浅谈房地产开发工程项目管理分析研究 工程管理专业.docx
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1、浅谈房地产开发工程项目管理摘要:近些年,房地产在国内的总是成为人们津津乐道的热门话题,热度不减。在这样的背景下,房地产开发商也是机遇与挑战并存,所以所有开发商都致力于寻找高自功项目管理水平、降低工程开支的方法。本文首先针对现阶段房地产行业的实际管理水平进行阐述,然后找出其中存在的相关问题,在此基础上,结合有关的理论知识,探讨解决这些问题的针对性措施。最终,笔者结合实际情况,提出解决现阶段工程项目管理问题的途径,包括重点实施项目质量的管理与控制、发展房地产开发项目的风险管理预测等环节的具体措施,进一步提高房地产开发项目管理的整体水平。关键词:房地产工程项目管理优化自改革开放以后,我国的经济发展突
2、飞猛进,人们整体经济水平上升幅度较大,因此对于住房的标准也发生相应的变化,在这样的宏观环境之3我国房地产行业迎来发展的黄金时期。对于绝大部分房地产开发商而言,如何对房地产工程开发进行管理意义重大,很多时候不仅决定着企业的经济效益,而且还会一定程度影响着最终的工程质量。因此,寻找到科学的途径对其进行管理至关重要,对于房地产开发商而言意义深远。房地产开发项目往往具有难度较大、资金需求较多、开发时间较长等特点。普通的房地产开发项目主要由项目策划阶段、项目设计阶段和项目实施阶段组成。在所有阶段,房地产项目开发商都是管理的主体,而且负责房地产开发过程中所有重大事项的决策、组织等各种工作。所以,在整个房地
3、产开发过程中,开发商对于项目的实际管理水平的重要性不言而喻。如果房地产开发商综合管理水平较高,那么就有利于提高产品的质量,一定程度缩短项目所花费的时间,给企业带来高额利润。但是现阶段我国房地产开发项目管理的综合水平有限,正处于起步阶段,还未找到一套适合我国实际情况的管理体系。1房地产开发工程项目管理现状概述现阶段,我国普遍采用的地产项目的管理方法有四大种类,首先是部门制,其也是认可度最高的方法,它的特点是严格按照设置好的相关管理部门对项目进行管理:其次是公司制,其特点是管理单一项目:事业部制,即一旦项目开始实施,公司就必须全程管理:第四是专业管理,与前三者相比,该措施的使用频率较低,其作用主要
4、体现在管理设计后的项目方面。现在,房地产开发项目管理整体水平在全国范围内都较低,负面问题较多,主要有:1.1 项目风险管理相对薄弱按照一定的标准,可以将房地产开发项目风险划分为七种:政治风险,就是国家宏观政策的影响,投资活动总是会随着政策而变,因此政策变动导致的风险即政治风险:环保风险,在房地产施工的不同阶段,很多时候都会面临施工而引发的噪音污染等风险;金融风险,这一风险危害性往往较大,必须高度重视,其主要是以项目资金的主要来源为风险判定的依据:市场风险,即房地产产品在突然如市场之后会需要面对的风险;信用风险,也是现阶段引起关注度最高的风险,对于企业而言,信誉是立足于市场之基,房地产开发企业更
5、是如此;财务风险,这是所有企业都要规避的风险,因为企业一旦遭遇财务风险,那么会导致i系列负面问题相继产生,最终甚至给企业带来灭顶之灾;经营风险,此类风险产生的原因主要集中于管理方面,例如不熟悉市场等,现阶段,有很多房地产企业都没有足够能力完全规避风险,因此造成工程质量不过关等负面问题较为突出。1.2 项目成本管理问题对于项目而言,工程造价这一因素贯穿始终,所有在任何阶段都离不开工程造价,所以工程造价在提高项目管理综合水平方面发挥着重要作用。首先是决策阶段,有很多房地产企业会因为决策不当,造成投资增多等负面问题频发。而在实际的招标过程中,一些企业往往误入歧途,一味追求降低投标造价,但是却没有对实
6、际项目中存在的问题引起重视,进而引发之后签证变更量增大等负面问题,所以耽误了施工进程,工期延长,由此导致成本进一步提高,最终致使房地产投资效益产生负面影响。2房地产开发工程项目管理的优化措施2.1 加强房地产开发项目的风险管理风险防范指的是通过发挥技术管理等途径的积极作用,最终达到规避风险的目的,为房地产行业减少隐蔽性损失,进而维护投资方的利益。防范风险主要有以下方法:风险回避,即如果在风险投资过程中出现投资额超标的情况,那么就需要果断采取放弃投资等方法,然后实现规避风险。不过风险规避不值得提倡,只要有其他选择就不宜采用。采用风险回避的方法,必定使房地产投资者不能获取任何有效的利润。风险转移,
7、即采取相应的防范措施,然后把相应的风险以其他的形式转换成无形。在目前房地产开发的管理中,这种形式运用的最为广泛。大多数时候,都以签订合同和保险两种方法来实现转换。签订合同需要注意的是,一旦合同完成签订,之后的风险承担方一律由乙方承担;保险,把有关的风险转移到保险公司身上。这样的处理方式虽然增加了部分成本,但这是最为有利的处理方式。2.2 全面完善项目成本管理对于房地产开发投资方而言,成本管理都是必须始终关注的重点环节,因此在房地产开发工程中,成本管理也不能忽视,而要全程关注,在所有阶段都以追求周期成本最低为目的,然后达到控制工程项目成本的目的。但需要注意的是,在任何一个阶段的成本控制中,都务必
8、严格参照成本影响程度来选择相应的措施,从总体角度把握成本控制的目的,决不能因为一时的蝇头小利而蒙蔽双眼,置项目的关键内容于不顾,而在整个过程中,重点内容不外乎决策阶段和施工阶段。对于房地产开发项目投资而言,决策阶段的重要性无需赘言,所以在该阶段务必严格把握成本的关键因素,分别从定性和定量实现对造价成本的控制。定性分析,即站在宏观层面,对成本的影响因素做出宏观分析。而定量分析就是对效益成本的整体把控,重点则要放在资金投资与效益的比例方面,在此基础上对工程价值做出相应的分析,然后重点分析分析结果得到符合实际的相关预算,并如实反映在可行性报告中,按照实际情况核算不同阶段的工程量。在整个项I=I中,成
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