实习报告刘鸽法律论文网.docx

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1、实习报告刘鸽法律论文网实习报告南开高校法学双学位2001级刘鸽关键词诉讼参与人效力待定合同有效合同无效合同善意第三人审判委员会序首先，我想向全部为我的实习供应帮助和指导的四平市中级人民法院的工作人员和我的指导老师致谢,感谢你们为我的顺当实习所作的帮助和努力。我的实习是由南开高校法律系和四平市中院共同支配的。通过实习，我在我的其次专业法学领域获得了实际的工作阅历，巩固并检验了0己两年本科学习的学问水平。实习期间，我了解并参与了大块民事诉讼的庭审过程,在一些案件的审理中还担当了书记员的工作,并且对部分参与案件提出了白己的想法。在此期间，我进一步学习了民法及民事诉讼法,对程序问题有了更深的理解,将理

2、论与实践有机结合起来。我的工作得到了实习单位充分的确定和较好的评价。实习期间我主要对关于郭继魁与四平市中兴经贸有限公司、四平市中兴建筑公司、四平市中兴房地产开发公司及尹杰买卖合同纠纷一案进行了深化的探讨，参与了案件审理的全过程，并被特许参与合议庭评议。案件详细状况如下一、案件的由来和审理经过郭继魁与中兴经贸有限公司、中兴建筑公司、中兴房地产开发公司及尹杰买卖合同纠纷一案由四平市铁西区人民法院2003年4月29日作出2002四西民二初字第349号民事判决。宣判后，郭继魁不服，提出上诉，四平市中院于2003年7月4日立案，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人郭继魁、托付代理人盖如涛，被上诉

3、人四平市中兴经贸有限公司以下简称经贸公司托付代理人胡振儒，被上诉人四平市中兴建筑公司以卜.简称建筑公司托付代理人苏军，被上诉人四平市中兴房地产开发公司以下简称开发公司托付代理人付佳宾，被上诉人尹杰、托付代理人窦树法到庭参与诉讼，本案现已审理终结。二、当事人和其他诉讼参与人状况上诉人原审原告郭继魁托付代理人盖如涛C被上诉人原审被告中兴经贸有限公司。法定代表人刘连贵托付代理人胡振儒被上诉人原审被告中兴建筑公司法定代表人刘连贵托付代理人苏军，被上诉人原审被告中兴房地产开发公司法定代表人吴孝贵托付代理人付佳宾，被上诉人原审第三人尹杰，托付代理人窦树法三、原判要点和上诉的主要内容原告郭继魁诉称1999年

4、6月7日原告与被告四平市中兴建筑公司签订商品房出售协议书，将中兴二期工程-，20.轴约86平方米商网出售给原告，原告按合同约定交房款30万元，后又于1999年9月26日、9JJ30日分两笔交增面积款13万元。但被告四平市中兴经贸有限公司至今未履行合同，交付房屋。此房于2001年5月被被告四平市中兴房地产开发公司卖给第三人尹杰，是重豆买卖，这种行为是无效的。现原告知至法院，要求被告四平市中兴经贸有限公司履行合同交付房屋，并担当诉讼费。被告四平市中兴经贸有限公司以卜简称经贸公司辩称原告所述无异议。被告四平市中兴建筑公司与原告所签的合同是受经贸公司的托付，是合法有效的，原告是初始买受人，交付了全部房

5、款，应予以爱护。第三人与四平市中兴房地产开发公司所签购房合同是重复买卖行为，开发公司发觉重豆出售后，已通知第三人解除合同，且第三人的房款未全部支付现金，是用辆车折抵了20万元房款，是无效合同，经贸公司可以依据规定赔偿第三人损失。被告四平市中兴建筑公司以卜简称建筑公司辩称被告建筑公司与原告签订的购房合同合法有效，原告已按合同约定交纳r全部房款，第三人与四平市中兴房地产开发公司签订了购房合同属于重熨买卖，是无效合同,不应支持。被告四平市中兴房地产开发公司以卜简称开发公司在法定期限内未做答辩。第三人尹杰诉称第三人于2000年4月6日与被告开发公司签订商品房销售合同是合法有效的，且被告经贸公司已确认第

6、三人的买卖关系：他们之间是恶意串通，损害了第三人的利益。原审法院认为与原告签合同的被告建筑公司不具有销售房屋主体资格，与第三人签合同的被告开发公司具有销售房屋的主体资格，虽然原告购房时间早于第三人买房时间，但原告与第三人的各自买受行为不是建立在同等条件之上，故不存在初始买受权问题，原告与被告建筑公司答订的购房悔议书无效。但被告建筑公司明知不具有预售商品房条件就与原告签订了商品房买卖合同，且受益人被告经贸公司在同意此房卖给原告之前，就已给第三人换了房款收据，因此二被告的行为对原告是种欺诈行为。被告经贸公司以持有商品房出售许可证为由，愿将争议房屋卖给原告，但许可证是在2002年7月取得的，不能对抗

7、以前的买卖行为。被告开发公司发觉该商网重且出售后，于2002年9月6日向第三人发出通知，因无权出售此房，要求解除合同。但被告经贸公司于2001年5月17日给第三人更换J交付房款的收据,换收据的行为就是被告中兴经贸公司同意将此房出售给第三人的意思表示，解除合同是单方行为，是无效的。因此，第三人与被告开发公司所签购房合同是合法有效的。依照中华人民共和国合同法第六十条、中华人民共和国消费者权益爱护法第五十九条之规定，判决被告四平市中兴房地产开发公司与第三人尹杰签订的合同合法有效，其买卖关系成立：被告四平市中兴建筑公司与原告郭维魁答订的合同无效，被告四平市.中兴建筑公司于本判决发生法律效力之日起马上返

8、还原告郭继魁购房款43万元，并赐予房款43万元倍的赔偿损失，两项合计86万元,被告四平市中兴经贸有限公司担当连带责任。上诉人郭继魁恳求撤销原审法院判决，依法重新判决郭继魁与建筑公司买卖商品房合同合法有效，爱护上诉人的初始买受权。其理由概括为建筑公司是该房屋的施工单位，出卖此房是该楼房投资人经贸公司托付同意的，卖房款由经贸公司用于支付工程款。此后经贸公司于2002年7月取得商品房销预售许可证后，又对建筑公司买房行为再次予以确认。郭继魁买房是1999年6月7口，尹杰重笈买该房合同是二年后的2001年5月，同尹杰算帐换据是2001年6月，均在经贸公司22年7月取得商品房销预售许可证之前。但尹杰的购房

9、合同，此前卖房人已声明废止，而对上诉人购房协议，卖房人在取得商品房销预售许可证后又予确认。据此应认定初始购房合同有效，此后重旦购房合同无效。被上诉人经贸公司、建筑公司、开发公司对上诉人的上诉恳求及理由无异议，经贸公司同意依据规定赔偿第三人的损失。被上诉人尹杰辩称原审判决正确，应予维持。上诉人郭维魁与经贸公司、建筑公司、开发公司之间恶意串通损害第三人的利益。尹杰与开发公司签订的商品房销售合同是合法有效的，购房款已按合同约定全部交齐。且被经贸公司以开具购房款收据的形式予以确认，因而尹杰的合法权益应受到爱护。四、对事实和证据的分析及认定1996年9月四平市支配委员会批准开发建设座落于四平市铁西区英雄

10、大街20号0204-39的站前批发市场项目。项目开发人是开发公司，投资并组织建筑施1.管理人是经贸公司，建筑施工是建筑公司。工程于1998年6月开工。1999年6月7日郭继魁与建筑公司签订了购房协议书建筑公司对外销售商品房是由经贸公司托付，郭继魁购买中兴在建二期工程一层商网-，20-轴，建筑面积约86平方米，交付房款30万元，同年9月26日、9JJ30日又交增面积款13万元，因该商网内部装璜【程未完工，未能交付运用。2002年4月25日尹杰与开发公司签订了商品房销预售合同，尹杰购买中兴在建二期工程层商网-，20-,轴建筑面积895平方米,按合同约定交付房款345万元，建筑公司开据外攵据，经贸公

11、司又自自己名义予以换据。该建筑面积与郭继魁购买的建筑面积均为商网一层同一处房屋。起诉前，尹杰在未取得进户手续，未经卖方同意的状况卜.，对该房屋自装防盗门上锁，予以占有和限制。2001年9月25口，在吉林扬信律师事务所律师经贸公司法律顾问胡振儒的见证下，由中兴企业集团有限责任公司、经贸公司、开发公司三家相互关联、又具有独立法人及格的企业法人代表，对站前批发布场新建楼房中兴二期1.程建筑楼房的全部权进行了确认。三方协商样，确认该新建批发市场楼房为经贸公司全部，该公司对此批发市场楼房享有占有、运用、收益和处分权。2002年7月29日经贸公司取得商品房销预售许可证后，对过去托付建筑公司出售的商品房，及

12、建筑公司与郭继魁签订的购房协议再一次进行确认。2002年9月6日开发公司以无权出售商网房屋为由，向尹杰送达解除商品房销传合同通知，并要求解决善后事宜。后因尹杰强行占有了合同约定房屋2OO2年10月23日郭维魁向铁西区法院提起诉讼，要求取得协议约定商品房。证据1、郭继魁与建筑公司签订的购房协议书及建筑公司出具的购房款收据.2、尹杰与开发公司签订的商品房销售合同及建筑公司出具的购房款收据和经贸公司换据收据。3、批发市场新建楼全部权确认书。4、商品房预售申报表和商品房销预售许可证。5、开发公司给尹杰送达的通知。6、经贸公司确认书。7、国有土地运用证。8、产权确认书及移交收据。9、施谈证言材料。10、

13、王金荣的证言材料。11、其它相关证据材料.五、解决纠纷的看法和理由依据原审判决，上诉人上诉恳求及理由，被上诉人的答辩，木案争议的焦点问题是郭继魁与建筑公司签订的房屋买卖协议书和尹杰与开发公司签订的商品房销售合同，哪个合同有效，买卖关系应受法律爱护。经二审开庭审理合议庭评议认为1、郭继魁与建筑公司签订的商品房买卖协议有效，其买卖关系应受到法律爱护。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明其次条规定出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。又依据合同法第五十条规定无处分权的人处分他人财产经

14、权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。依据上述法律规定，当时建筑公司作为施工方，受投资人经贸公司的托付与买方签订的商品房买卖协议，以及经贸公司作为投资方、开发公司作为项目开发方与买方签订的商品房销售合同，均处于未生效或效力待定状态。它须要这项目明确产权全部人，并由产权全部人申领商品房销预售许可证后，对这些合同进行确认，才能生效。因而郭继魁与建筑公司当时答订协议时，其效力并未确定。但后来项目投资人经贸公司成为产权全部人，并取得r商品房销预售许可证，他对建筑公司与郭继魁签订的商品房买卖协议再次进行了确认，使该协议由效力待定状态，转变成/发生法律效力的协议，协议双方当事人的买

15、卖关系受法律爱护，因而，商品房理应由郭继魁全部。2、尹杰与开发公司签订的商品房销售合同无效，尹杰受到的损失按规定应得到赔偿。尹杰与开发公司签订商品房销售合同时，由于产权全部人没有确定，商品房销预售许可证尚未取得，因而其合同效力也处于待定状态。但项目投资人经贸公司成为产权全部人，取得商品房销假售许可证后,没有对开发公司与尹杰签订的商品房销售合同予以确认，依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明其次条的规定，这合同的性质就发生了质的改变，由效力待定状态，成为无效合同。虽然当时符合同时的收款人是建筑公司，后来还由经贸公司予以换据,但由于经贸公司当时既不是产权全部人，也不是商品房销预售许可证持有人，其换据行为只能是属于收款行为。所以，经贸公司成为全部权人，取得商品房销预售许可证后，开发公司向尹杰卜发了解除合同通知。而且，开发公司与尹杰签订的合同，发生在建筑公司与郭维魁签订的协议两年之后，依中华人民共和国合同法的规定也属侵害了初始买受人郭继魁的合法权益，郭继魁的初始买受权也理应受到法律的爱护。合议庭评议时还认为，造成尹杰与开发公司签订的商品房销倍合同无效，其责任完全在于开发公司、经贸公司和建筑公司。开发公司与尹杰签订合同时，购房款由建筑公司收取并出具发票，后来又由经贸公司换发r购房款收据，因而这三家企业对房屋重熨出