车境力等）iii-通过市场调查.筛选出具体的目标地点,主要考察以下几个方面的内容。可以确保必要的家庭（人口）数的具体位置。如：从道路、交通条件等考虑,何处较为有利，何处较有希望成为生活区及工业区的发展地，何处腹地为人口聚集地,等等可以确保必要的商业环凰如：确认是否有竞争JS.能否在管业面积、停车场、商品施成、营业力等方面与竞争店形成差别化O可以确保必要的地区发展前景。如：地区发展状况、人口增长率、城市规划政策等。对在此开店的面枳及相应的销售额做出预测,相路旭确定商圈范围。iv-对具体的地址要点进行详细

8、调杳,做出优势、适合性的具体评价,主要内容有：土地房产的适用性,如土地面积形状是否合适.是否符合国家指定用途,道路的标志及该道路的价值判断（交通星、透视性等）。对周围环境进行评价,包括对公共设施、游乐设施的评价；G）对未来发展余地的评价；对感觉上明暗性的判断。评价水、电、垃圾处理等设施,是否能俣证店铺的正常使用和运作等。V-根据士地虎产的优劣顺序,对该房产的每个必要条件（房产所有者、用途、面积等）做出评价。4. 4设店初评与研讨根据商圈初查结果、竞争店调查结果等进行该店初步评估并提出初评结论。根据该店初评结论，若可以设店，则组织各主要部门负责人赴现场勘察并进行综合研讨,形成具体息见.并填制“设

9、店意见书见附去四14.1.1 初步评佰应遵循的原则4.1.1.1 严格执行国家和地方的法律法规4.1.1.2 经济效率原则首先要尽窒选择地价较低廉的地方,这是提高效率的有效途径,同时又要考虑被选地的投资效果，一般参考周围其他店谓的情况和充分考虑周围居民的收入水平以及消费者的消费倾向等因素。4.1.1.3 合理布局原则在一个商圈设置多少个店铺,要根据企业的经营战略和当地的发展前景而定。4.1.1.4 便于购买原则在确定店址时,要尽是深入到居民集中和交通快捷的地区,为消费者营造便利的购）物条件。41.45有利竞争的原则在褥定店址时,应尽量选择集中开店策略.以提高整体竞争力。4.1.2 影响初步评（

10、S的因素4.1.2.1 客流因素4.1.2.2 交通因素4.1.2.3 地理因素4.1.2.4 市政建设因素4.1.2.5 竞争因素4.1.3 投资试算根据商圈初查结果,设店初评结果对设店进行投资试算.以便研拟合适的方案来推动谈判（可设计各个可能的方案进行试算评佰）.其投资试算内容主要有：工程与设备投资额、场地租费、经营预（悲观、乐观）、未来经营趋势等。4.5研拟方案根据前述作业成果,研姒开发、合作方案,主要内容为合作条件及调整计划、孙议书草案等。46谈判签约根据开发合作方案展开谈判,谈判过程中,双方做出的承诺等重要事助要有误细记录。待双万基本达成一致,具备签约条件时,谈判入填制“设店报告廿.并汇整全部相关资料送审,经执委会讨论批准后方可据此签约，完成开发作业。4.7蝴碎每次新店选址开发作业都必须形成书面文件,并不论最终是否签约.凡开发谈判过程形成的文件，一律妥善保管，归档保存。4.8项目移交开发部向开店血自小组移交相关文档及公共关系.其包括商圈谓老资料等一系列在开发中形成的文件。