【《万科项目成本控制的探究（数据论文）》14000字】.docx

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1、第二章文献综述2.1 国外研究现状作为城市的基础性行业,房地产行业对于任何一个国家而言,都扮演者重大的角色。但是,当一个国家的房地产市场发展到一定程度时,以及一个国家的城镇化覆盖率达到一个顶点时,房地产行业发展趋势必然发生转折点，从粗放型发展模式向猜细化发展模式过渡。在整个过渡阶段中,房地产助目管理质量和效军对于房地产企业的市场生存率.存在若直接影响。作为全国房地产行业的发达市场.西方学者对房地产助目管理展开了深入研究，并且得出了不同的研究结论。1.u1.iu(2015)通过分析芝加哥20家房地产企业项目,得到结论证实房地产开发企业在进行成本控制时.必须树立宏大的成本控制目标,并且要充分结合当

2、地建筑材料、劳动力成本等基本要素,才可以实现对项目成本的有效预测。此外,他还认为在进行成本预测时，必须基于综合治理和保护的原则之上切。NyOmanManhaJaya、ArianyFnX1.er汰a(2015)对美国200家房地产项目展开实证分析,指出房地产企业在进行成本控制时,必须严格遵守项目成本百分比分配原则。通过对总助目成本的核管,将总项目划分为多个不同的子项目,再结合各个子项目的不同地工预算,统计出各个子项目所需要的成本,实现对各个项目成本的全阶段拴制。但是.他指出在进行项目成本控制时,所有的项目成本难以量化至施工活动中,因此在项目施工阶段，是项目成本控制的重难点所在此AnnaVakhr

3、ushkina(2018)采用建模分析法,对房地产项目的投资与成本关系进行实证分析。同时,他还充分考虑到在施工项目过程中,项目评审技术对项目成本控制的作用，指出在项目成本管理时应用犷大挣值管理可有效提高成本控制效率.减少施工过程中的概率特性成本久AfshinFirouzi(2018)通过分析300家房地产建筑企业，发现房地产项目成本主要集中在风险成本和时间成本方面,例如明目的实际进度与目标进度不相符,导致工期极延误,从而增加了项目的施工成本.影响到项目的利润空间。其中,他进一步分析了导致项目成本产生的原因，认为项目成本主要受随机变量风险影峋,给企业项目建设造成极大的不确定性。为了预测项目施工成

4、本,他提出了CoPUIa基于蒙特卡洛模拟方法,专门用来预测I页目总成本与概率成本之间的关系,最后得出结论证实,采用C。PUIa基于蒙特卡洛模拟方法预测项目成本,不仅具备较高的精度，同时也可以实现对概率成本的预测,有效降低项目总成本叫BcmhardBaucr(2017)指出，提前对项目施工成本展开全面调杳,客观认识到项目成本构成,对于后期降低企业开发成本而言,有着积极的正向意义。具中,在施工工程中,由于信息的不对称性,难免会导致许多实际成本不在成本预算清单范围内,导致企业成本超支。例如.劳动力的浮动成本，项目材料的上涨成本等.施工意外风险成本等.都会造成成本出现但差。因此,他建议实时对项目实际成

5、本展开调查.及时了解项目各项成本的浮动水平,对于合理控制I页目成本，有着极大的意义和价。2.2 国内研究现状我国房地产自从上世纪80年代开始,便开始一路高飞痣涨,到了21世纪后更是被当成国冢命脉经济，成为促进国家GDP增长的主要推手。但是，2017年后，政府开始逐步加演对房地产市场的调整,先后出台各种限价限均令.对虎地产过热的市场进行人工降温。在托底盖帽的宏观调控背景下,如何按时保质的进行项目施工,并且最大限度的降低房地产项目开发成本，成为各个房地产企业争相面对的难题,也成为我国学术界研究的重点课题。孙涛(2015)采用模型分析法，以2000名居民麴买需求作为数据基础,构建出世交迭代模型,最后

6、通过分析得出结论证实。在展大的市场需求背景下,即便是政府加强对房地产的限购限价,依然无法抑制房地产价格的上涨也祁小艳、张永安(2017)通关分析2011年一一2019年我国房地产市场变动情况，发现从2018年开始,我国房地产市场开始降温,并且睛着消费市场趋向于饱和,房地产库存增加,使得房地产开发企业面临的巨大的经营风险。因此，她建议房地产开发企业应当加快清库存，提高经济周转率，以面对房地产日益下行的趋势。温奇(2018)通过分析房地产I页目的成本结构,指出加强对房地产明目的成本控制.应当从内部制度着手。通过优化企业内部结构,加强内部成本控制,提高对成本控制岗位的监督.营造健康、高效的内削环境,

7、从而提高房地产项目管理效率和质量。张琪(2018)认为推动我国房地产企业的发展,降低房地产项目开发成本.应当从金融市场的维度出发。她指出，我国房地产助目开发资金来源,主要依赖于银行贷款。如何适当放宽房地产开发企业融资驱动,降低贷款利率,对于降低房地产开发企业的成本而言.是一个极期只极效应的策略。刘天才(2019)强调预算管理对于控制房地产项目成本的重要性。他从多项目视角出发,指出采用科学合理的助目预算,对项目各个环节进行预算管理,对于提高房地产助目成本控制而言，有若重大意义口曳王自味(2019)从工程会计的角度出发,认为合理的利用工程会计,可以对房地产项目达到降本增效的效用。他认为房地产公司在

8、对项目成本进行核算时.不能再将工程会计独立出去，而是将工程会计与其他会计的位进行融合,共同参与项目成本核算.确保施工各个阶段的成本趋向于合理值W1.樊燕萍、尉利芝(2020)从作业链的角度出发,对房地产产品的供应链管理进行分析.认为降低房地产项目的成本,可以从供应商、企业、客户等环节着手，采用精细化管理模式,实现对房地产项目的降本增效“文第三章万科hp项目成本控制分析3.1 万科地产简介万科企业股份有限公司（以下简称万科）成立于19弘年，目前是我国十大房地产企业之一,且位列前茅。在经过了30余年的迅速发展之后.万科已经从一家中小民营企业蜕变成长为如今的世界五百强。2019年财富世界500强名单

9、.万科名列第254位。hp项目是万科在海南三亚开发的度锻房地产项目，项目建筑面积约为IO万是三亚最大的度假社区明目之一。3.2 万科hp项目成本控制现状分析3.2.1 万科hpI目介蛆关于万科的hp项目位于三亚市的主干道,紧挨迎宾路中段.地理位置优越.该项目注重于对环境方面的营造以及建筑外立面包括迎街立面等的要求，揩重点开发建设放在环境建设和建筑立面的要求上,包括英街立面在内,其中别鬓用地是重点建设区域.以别墅用地为依托，提升社区品质。在配备了时已经考虑到人流和车流问题.并且匹配了的大型车库。每个别壁区需要考虑两个停车位、立面材料和路面支撑.也需要门、景观等豪华的配置。目前只开发了一二期（三期

10、正在建设中,预计2022年交付完工）。整体项目占地约为43.6万平方米,由高级住宅、酒店式公寓、产权式酒店，湖畔特色商业街等规划建设组成,旨在将其打造成高端私人住宅区。其中二朗工程建设总规划面积43623011f.总建筑面积为631000M,由9栋住宅组成，共计5000户，该地块整体于2014年后动，详情见表1及表2o表1万科hp项目二期规尢数据数曜规划面积456230rf总建筑面枳63100011r建筑形式板塔结的装修状况精装修产权年限SO年顼目特色品牌地产,中式地产容枳率1.4%绿化面积45%车位信息比洌为1:0.7楼栋数I-9M楼般户数5000物业公司自营物业玲用4.18元/四月生活配套

11、商业用水、戏业用电从实际情况来看,该项目配套了各种生活设施和场馆,项目的商住比及绿化率也处于行业内较高标准，能够打造舒适有品质的居住空间。表2项目配套设施明细1三SIftfiffiB(个)设施酷小占妙丽效计(rf)(M)健身络径IO160160()乒乓球520100标鹿则均5500550儿游乐区域1202240游泳池3220660室外绿合健身区域250I2505870项目除了配套3个全景观超大泳池，还有24小时配置的业主食堂以及两座大型连锁超市,还有让人羡慕的建在湖边的篮球场,给孩子们配备超多设备的儿童乐园.高端商务像厅以及健身瑜伽馆和国粹馆。表2和表3具体呈现了项目套型情况和区域内的配套设施

12、n从户型和套数来看,中大户型的套数和目前很多明目以小户型为卖点的方向不同.项目更多的针对中高端居住人群.因此中大户型占比较高,所以明目开发成本投入较大。3.2.2 hp班目开发成本G每个助目的建设都鬻不开一个准确定位且仔细分工的部门分工,关于hp项目的构成如图1所示：I.IJ1-T-1.Iwg费Ijp宣合的场地域出清运、it同平整及困，图嫉事过松星工程合同hpB5目31设费小S供热合同设;6合同IWeaq熹压供电合同泊坊工程台同.史江整合EJ、as也也_税金I天然、合同!国IhP场目的门枸成图首先需要明确成本控制主要涉及到土地成本、前期开发费、建筑安装工程费、基础建设费、公共设施配有费、营销费

13、用、管理费等相关成本。其中.在万科hp助目中.土地成本费包括了土地税费、办证费等,建筑安装工程费中包含了精装、电梯、安防工程、天然气等相关赞用.前期开发费包含了勘察、设计、调研评(S等相关费用等。所有的费用成本一起构成了hp项目的部门。其次，关于房地产开发成本指的是房地产开发从销售到投资决策整个过程所以开销的费用,具体有如下几种：(1) 土地成本。主要表示房地产企业为开发一定数量的商IS房向政府部门购买土地使用权所支出的全部费用。通常情况下,在项目成本中,土地费用在总成本中的占比约为15%-28%不等,但是随若改向对土地管控力度的Zo强.土地费用所占的面积不断的处于上升模式。基础设施赞7072

14、.067.72建安工程费4379447.79公共配套费2927.663.19合计91633.62表4万科hp项目二期开发间接费用成本掏成表费用名掷的用（万元）百分比（%）解务贽用365.3912.83营理费用316.9911.13销售费用1251.4243.94税费及其他费用914.2132.1合计2848.01在经过对资料的整理之后不难看出,在工程实施阶段中,建安成本的占比最大.达到了接近50%的占比,通过表中的数据也可以对后期的实施阶段的成本产生重大的直接影响（前期工程费占比1.10%,土地成本占比408%）但在工程实施阶段，决策和设计阶段的决策对影响是巨大的,所以得出了对于成本的控制要从

15、决策阶段开始的结论。从表中可以看出，房地产企业要想长期发展,房地产开发项目要想成功获利.成本控制是管理的首要事I贞。在虎地产项目的成本管理中,除了土地和税金之外,可管理的成本是最重要的部分。成本控制的主要内容是将该可控部分的成本最小化。其次，将成本预算以开发直接费用和开发间接费用区分之后，揩两项的各项明细预算列在下表,左一列为开发直接费用,右一列为开发间接费用,具体如表5所示。表5万科hp喷目辟理期维表类别预翼金翻（万元）类别预算金额（万元）36824.11财务费用215.39助目削期费用623.23管理费用316.99基福设施会6386.27稍售费用1251.42建筑成本41714.02税费及其他会用914.21公共配套设施2862.91合计