【《论物业管理中业主权利的法律保护》7900字（论文）】.docx

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1、论物W管理中中权利的法律保护目录摘要1一、物业管理中侵害业主权利的具体表现1(一)物业公司利用业主共有部分迸行收益1(二)物业公向违反规定征收物业管理费用2(三)物业公司对小区坏旧设施维修不及时3(四)物业公司擅自处置业主停放的闲置车辆3二、物业管理中业主权利难以保护的原因分析4(一)业主委员会难以完全发挥作用4(二)业主维权成本高且维权不积极5()业主选聘和解聘物业服务企业受2/3参与表决人数限制5三、完善我国物业管理中业主权利保护的对策6(一)给予业主委员会适当报酬以提高业主参与管理积极性6(二)充分发挥人民调解委员会在物业纠纷中的作用6()通过立法进一步明确物业服务企业的贡任7(四)加强

2、政府对物业笆理公司的监管8参考文献9论物业管理中业主权利的法律保护摘要：在物业管理过程中，物业公司侵害业主权利现象时有发生,典型表现就是物业公司利用业主只有部分进行收益、违规征收物业管理费用、对小区坏旧设施维修不及时以及覆自处省业主停放的闲置车辆等。针对此种现状，应当采取给予业主委员会适当报酬、通过立法明确物业服务企业的责任、发挥人民调解委员会作用的方式保护业主权利。关键词：物业管理；业主权利；权利保护前言目前,我国商品后市场飞速发展,但物业管理水平相对滞后,物业公司侵害业主权利现段频繁发生，业主权利得不到有效保护。从客观现实方面来说.是因为物业管理中存在严重的“搭便车”现象，当业主合法权益遭

3、受侵害时，很少会有人站出来带领大家向侵权势力相抗衡.大多数业主并不愿意付出成本而选择坐享他人之利。业主“搭便车”现象的长期存在导致物业服务企业不积极履行自己的服务职责,侵害业主权利现象屡屡发生。因此,本文首先通过阐述物业管理中业主权利遭受侵客的情形,在此基础上分析业主权利难以保护的原因.最后提出完善业主权利保护的相关对策。一、物业管理中侵害业主权利的具体表现从法律上来说,业主是接受服务的一方,物业公司则是提供服务的一方。但在实际生活中，广大业主由于人数多.意见难以统一，在权利受到侵犯时维权不积极，导致原本是“服务者”的物业公司渐渐享有了主动权，对业主的权利造成侵害。具体表现为以下几个方面：(一

4、)物业公司利用业主共有部分进行收益在物业管理中,业主享有为有权的部分包括小区的公共道路、电梯,楼顶、地下停车场等。实践中.总是出现一些物业公司利用这些只有部分迸行收益的行径，比如在小区公共空间设置快遂柜进行收益；在电梯内设着广告屏，向商家收取广告费；或者将小区停车场的闲苣车位出租给小区外部人员,而当本小区业主有停车需求时却找不到停车位。这些行为所产生的收益往往直接归物业公司所有.这无疑是对业主权益的一种侵害。针对这种现皴,我国民法典第282条规定“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有邮分产生的收入,在扣除合理成本之后,愿于业主共有。1.该条款表明对于利用业主共有部分所得的收入，

5、不再是单纯的全部归开发商或物业公司所有,可见立法不仅细化了业主享有的权利寇国,而且强化了业主对共有部分所享有的共同管理权,有利于业主权利的法律快护。另外,为了更好的对物业公司进行监督和管理,立法还要求物业服务企业定期将利用业主共有部分的收益和经营状况向业主公开、对业主大会如实报告。我国通过在立法上将业主的此项权利进行明确,有助于业主在权利受到侵犯时能够通过法律途径进行维权。（二）物业公司违反规定征收物业管理费用我国物业管理条例第四十一条规定“物业服务收转应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价恪主管部门会同国务院建设行政主管部

6、门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。”R也就是说，物业管理费的收取应当在合理正当、公开透明的基础上进行.所收取的费用标准应当与物业公司提供的服务质量保持一致。但由于我国物业管理制度的不完善，物业公司渐渐成为了享有主动权的一方，有些不够规范的物业公司不顾合同约定以及法律的规定，向业主收取物业管理费不合理。具体表现为：第一.自立名目收费。除正常的收费项目外,额外增加收费事助,如在业主装修房屋时向其索要管理费、摘自将小区内的透灯等设施进行升级后向业主索要升级费等,各种类型的物业费往往让业主摸不若头脑,迫于物业服务企业的压力而又不得不交；第二.超过规定标准收费。“乱涨价”己经成为物业管理中

7、普遍存在的现象,部分物业公司擅自提高物业管理费用.漠视法律所规定的收费原则,所要收取的物业管理费用与提供的服务水平不适应，设有高质量的服务却收取高标准的物业费；第三.物业公向利用其代收电费的职能，变相提高电费价格C当前我国大部分小区都己经具备较为完善的物业管理制度,其中,对于电费的收取,大翊分都由业主直接向第三方供电单位支付。但在一些老式小区中,由于设第设施不完善、物业管理不规范,存在一个小区只用一个变压器的现毁,也就是说整个小区是供电公司的一个独立客户,先由物业公司向供电单位缴纳总费用，然后物业公司再从每户业主手中收取，这就使得部分物业公司利用其职能，擅自抬高电费价格，以溟取不正当利益。面对

8、这些行为对业主权益所造成的侵宙.政府有关部门应当明晰物业管理费的具体收取办法、加大对物业服务收费的监管力度。(=)物业公司对小区坏旧设施维修不及时我国物业管理条例明确规定物业公司对房屋及配套的设施设备和相关场地具有维修、养护及管理的服员,具体范围包括房屋的楼道、上下水管道、电梯、公用水箱等设施,若物业公司未尽到相应职贡,对于业主权利所造成的损失应当承担责任。而现实生活中,一些体制不健全、管理不到位的小区还是会出现物业公司对小区内怀旧的共用设备设施维修不及时、监管不当的现妥,这些漏洞的存在不仅会影响业主的生活质量和效率,更产重的还会对业主的人身权益造成侵害。最能用来举证的情况就是如果小区楼道内的

9、照明设施出现故障,而物业公司没有在第一时间发现,未进行紧急处理和维修,这时业主在毫不知情的情况下由于天黑难以视物而从楼梯上摔下来,对于其所造成的损失,物业公司需承担全邮或部分的责任。目前我国许多老旧小区都存在着这种隐患，其原因一方面是由于大部分老旧小区的建筑年代较为久远,在当时的技术条件下所建造的基部设施大都陈旧不堪,对此进行翻新和改造工程量大、需要大宅的资金；另一方面是因为许多的物业服务企业没有较播的服务意识，本着“业主不上报就不管理、出了事再说”的原则,对一些明显的安全隐患视而不见,这才导致了侵宙业主权益的现象屡屡发生。由此可知,我国物业管理体系还存有许多不完善的地万.有关部门应当尽快完善

10、基础配套设施建设,同时应当加强对物业公司的监管。在有关物业纠纷的新回报道中,曾多次听国业主抱怨小区物业未经业主本人同意港目将一些较为破旧的车辆进行处苦,对此,物业公司方面给的回应是那些损怀的、不能使用的车辆长期侵占小区内的公共空间，浪费了公共资源，有必要进行管理和处置C但是.未经业主本人同意而私自进行处理侵害了业主对车辆的所有权,是侵权行为。如果物业公司声称已经通过在小区内发布公告、在业主微信群发送通知等途径对业主进行告知,就应该确保每一位业主都已经明知该项通知,并且应当在征求车辆所有人的授权同意后才能对具车辆进行处芭,否则便是对业主正当权益的侵害。如果宾的存在车辆堆放不雅观、浪费公共用地的情

11、况，本着方便居民生活的考虑.物业公司可以在对业主进行合理解释后，招车辆清理到合规的地点,相信业主可以理解。总之,现阶段我国物业管理中还存有许多不足,需要个人、社会以及国家的共同努力，相信在不久的用来可以建立体制健全的物业管理制度C二、物业管理中业主权利难以保护!因分析业主,作为物业管理中的主人，却屡屡遭到物业公司的侵害.业主权利的保护成为了难题,针对这一现状,本文从以下几个方面分析了其原因：(一)业主委员会难以完全发挥作用业主委员会作为业主大会的常设性执行机构,代表全体业主的利益，应使其充分发挥职爱,维护业主利益。我国在立法上不仅赋予业主委员会一定的职责和权利,同时积极鼓励各小区设立业委会。但

12、由于种种原因,一些客观存在的问题影响若业委会发挥作用。主要表现在：一是现阶段我国小区内业主委员会的成立比例钿氐。出现这种情形的根本原因在于：一方面虽然我国法律法规详细规定了业主委员会成立的法定程序，但鉴于业主对物业的管理意识淡薄,对设立业委会持消极态度,认为物业管理不是分内之事.急于参与其中；另一万面由于业委会的设立流程较为繁琐，致使我国业主委员会在设立时困难重重。二是业主委员会的运作缺少专业有效的指导。在物业管理中,一些较为专业性的领域都需要有专业入士的指导,比如法律、财务、水暖等方面，因而需要业委会成员具备强硬的知识素养,从而更好的完成对物业公司的指导、监督工作。但事实上我国绝大多数业委会

13、成员都不具备这一专业技能,从而制约若业委会发挥作用。三是业主委员会的工作缺乏行之有效的监管。由于小区业委会是业主自治组织,目前还设有特定的法规和组织对其进行强有力的监督，导致部分业委会成员以权谋私，侵害业主权利的现最时有发生。因此，为了更好的俣护业主权利，应当对业委会的工作进行必要的监督和管理.使业委会正积极履行职员范围内的权限.防止其权利的滥用或者业委会代表与物业服务企业相互勾结,做出损害业主权利的行为。网(一)业主维权J且维权不积极现阶段,物业管理中纠纷随处可见，广大业主在自身权益遭受物业公司的侵害时,首选的维权方式往往是对物业公司提起诉讼。我国法律虽然赋予业主一定的诉讼权，规定业主在其权

14、益遭受侵害时,能够依法向人民法院提起诉讼，维护自身合法权益。但理想和现实终究是有差距的,该权利在现实生活中的具体应用方面还存在若许多缺陷。首先,我国业主普遍缺少自治意识,大多数业主并不重视对物业的管理工作.只是单纯的想维护自己的利益,认为公共利益的得失与自己亳无关系,所以当业主们的公共利益遭受侵害时，个体业主往往消极回应，不愿意参与到集体维权队伍中来.这种“搭便车”的现象对于业主向物业公司提起诉讼是不利的。其次，任何维权都需要付出一定的成本和代价,业主一旦主张对侵权主体提起诉讼,也就息味着一定的时间、金钱和人力的消耗，面对起诉的种种弊端,业主又是否真的有耐心能够同侵权行为对抗到底？最后,相对于

15、势单力薄的业主,物业公司拥有其专业的纠纷解决团队和丰富的处理经蛤,有若充分的人力、物力和财力来应对起诉，使得物业公司在与业主之间的官司中，往往都是胜诉方。由此可见，当发生物业纠纷时,业主若想以法律手段进行维权还需要相关制度的进一步完善。(=)业主选愿和解Ie物业艇务企业受2/3舂与表决人数限制我国民法典第278条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人属于业主只决定事项,其成立条件为应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决.且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。E该规定加大了业主对共同决定事助的通过难度,未达到规定标准该项决议

16、则不能通过,以此防止部分业主为实现自身利益而作出侵害其他业主权利的行为,但是,设省参与表决人数这一门槛，不利于广大业主充分行使自治权。在实际生活中，经常会出现一些业主买房但不入住的情况，当物业公司侵害业主权利的现芸发生在一个业主入住率较低的小区,如果此时业主想要更换新的物业服务企业,则必须按照相应程序进行.换言之,就是要符合法律所规定的参与表决人数以及相应的同意人数，那么如何能够凑齐这2/3参与表决人数是一大难题.在联系其他业主时必定会花费许多的时间和猜力,与此同时,对业主权利所造成的侵害势必会持续加重；另一种情况是当小区内出现对“是否更换物业公司”这一事项持支持或反对意见两种态度时，由于业主人数多，各自的需求不同.部分业主可旎认为物业公司服务不到位想要更换物业公司,而新物业收取的物业费比旧物业高，就会出现一些人不同