老旧小区改造监理细则(文档).文档.docx

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1、北京*工程旧楼综合整治项目监理实施细则编制人:审核人：*管理咨询有限公司2017年7月25日一.工程项目特点11、多层住宅（5号楼）综合整治工程特点22、辅助用房综合整治工程特点73、调压站综合整治工程特点74、管理室综合整治工程特点75、环境治理8二.监理工作依据8三.监理工作流程91、施工质量控制流程H2、施工进度控制流程113、造价控制流程：114、现场安全生产文明施工监理流程115、分包单位资格审核流程116、旁站检查工作流程117、隐蔽工程验收流程128、工程变更处理流程129、信息资料管理流程1210、质量问题处理流程1211、技术管理流程1212、见证取样管理流程1313、巡视工

2、作流程1314、旁站工作管理流程1315、平行检验13四 .质量控制要点及验收标准141、屋面工程142、外墙保温工程233、外窗安装264卫生间防水工程285、卫生间墙地砖28五 .质量控制停止点及见证点设置291停止点及见证点的概念292本工程停止点及见证点设置30六 .监理工作的方法和措施301事前控制302事中控制313事后控制31七 .监理记录32木监理实施细则是在*综合整治项目工程监理规划的基础上、依据工程设计图纸及相关的技术规范、标准编制的。其中监理工作程序及控制程序除特别提出的，均按规划中的要求执行。针对实施细则对应工程的特点，明确了质量控制要点、标准，控制的方法及措施。是项目

3、监理机构开展监理工作的操作性文件。一.工程项目特点本工程筹建于上世纪70年代中期，小区占地面积为2637平方米.工程名称*综合整治项目建设地点北京市西城区*建设单位*事务管理局设计单位*建筑工程设计有限责任公司施工单位*建设发展有限公司监理单位*管理咨询有限公司建筑面积6400平方米改造范围改造范围：抗震节能综合改造，给排水、电气、供暖、安防系统更新改造，环境整治等图纸和清单内的全部施工内容工期要求总工期275日历天计划开工日期2016年10月15日计划竣工日期2017年07月16日承诺工期275日历天质量标准合格其中:序号楼号-1Am层数建筑高度建筑面积(ma)1多层住宅3地上6层18.75

4、59172辅助用房2. 95,3. 0826.334023调压站14.5434管理室13.638由于施工场地狭小等诸多原因，温家街2号院综合整治项目抗震加固节能综合改造工程首先从多层住宅（5号楼）开始施工。辅助用房、调压站、管理室后续展开。1、多层住宅（5号楼）综合整治工程特点1）屋面改造工程：本工程屋面（含阳台顶部）节能改造：现状建筑屋顶保温材料无法满足节能要求，本次改造剔除原有屋面做法至结构层，新做保温防水，做法选用12BJ1.-I平屋修8做法：(1)(2)(3)(4)(5)紫外线涂料，刷两到三遍。喷60厚I【型，硬胆警氨好O7厚聚乙烯丙?1.3厚胶粘剂粘如配套，GFZ-C聚部原屋面表面清

5、理干承/4增设坡屋面采用钢屋架合成树成树脂瓦屋面。屋面平改坡施脂瓦屋月,法参见03J203,52页合根据现场实际瑞歌冬羸J网据I卿盟求，钢结构专业分包应要求进行深化设计，经原设计同意后统一加工懒雌洌嗨y藤王3卜梁，卧梁施工完成后再进行钢结构施工。至独批科2）平改坡屋面特点这次构迨增设坡屋面，采用钢屋架合成树脂瓦屋面，做法参见03J203,52页合成树脂瓦屋面。屋面平改坡施工。根据图纸要求，钢结构专业分包应根据现场实际情况及图纸要求进行深化设计，经原设计同意后统一加工钢结构。先施工钢筋混凝土卧梁，卧梁施工完成后再进行钢结构施工.HwM2033）外墙节能改造。现状建筑外墙保温。本次改造增加外保温系

6、统。原有外墙不平处用砂浆抹平。墙体开裂和孔洞,应采用聚合物砂浆,填补密实并于开裂处30Omm范围内做防水处理。新贴50mm豆合A级硬泡聚氨酯保温板。外墙挑出构件及附墙部件，如入口雨棚坂下面、入口两侧短墙两侧及女儿墙等。均应采取隔热断桥和保温措施。本工程外檐施工中墙体上的废弃构件应拆除。影响施工的防护篮网，活动遮阳罩，空调室外机，雨水管等构件应拆除。待施工完成后，在原位置安装。建筑首层存在居民自建房，部分影响墙体施工及建筑美观，存在安全隐患，建议与居民协商后拆除。如无法拆除需业主提请设计单位，更改设计后在做施工。4）外门窗系统节能改造：更换现状无法满足节能要求的外门窗，统一更新更换现状封闭阳台用

7、窗未封闭阳台统一封闭处理，原有阳台门联窗视为室内窗，不再进行更换更换数量及洞口尺寸详参门窗表新更换外窗采用5+12A+51.ow-E节能塑钢推拉窗，内装隐形纱扇做法参图集14BJ13-5o新更换单元门为电控不锈钢防盗门，样式由业主自行选定。外门窗气密性不低于7级,传热系数为1.80（NM2.K;抗风压性能5级；水密性能不低于3级；隔声性能3级。所有外门窗立口应与原窗的内侧平齐，框料与墙体之间缝隙填堵和密封材料做法参各楼外墙详图图纸，不得采用水泥砂浆填堵健隙。建筑玻璃及其安装材料的应用设计及安装，应符合国家及地方行业标准建筑玻璃应用技术规程：立面形式详见门窗详图，门窗构造做法及质量保证由厂家负资

8、。单块大于1.5平方米的玻璃和落地门、窗均采用安全玻璃。除热工性能外，其它外门窗及幕墙设计参见图纸及设计说明。增设内保温系统节能改造，非采暖公共区域（公共楼梯间）增设内保温。做法：抹20厚玻化微珠无机保温砂浆。原有做法剔除至结构层,新增内保温做法参12BJIT总9页内墙温4C.5）室内综合改造特点：公用区域装修翻新改造：公共区域地面,墙面,顶棚重新粉刷修复。地砖踢脚。白色耐擦洗涂料墙面,做法参见12BJ1.-I（踢3C,内墙3C,棚2C）o地面清除残渣,找平后，涂抹混凝土,致密剂，详细参见渗透型液体硬化剂JCT2158-2012（行业标准）：由于在楼梯那，内部公共空间，大量使用混凝十.致密剂，

9、为方便施工，且不影响居民正常生活，该产品的物理特性，进行相关控制。一，24小时，表面吸水量小于一亳米，二，耐磨度比大于等于350%模式强度大于等于七。楼梯间翻新改造，现场调研发现，部分楼梯，的损坏脱落，存在着一定的安全隐患，本次改造将，住宅楼内，楼梯踏步，即与楼体相连通的走廊，打磨平后，涂抹混凝土，治密集，栏杆扶F部分，炼成脱落，有安全隐患，扶手全部更换为复合素树脂扶手。立杆儿锈蚀部分。刷漆处理。做法详见零八08BJ1.-I图集钢涂2-1。楼梯踏步踢脚100高。图集：室外空调机架，统一部置：空调外机，严重影响外立面效果，本次改造,统一设置室外空调机护栏。达到立面整齐，画一的效果，空调冷凝水，排

10、水管。空调支架选用成品支架强度均需满足国家有关规范要求，外加不锈钢防护围栏材料不锈钢穿孔板，具体实施方法，参见建筑图纸。空调支架与墙体的锥固力，其承载能力，经结构专业计算核实，不能低于空调器机，自重的4倍。使用寿命，不低于空调，本身的使用寿命支架表面外涂防锈漆。变电器维护，防止锈蚀，保证空调支架施工完毕，方可进行外增。保温部分施工。空调支架一保温材料接触部位，采用，切密封存，防水和耐候性措施。设置空调室外机冷凝水管立管为UPVCde50管支管为De32安装详见设备安装通用图集。外窗护栏更新更换。为了加强防盗措施，参考，住宅设计规范，583条要求。本次改造统一更新更换，住宅楼，守城和打位置防护窗

11、。外墙保温施工过程中遇到现状，外窗护栏而妨碍施工的情况。嘻嘻，业主协商，如需拆除，在：次安装，保证护栏有关部分。施工完毕后在进行外墙保温施工保证保温材料满铺外墙保温材料接触部位需采取全密封的防水和耐候性措施改造原则为所有守城护拦儿拆除并更换更新楼层拆除现有护栏待完成外墙保温改造后原样恢夏回第工程用考虑,新帖，保温板,后墙体变厚。拆除恢复量，根据现场调研，确定，由于现状护栏儿大小不一。护栏展开面积，按照外创创口面积的，1.5倍计算。原有雨水管拆除，新做I：PVC雨水管。随路面翻新,新做散水。做法参见。12BJ1.T散1.阳台栏板加固，栏板双侧钢筋网片加固，底部与结构加固圈量固定。卫生间，厨房恢复

12、工程，在住户允许的情况下,对更换给排水管线过程中所造成的P生间厨房等房间的顶棚墙体及地面等部位的破损进行修复，原则按照原样和近视原样回复。厨房卫生间，地面修复采用地试楼面，做法12BJ1T楼12FT,档次为国产中高档品牌。对破损的吊顶翻新处理。做法参见12BJ1-1棚8,档次为国产中高档品牌。墙体修复采用薄型面砖墙面,做法参12BJ1-1内墙IOA-Fb档次为国产中高档品牌。此外应考虑由于装修改造及墙、顶、地修复过程中带来的洁具拆除及损坏等不可预见的费用补偿。最终恢复方式应由业主方、设计方、施工方结合现场情况共同商定。2、辅助用房综合整治工程特点1）辅助用房节能改造：外墙及外门窗节能改造与多层

13、住宅楼处理方法相同（保温板厚度为100nIm）.屋面节能（保温板厚度150mm）改造，本次改造剔除原有屋面做法至结构层，新作彩色水泥瓦（含保温防水）做法参12BJIT坡屋I-B1.o2）辅助用房单体综合改造，办公楼公共区域。楼梯间翻新做法及散水与多层住宅楼处理方法相同。由于室外空调机位交少，本次不考虑，对办公楼室外空调机架统一布置。但应考虑，粘贴保温板后原有空调支架锚固深度变化的情况适当考虑部分新做指支架。为安全考虑，统一更换办公楼首层外窗护栏，（高窗除外）。3、调压站综合整治工程特点1）外墙处理方式与多层住宅方法相同，屋面保温做法参12BJ1.-I平屋T1.-I2）单体综合改造，调压站室内墙

14、面，顶棚，重新粉刷修复，水泥搅，白色耐擦洗涂料墙面，顶棚做法。参见图集。现状，破水泥地面修第，做法呈现突击安全考虑，本次统一更换办公楼首层外窗护栏,另外出现状与水管，新做UPVC管。4、管理室综合整治工程特点1）外墙处理方式与多层住宅方法相同，屋面保温做法参12BJ1-1平屋ZZ-72）管理室,单体综合改造,管理室内墙面重新粉刷修复，水饺，白色耐擦洗,涂料墙面,做法城建图集。5、环境治理1）小区路面翻新，小区院内水泥方砖路面破损，部分室外地下管线老化需要更换，造成的现状路面破损，根据国家相关规定，小区路面，采用透水材料铺装，故本次改造将原有现状路地面全部更换为，2）自行车棚，对现状，自行车棚进

15、行翻新。做法参见，北京市老旧小区综合改造工程，指导性图集，32页，自行车棚详图，具体实施厂家深化设计。3）增设配套服务设施，小区门口，办公楼东侧增设不锈钢宣传栏儿，两个，增设小区垃圾收集点两个，具体位置按照总图设计。4）更换现状，锈损铁艺大门。5）院墙重新粉刷。对园区内围墙进行粉刷翻新，做法参12BJ1-1外涂1-16）依据相关规定的违章建筑,执法部门配合执行拆除,对改变房屋使用功能,危及房屋安全的，并按照相关法律法规和规定,恢复原状。二.监理工作依据与本专业工程相关的设计文件、技术资料。经批准的监理规划。经批准的施工组织设计及(专项)施工方案。北京市工程建设相关的规定、法令、文件。与本专业工程有关的规范、标准：建筑工程施工