万达集团项目管理操作手册.docx

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1、万达集团管理制度汇编(2007/4/15)操作手册目录1总则12项目管理细化规定及操作细则1项目管I三Wt规定12.1.1 文献上报规定及审批时限规定12.1.2 与政府签订的其他有关补充协议22.1.3 大技术方案专题论证会22.1.4 方案、外立面、环境、泛光照明等有关规定32.1.5 业务协调会、现场协调会32.1.7 工程款提前支付或工程款超付申请42.1.8 幼稚园招标及租赁协议5219住宅项目会所等经营性物业招商52.1.10 商场开业运行后的维修管理52.1.11 项目开发建设档案管理5各类业务操作细则62.2.1 经营计划管理62.2.2 营俏醯162.2.3 工程质量及安全管

2、理272.2.4 物业经营池363各类业务操作指导、表单及范本42经营计划类42营俏频类75工程质量及安全管理类117物强营嚣类169直接向主管副总最匚报或请示的，联络对象可直接为主管副总裁或实行抄报;3）如联络对象是集团其他业务部门抄送项目管理中心的抄送对象也请遵照第2）条规定，同步，翕在联络单内阐明抄送的目的是告知立案或需协助督办或需组织协调会，便于明确主办单位，也利于及时处理、提高工作效率；4）急件必须1个工作日内处理完毕并反馈至项目企业；非急件，上报后3个工作日内必须处理完毕并反馈至项目企业；非急件，如需集团其他职能部门会签的业务文献，上报2个工作日内签批意见后转送其他部门会签，在5个

3、工作日内处理完毕并反馈至项目企业；各项目企业总经理必须把关好，非特急原则上按程序履行。5）项目企业拟发集团各职能部门的联络单，必须经项目企业总经理签订意见才能生效；同步，集团各职能部门或企业互相间的联络单，必须有部门总经理签字和项目企业总经理签字才为有效指令；6）项目企业对外发任何正式文献，必须经总经理审查后才可发出；牵涉到成本和经营较大影响的文献（如对政府和合作单位承诺性文献、会带来经济争议和企业事项有影响的公函等）须由财务负责人和总经理审核后，报项目管理中心总经理、主管副总裁同意。2.1.2与政府签订的其他有关补充协议矛盾发生时，尤其是商业项目需按期开业的边界条件下，如项目企业发生业态调整

4、、房产技术条件变更、单项成本招标突破、工程重大质罡安全问题等影响工期或目的成本的事项，在与集团各对口职能部门已充足沟通仍然无法推进时，则项目企业必须及时将有关事项及目前处理中的问题上报集团项目管理中心，由项目管理中心总经理视业务类型组织计划部、商务部、规划院、成本控制部和项目企业召开业务协调会.协调会决策内容在不突破项目决策文献状况下由主管副总裁签发作为各部门执行意见；如突破决策文献或矛盾较大，可经项目管理中心总经理核准、由主管副总裁及有关副总裁请示童事长后决策，各部按请示后意见执行.此类事项如在决策文献签订前发生，亦可以业务协调会等类似工作形式和对集团经营目的规定为导向的决策执思绪，进行决策

5、处理，保证项目科学迅速地推进.在项目开发过程中，尤其在商业项目工期紧迫、项目出现市场或经济、社会危机时，可由项目企业或项目管理中心发起，组织定期或不定期的项目现场协调会，在不突破集团总体经营目的状况下，会议决定由主管副总裁签发后，作为集团各有关部门和项目企业的执行根据.突破集团总体经营目的的，可经项目管理中心总经理核准、由主管副总裁及有关副总裁请示董事长后决策，各部按请示后意见执行.2.1.6新增大额成本领项或突破目的成本件. 如有因项目企业原因而影响工程款支付进度，则可以同意提前支付部分工程款（前提是:支付该笔工程款后，不会出现实际超付工程款的状况）；否则，如施工单位不严格遵照协议约定付款条

6、件而提出提前支付工程款的申请，阐明该企业的资金诚信度严重欠缺，则在此后集团其他工程项目招投标时，集团评标时将会加大该施工单位资金实力的扣分权重. 各项目企业将施工单位在各节日前（尤其是春节前）需结清民工工资作为申请提高付款比例的理由不成立，因签订协议步已明确项目开发进度，即本阶段施工单位应预留足够的流动资金来结清民工工资.即规定各项目企业与施工单位签订协议步必须强调其资金的合理安排. 有关项目企业上报的付款审批单，各业务部门经办人或部门经理及副总经理、总经理，在会签时必须明确签订有关意见（与否符合协议付款条件，同意或不一样意等）；付款审批单上报集团后的审批时限原则上为5个工作日内完毕.必须杜绝

7、当日上报付款审批单当日就规定审批反馈执行的状况.2.1.8幼稚园招标及租赁协议集团采购招投标管理制度中没有包括幼稚园招标及租赁协议的管理规定，目前集团已开始需明确在维修事务提出、验收原则和维修款支付方面应由商管企业力DB意见（须经当地商管企业总经理签字生效），同步，如在维保期内原业主企业撤销时，维修管理业务由商管企业负责,业主划拔质保金到商管企业，质保达不到规定的商管企业有权扣款并组织自行维修.2.1.11项目开发建设档案管理项目管理中心和各项目企业必须高度重视项目开发建设的档案管理，采用切实可行的有效措施，切实加强项目的档案管理工作.详见项目开发建设档案管理工作指导。各类业务操作细则2.2.

8、1经营计划管理D项目经营筹划书A.项目经营筹划书草稿：土地协议签订（或集团指示项目企业成立）后30天内编制上报审批后执行. 上报内容：项目经营筹划书草稿,其中如下内容需单独会签确认后执行. 项目（分期）开发思绪和总体进度计划：详见制度项目计划管理252; 项目非销售物业或低效资产配置一览表及有关配置根据文献”：配套名称（人防、地下车库、幼稚园、小区活动用房、小区保健站、物管用房、居委会、设备用房等）、配置根执行提醒:项目经营筹划书草稿上报后，计划部将于上报后1个工作日内转送集团规划院、成本控制部、营销部和财务部进行审阅，各业务部门需在3个工作日内反馈审核意见，计划部汇总审核意见后,如没有大的争

9、议问题，将对i匚总的审核意见会签；如有原则性分歧，则在3个工作日内组织有关部门和项目企业进行研讨后进行会签;联合会签并报项目管理中心总经理同意后由集团各职能部门和项目企业共同遵照执行；根据同意的项目开发计划控制书,各项目企业和集团各职能部门共同编制确认的专题业务计划（商业商务计划、设计出图计划、成本编制计划、招投标计划、工程进度计划等）由集团有关业务部门负责推进、指导和跟踪贯彻，并定期将集团各项目专题业务进度完毕状况汇总到项目管理中心计划部；有关项目非销售物业或低效资产配置一览表及有关配置根据文献的会窗比且意见，项目企业必须严格遵照执行，集团规划院负责跟踪贯彻，计划部将在“项目经营筹划书中间稿

10、中复核低效资产配首状况.B.项目经营筹划书中间稿：规划方案确定后15天内编制上报计划部立案。 上报内容：项目经营筹划书中间稿，同步建造原则需单独上报由规划院牵头组织会签审明施工检直，工程（配套）部甲方代表负责对其进行监督。 审批流程：项目管理中心工程质量监管部监督检查。11）工程事故处理 上报内容：详见工程质量管理制度条. 上报时间：事故发生后8小时内. 审批目的：保证工程事故及时处理，防止事态扩大，防止事故再次发生。关注要点：对事故现场进行的技术鉴定；直明事故发生原因、过程、人员及财产损失状况；直明事故性质、责任单位和重要责任者；提出事故善后处理意见及防止再次发生的措施；对事故责任者进行惩罚

11、的提议意见. 审批流程：项目管理中心工程质量监管部、规划院、成本控制部审核，项目管理中心总经理审批。2.2.4物业经营管理D物业企业组建8）招投标管理 上报内容：招投标项目。 上报时间:招投标实行前15天。 审批目的：规范招投标行为. 关注要点：集团有关招投标的制度. 审批流程：项目企业、项目管理中心。9）顾客满意率 上报内容：拟实行方案。 上报时间：方案实行前15天. 审批目的：审核方案设计的调查方式、记录措施，指导物业企业可以较为真实地获得调有意图. 关注要点：调查方案的项目设计应尽量细化,防止出现模糊结论。 审批流程：项目管理中心物管部。10）监督审核 上报内容：监督考核整改措施.3各类

12、业务操作指导、表单及范本经营计划类 项目开发计划控制书 项目开发计划执行书（综合体类物业） 项目开发计划执行书（住宅类物业） 项目规划设计、报批报建计划事项清单示例 项目招标计划事项清单示例 项目工程计划事项清单示例 项目商家进场及装修计划事项清单示例 项目营销计划事项清单示例 项目验收办证计划事项清单示例 项目开发计划月度报表 项目非销售物业或低效资产配置一览表营销管理类321工作指导 销售准备工作控制指导 销售工程实行工作指导 广告方案与实行操作指导营销类业务招投标管理及经济协议审枇指导 营销费用控制指导 销售过程管理指导 销售价格管理指导 房产价格折扣控制指导 更名办理指导 退换房办理指

13、导 营销档案管理指导商品房销售协议补充协议（范本）（暂略，单独下发）3.2.2表单房地产市场判断关健信息登记表开盘汇报信息表 营销费用目的成本表 销售提成方案审比表 销售协议文献审1比表 销售房产更名审:比表 销售股审朦 销售换房审批段 销售价格特例折扣审批表 某某企业某某项目产品销售周报表 月份销售记录报表季度销售记录报表 宣传资料审杳登记表 销售准备工作完毕状况检直表工程质量及安全管理类3.3.1工作指导监理规划审查指导施工组织设计（方案）审直指导 技术交底及施工图会审指导 材料设备质量技术规定管理指导 材料设备进场验收指导 施工原则间及施工工艺样板确认指导 工程质量现场检查内容与规定 质

14、量保证资料核直指导 分部（项）专业工程验收检查规定 项目竣工预验收指导 项目竣工验收指导 项目施工现场安全文明管理指导 工程质量安全检查考核分析 工程事故处理指导3.3.2表单施工准备工作完毕状况检查表重点部位质量监管计划6方案设计和报建7消防方案设计和审核8市政水、电、气、热、路等设计方9建筑单体方案及审定（户型定位、10确定建造原则及审定11初定各功能业态房产技术条件12完毕扩初设计及报审13确定各功能业态房产技术条件14完毕施工图并建审和消防审查15获得建设工彳呈规划许可证16经营筹划书正式稿制定及审核17制定开发计划执18总包招标19获得施工许可证20桩基动工21总包进场22办理决策文献23获得预售证24卖场建设25内部认购26签订目的责任书27正式开盘28开业或交付项目经营筹划书正式稿