【《域外住房租赁承租人权益保护考察综述报告》8000字（论文）】.docx

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1、域外住房租赁承租人权益保护考察综述报告目录5IS贯承A权T考察IJ房租赁.1.1.1 限制出租人解除住房租赁合同1.1.2 忘励当事人订H砌期住医租赁合向121相金田5122限制出租人任惠提高租金6意国、美国、英国、日本以及韩国等国家的住房租赁法律制度以保护住房承租人权益为制度核心.旨在实现住房租赁合同双方当事人的实质平等，构建了保护住房承租人为核心的住房租赁法律制度。在民法或特别法中,通过限制住房出租人解除租赁关系、限制出租人任意提高租金、严格规范住房租金制度、鼓励订立无期限住店租赁合同、区分住店租赁与经营性房屋租赁等方式,强化了对住房承租人的倾向性保护。本章将从住用租赁合同期限、住房租金管

2、制、区分住房租赁与经营性房屋租赁等三个方面，分析镶国、美国、英国、日本以及韩国等国家的住房租赁承相人权益保护制度，研究域外的有关先进经验对我国住房租赁承租人权益保护的启示。1.1.住房租赁期限在住房租赁合同中，租赁期限原则上应由住户租赁合同双方当事人自由协葭决定。住房出租人与住房承租人作为住房租赁合同的当事人.将综合考虑合同目的、租赁物的使用方式、住房租金等条件来决定租赁期限。在现实中，就住房租赁双方的经济能力来看,住房承租人为相对弱势一方，因此在住房租赁合同中，应严格限制住房出租人随意解除合同,保障住房租赁关系的长期稔定。I域外国家主要通过限制出租人解除住房租赁合问的权利或鼓励当事人订立无明

3、限住房租赁合同措施来保障住房租赁关系的长期稳定。1.1.1限制出租人解除住房租赁合同从性质上来说,住房租赁合冏有继续性的特点,一般来说,继续性合向的解除需合同相对人根据法律规定或者依据双方约定进行,而不需要特殊的理由进行解除。为了加强对住房承租人的保护，德国、美国、英国及日本等国家在住房租林目里牛.自璃斗W忑当力弓题Cf1.t1.j2-,J1M6S1SM）1名闻mt品总理电务ti4（M72茎），世M电小崎二科.2015:154赁合同中适用了正当理由规则，即出租人解除合同必须具有正当理由。但承租人解除租赁合向,只需要遵守法定或约定解除时间即可,不需要其他特别理由。在解除住户租赁合同方面.意国、美

4、国、英国及日本等国家之所以选择引入正当理由规则,打破传统,是出于维护租赁关系长久稔定角度的考量,希望以此能限制出租人任意解除合同的权利，从而维护承租人的居住权。德国的住房承租人保护制度主要依据德国民法典。德国民法典关于租赁关系有若较为详细的法律规范，为了尽可能保护承租人的权利，规定非有正当理由出租人不旎解除住房租赁合间.极大的限制了出租人的解除合向权,2并且从正反西个方面进行规范，将“正当理由”作为积极要件加以适用,出租人只有在具有“正当理由”的情况下才能解除合同。具体包含：（I）承租人一方不履行合同义务；（2）出租人自用出租房屋或提供其亲属使用；（3）租赁关系的存续妨碍出租人利用该房屋获得其

5、他财产利益。3作为消极要件，规定出租人不得以提高租金为目的解除合同。4即使出租方（包括出租人及其家庭成员）具有解除租赁合同的正当理由,也不意味若租赁关系必然被解除。另外,为了更有效地保障住房承租人的权益,德国民法中还规定了“兜房”性的“社会化条款承租人尽他所能也没有找到合适的替代住房时,解除该住虎租赁合同对承租人一方而言较为不合理，因此，在这种情况下,即使出租人有解除合同的正当理由，也不得解除与承租人的租赁关系。5借地借家法作为日本民法的特别法，对土地租赁权与房屋租赁权有若特殊规定。日本对房屋和赁权的存续保护主要是根据借地借家法第28条中的正当理由规则,即租赁合同中的出租人没有正当理由不得解除

6、与承租人的租赁关系。其中主要的正当理由为出租人自己所需启屋,具他理由作为补充事由而适用。6正当理由规则要参考出租人与承租人使用建筑物的必要性、建筑物的利用状况、出租人向承相人提出的补彼措施等。,但即使出租人自己所需房屋.也不能立即终止与承租人的关系。8陈卫佐.，国民法典（第4版）,北京:法林出版社,2015：215-2188国民法典第573条：（】出租人仅在对使用租赁关系的拄止有正当利蔡时,才能Ia知终止.不得为提高租金的H的而通知终止.（2）在下列情形之一时,尤其存在出租人时使用租赁关系的终止的正当利益：承租人有过锚地.犍热地违反了其合向义务I出租人需雯将租历唐展作为自己的住房或其*庭成员的

7、住历：租圻关原的摒续必附了出租人时土地作适当的经济上的利用，并为此遗受了显挣的不利益.（3）H1.祖人有正当利益的原因,必须在通知终止话中加以说明.我他旗囚.仅在我生后出现的限度内予以考忠.（-1）使承租人受不利益的不同的约定,不生效力.8国民法典第573条第1使用出租人仅F有终止使用租赁关系之正当利益者.始得终止之.为类高租金之目的,不得揉止，惊田民法典8,第574Sh使用租Vi关杀之终止对使用承租人.其余R成其他京网成员系国产苛，且其严苛于ifcM使用出租人之合让利拉后，仍不能认为正当齐,使用承租人得对使用出租人之终I1.表示异议，并请求使用出租人继续使川租行关系，（H使用出租人无尔期将别

8、终止之事内存在存,不适川之.适当之W代住屋不能依合理条件取得齐亦的产母.日松尾弘.山野目率大.不动产货贷信的深eS刊展里.株式会社商事法务.2012：478-482（地借*法第28条:建筑物出租人Iff1.如或者要求终止租赁契姒,除考电出租人与承租人使用建设物荚国作为英美法系的典型代表.其在住房相赁合同中通过适用解除合同提前通知规则、禁止报豆规则以及正当理由规则,限制住房出租人任意解除合冏,保障住房承租人的合法权益。在这些规则的法律适用中,正当理由规则的适用效果最佳,具能有效限制住后出租人行使任意解除权。在美国.正当理由规则体现在定期和不定期的租赁合同中，即出租人没有法律规定的正当理由,不得任

9、意解除和承租人的租赁关系,正当理由以列举的方式有所规定，分别是：（I）住房承租人违约，比如拒绝交付租金、毁坏房屋等；（2）承租人利用租赁的房屋实施违法行为,比如进行毒品犯罪等：（3）住房承租人要对租赁房屋实施改造改建等有此类需求。为维持住房租赁关系的稳定,即使出租人有解除合冏的正当理由.也只有在承租人的行为构成实质性违约后,才麋行使解除权,如果承租人的行为不足以构成实质性违约,尚未对出租人造成严重影响,出租人不得要求解除租赁合同，但可请求承租人承担继续覆行合同义务或损害赔忸等违约责任。另外.承租人的行为构成实质性违约.但若在一定期限内采取了合乎法律规定的补救措施（如修理、进行合理赔偿等），该租

10、赁合冏也不艇解除,当住房出租人已知晓承租人违约却仍然收取承租人支付的租金或对承租人覆行其他义务没有提出异议时,则构成对解除权的默示放弃.此后出租人不得主张解除租贸合同。出租人行使解除权无须通过司法程序，但须提前以书面形式通知承租人。正是出于正当理由规则的对出租人任意解除权的有效限制，只要住房承租人不存在严重违约行为，出租人一般都不能轻易行使任息解除权，这有力的保护了租赁关系的长久稳定，保障了承租人的安稳的租房需求。9在英国,在租赁合向存续期间,即使承租人违反了租赁合向中规定的事I页.出租人也不得任意解除合同,出租人需根据法院的有效判决来对抗承租人,法院的判决主要依据正当理由规则。正当理由具体包

11、括：（1）出租人具有自己或其亲国居住之需求；（2）发生出相人死亡等特定事由，出相人家人需使用房屋；（3）已故出租人的法定继承人需要居住该房屋；（4）房屋的抵押权人行使抵押权；（5）出租人以出售该房屋的财产购买其他自己需要居住的房屋；（6）台同双方事前约定出租人退休后收回房屋供自己居住：（7）存在其他情形。可以看出,英国的正当理由规则是以出租人及其家人自需为主要条件。此外,即使出租人由于承租人延迟支付租金等原因通知解除租赁合同,租赁协议也不会立即终止.其必须向法院提起诉讼，法院在判断终止租赁合同的判决是否合理后,再做出是否接受出租人诉讼请求的决定。根据租赁法.出租人只有在法律规定的特殊的必要性外

12、，还应考虑右关建筑物机贯的经过.建筑物的利用情况，建筑物的现状、建筑物出租人就返江建筑物所提出的条竹或就建筑物逐到对承租人所提出的财产给付,如果认为其没有正当，由.H1.祖人不符通知或界要求终止契约.和本洋之助.洋野M彦.夕-山）的地借家法.ISh214,JMffi.美国住房租赁法的转型：从出租人优位到承租人优位.北京：中国法制出版社，2011:151情况下才可以通过诉讼程序终止与承租人的租赁合同并将要求承租人退居。定朗租赁合网在租赁朗限届满时,出租人也应通过诉讼程序终止合同。韩国住宅租赁保护法规定.在住房租赁合同期限届满前的6个月至2个月之间住应出租人没有向住戾承租人表示拒绝续订合同的意思，

13、那么在合同期限届满后,视为就原有的租赁合同条款继续租赁，此时的租赁期限默认为两年，2在这期间,承租人可以行使任意解除权，“住房承租人在住房租赁合同期限届满前的6个月至2个月期间请求续订合同,住房出租人没有正当理由不得拒绝。-K.vS!早时曾瑞外社河喟Nqa胃H通处电-i1.eU用不电今U-.M.2鼓励当事人订立无限期住房租赁合同德国民法典没有明文规定对房屋租赁的存续期限，期限可以由出租人和承租人协商决定,但租赁期限超过12个月的.应订立书面合冏：未订立书面合同的.超过12个月的合同被视为不定期租赁合同.合同订立时间未满一年期间不得解除合同。可以认为德国规定了为期一年的最短租费期限。除此规定之外

14、,没有其他关于最短租赁期限的明文规定。另外,为了保障相赁关系的稳定，确立了正当理由规则对不定期租赁合同中出租人的任意解除权进行限制。穗国支持当事人订立不定期租赁合同.并严格限制订立定期合同的行为,从而减少双方当事人签订固定期限租赁合同的情形。德国民法典第575条对固定期限租赁合同做出了详细的规定,将签订固定期限租赁合冏的理由以法律的形式进行了列举式规定,分别是：（I）合向规定的租赁期限届满后，虎屋由出租人一方居住使用；（2）合同规定的租赁期限届满后.揩拆除或大修该房屋，租赁合同期限届满后，将拆除、大修出租房屋或继续履行该合同不利于出租人一万；（3）合同规定的租赁期限届满后，出租人将房屋出租给负

15、有劳务义务的人，并且在合同成立时已通过书面方式告知承租人订立定朗合同的合理原因。M由此可见,德国法律鼓励当事人订立不定期住房租赁合同,原则上并未对住房租员的期限做出过多要求和限制,而之所以如此规定,是为了保护承租人的利益.因为承租人大多都希望租,怖国住宅租佞保护法）第6条第I软:住房出租人在住房租赁台同期1届油的的6个月至2个月之间没有向住房承租人表示拒绝埃打合同的立思，在租赁合同期限届清后则视为欲订与族在租赁合同相同条件的租册合同，此时粗隹期限默认为两年，韩国住宅租蜕保护法*第6条第2款，板据谈法第6条第I款的康定续订的合同.住房承租人可以由时辞除住用租赁关东.WW住电租货保护法第6务第3款

16、：住房承出人在住册租赁合同期限届满的的6个月至2个月期间请求装订令间,住房IM1.A没有正当理由不不拇擎YiS国民法典/第56条：期限超过一年的有关土地的使用租赁合同,应采用H面形式打立.未遵守这一形式订立合同的,视为不定期租防I怛不得花弟一年终了之1发出预告解约通知。樵国民法典第575条第1款1使用租忻期间届满后,使用出租人于下列情事，得尸特定期问成立使M租烁关系甑将济年作为住宅而为本人、其亲M或共家胧成也使川.2.欲以可容许之方或将济犀除去.中，、变更或修维.而该措胞因租赁关系之域线而仃不用H*I.汝将归M和.，M1：；务义务之人，且使用出租人契约成立时以书B1.将定期之原因通知使用承租人者.其他情事,视为不定期期向之租货关赁关系能够持久