《深圳市福田区物业专项维修资金管理指引（草案）》.docx

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1、深圳市福田区物业专项维修资金管理指引（草案）第一章总则第一条【制定依据】为规范物业专项维修费金管理活动，保障物业共有部位、共有设施设备正常使用，提高物业专项维修资金使用效率，根据中华人民共和国民法典深圳经济特区物业管理条例深圳市物业专项维修资金管理规定（深府规20208号）等相关政策法规，结合福田区实际，制定本指引。第二条【使用范围】物业专项维修资金属于业主共有，经业主共同决定，用于物业保修期满后共有物业的安全检测鉴定、维修、更新、改造，以及共有物业维修、更新和改造过程中所产生的设计、监理、验收及结算等费用。共有物业包括物业共用部位和共用设施设备，其范围依据国家和深圳市有关法律法规、规章及规范

2、性文件的相关规定确定。第三条【使用限制】下列情形发生的费用应当由相应的责任单位或当事人承担：（一）依法应当由建设单位或者施工单位在保修期内承担的共有物业维修、更新和改造费用。（二）依法应当由供水、供电、供气、通讯、有线电视等管线和设施设备等相关专营单位承担的维修和管养费用。（三）因人为损坏或者其他原因，应当由当事人承担的物业共有物业、共有设施设备修复费用.（四）根据物业服务合同及相关约定，应当由物业服务企业承担的共有物业、共有设施设备的维修和养护费用；（五）物业管理区域依法配建的人民防空工程平时用于停放汽车的，所发生的维修、保养、更新和改造费用，按照“谁受益、谁负责”的原则，由停车位使用费收取

3、方负责。第（一）、（二）、（三）、（四）项费用，如因与第三人发生费用支付争议而导致诉讼、仲裁等无法及时得到相关维修、养护、更新和改造等费用的，可以从物业专项维修资金中先行垫支。相关费用收回的，业主委员会或物业服务企业应当及时补充物业专项维修资金。第二章职责分工第四条【区住房建设局】区住房建设局负责福田区物业专项维修资金的监督管理工作，接受市管理机构的业务指导。统筹、指导各街道办开展对辖区物业专项维修资金的收取和使用进行监督管理。第五条【街道办事处】各街道办事处负责对本辖区物业专项维修资金的使用进行监督管理，并协助区住房建设部门开展物业专项维修资金收取的相关工作。具体包括：（一）协助区住房建设部

4、门开展物业专项维修资金收取的相关工作。日常维修金移交方面，指导督促业主大会或物业服务企业将日常金移交市管理机构统一管理、按月存入物业专项维修费金专户或依规范决定日常维修金自行管理；在首期金缴纳及物业专项维修资金续筹方面，对区住房建设部门开展追缴予以必要的协助，对业主大会自行追缴首期维修金、续筹物业专项维修资金予以指导，协助组织召开业主大会会议。（二）指导、监督业主大会和业主委员会关于物业专项维修资金收取和使用的日常活动，组织或应邀参加相关联席会议、现场勘验、竣工验收等，积极调解相关争议纠纷；发现物业专项维修资金使用存在损害业主权益的，向区住房建设局申请暂不予办理核销、划拨手续。（三）对未依法成

5、立业主大会和选举产生业主委员会的住宅物业管理区域，按深圳市社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法（试行）有关规定，指定社区居民委员会依法代行业主委员会职责，组织业主共同决议筹集、管理和使用物业专项维修资金，及时解决住宅区物业管理面临的可能影响公共安全或者管理秩序等紧急情况或重大事件。（四）对申请单位提交的维修金专项使用备案材料进行初审，并出具初审意见。（五）对物业服务企业报告的应急使用紧急情形予以指导，对物业服务企业申请核拨需提交街道办事处审核意见的，据实出具审核意见。各街道应建立本辖区物业专项维修资金管理制度，组织各社区、业主委员会、物业管理区域党组织、辖区物业企业、相关部门等把好辖

6、区维修资金收缴、使用全过程指导监督关口。第三章缴交和续筹第六条【设立】物业管理区域内有两个以上独立产权单位的，应按深圳经济特区物业管理条例深圳市物业专项维修资金管理规定等政策法规设立物业专项维修资金。物业专项维修资金包括首期归集的物业专项维修资金（以下简称首期维修金）和日常收取的专项维修资金（以下简称日常维修金）.第七条【日常维修金缴存】业主大会决定将日常维修金移交市管理机构统一管理的，由业主大会或者物业服务企业按月存入物业专项维修资金专户。业主大会决定依法自行管理的，应当将日常维修金存入业主共有资金眯户下设立的日常维修金子账户。业主大会既未决定将日常维修金移交市管理机构统一管理，又未决定由业

7、主大会自行管理的，应当按月将日常维修金移交市管理机构统一管理。深圳市物业专项维修资金管理规定（深府规20208号）实施前，物业服务企业代收的日常维修金应当由业主大会与物业服务企业共同组织清算，清算后的余额应当移交至物业专项维修资金专户；深圳市物业专项维修资金管理规定实施前，物业管理区域全体业主未缴纳日常维修金的，由该物业管理区域业主大会决定补缴数额。第八条【日常维修金缴存监督】区住房建设部门定期梳理日常维修金缴交异常项目清单，并通报至各街道。街道办事处协助做好业主大会或物业服务企业交存日常维修金的指导工作，对未及时交存日常物业专项维修资金的业主大会或物业服务企业进行书面提醒及约谈.对于逾期未将

8、日常收取的物业专项维修资金存入专户的，由区住房建设部门依法采取责令整改、行政处罚、不良行为记录等惩戒措施。业主未按照规定缴纳住宅维修基金或者物业专项维修资金的，由业主委员会催缴，也可以由业主委员会委托物业服务企业代为催缴。第九条【首期维修金追缴】建设单位未按照规定缴纳公用设施专用基金或者首期归集的专项维修资金的，由区住房和建设部门予以追缴，业主大会也可以依法追缴。第十条【维修金续筹】一个物业管理区域物业专项维修资金账户余额低于首期维修金百分之三十的，业主委员会应拟定物业专项维修资金的续筹方案，经业主大会审议通过后组织相关业主续筹.一个物业管理区域内分栋的物业专项维修资金账户余额低于其分栋首期维

9、修金百分之三十的，该分栋业主可以参照前款规定共同决定进行续筹，但不得与业主大会作出的相关决定相抵触。第四章使用管理第一节一般规定第十一条【使用类别】使用专户统一管理的物业专项维修资金区分为三类情形：专项使用、日常使用（备用金）和应急使用。业主大会可以通过管理规约等约定专项使用和日常使用的具体划分标准和适用范围。一个物业管理区域内物业专项维修资金账户余额低于首期维修金百分之三十的，只能用于应急维修事项；物业管理区域内分栋物业专项维修资金账户余额低于本栋首期维修金百分之三十的，只能用于本栋应急维修事项和业主大会决定使用物业专项维修资金事项。第十二条【实施主体】专项使用应当由业主大会决定实施；日常使

10、用应当经业主大会决定授权业主委员会组织实施，或由依法代履行业主委员会职责的居民委员会组织实施；应急使用由物业服务企业依照有关法律法规组织实施。第十三条【申请主体】专项维修资金的申请一般由物业服务企业提出申请；无物业服务企业的或根据业主大会决定，可以由业主委员会申请；社区居民委员会代履行业主委员会职责的，可以由社区居民委员会申请。第十四条【维修方案编制】物业服务企业根据共用部位、共用设施设备损坏情况或者业主要求，制定检测鉴定、维修、更新或改造方案（以下简称维修方案）.也可根据业主大会表决情况，由业主委员会或物业服务企业委托施工单位制定维修方案.维修方案应当包括拟维修项目、维修程度、预算费用、分摊

11、范围和标准、施工单位选定方式、竣工验收和结算原则等内容，对于技术复杂或有特殊要求的维修项目，应由具有相应资质的单位编制维修技术方案，并出具施工图.第十五条【施工单位选取】业主大会可以授权业主委员会或物业服务企业通过公开招标、邀请招标、询价或竞争性谈判、直接发包等方式选定施工单位。对于选择通过公开招标方式选取施工单位的维修工程项目，鼓励委托工程招标代理机构通过专业招标交易平台进行公开招标，保证招标全过程公平、公开、公正。对于采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出投标邀请书.第十六条【工程造价审核】专项使用维修预算费用或竣工结算金额超过十万元（

12、含）的以及应急维修费用在二万元（含）以上的，相关预算、结算报告须经具有甲级工程造价咨询资质的第三方造价审核机构予以审核并出具审核报告。申请人通过物业专项维修资金管理系统平台发起第三方造价申请，根据造价机构的要求提供必要的文件以供审核。小区业主大会决定放弃市管理机构提供的免费造价审核服务的，应在业主大会表决中明确自行委托的服务机构名称、资质、委托价格及资金来源.造价机构应及时现场勘睑并出具造价审核成果文件。造价服务机构现场查勘应如实填写现场查勘表，并经物业公司、业主委员会盖章后上传至市物业专项维修资金管理系统。工程竣工结算审核原则上应在竣工验收后三个月内申请。第十七条【监理单位聘请】鼓励业主聘请

13、第三方监理单位对工程施工过程进行监理。业主决定聘请监理单位的,监理单位应根据合同约定负责对维修项目进行全过程工程质量安全监督并做好维修项目造价控制，监理费用可从物业专项维修资金列支。第十八条【竣工验收】业主委员会、物业服务企业等施工合同委托方应督促施工单位严格按照维修方案及合同约定，按时保质保量完成维修工程.业主大会、业主委员会委托专业机构验收的，由专业机构出具验收合格文件。第十九条【业主决议及公示要求】业主大会召开的程序及投票方式、信息公示要求根据民法典深圳经济特区物业管理条例深圳市物业管理电子投票规则等法规政策执行.采取书面表决的，业主委员会或相关主体应将投票情况录入市物业管理信息平台中的

14、市物业管理投票系统，议题表决通过应当符合法律规定的业主人数比例和业主所持投票权数比例要求。表决结果应依法进行公示，在物业管理区域显著位置公开张贴并同时在物业管理信息平台发布，时间不少于十日。在物业管理区域显著位置公开张贴的公示情况需拍照留存。第二节专项使用第二十条【专项使用范围】专项使用是指用于共有物业大、中修和专项更新、改造以及安全检测鉴定等项目。第二十一条【表决要求】维修资金使用分摊方式、维修方案、工程预算费用、施工方选定方式等应提交业主大会进行表决（部分共有的，征求所涉及部分共有的业主意见）。第二十二条【首款备案】经业主表决通过后，物业服务企业将维修方案中的相关信息及电子申请材料录入物业

15、专项维修资金管理系统，并核对预分摊信息。物业服务企业持维修方案、业主大会决议证明文件或者部分业主的书面同意、造价审核结论等材料到物业项目所在街道的行政服务大厅申请首期款项备案（首期款项不得超过项目经费预算款项的百分之六十）。街道办事处对备案材料进行初审，主要审查：申请材料符合清单要求、签章准确；业主委员会在有效期内或已依法完成居委会代行业委会流程；业主大会决议证明真实有效；业主大会召开及公示程序符合法律法规要求；申请主体（物业服务企业）为该小区在管物业管理单位。街道办事处审核后将初审意见表、企业申请材料递交至区住房建设局。若材料齐全，区住房建设局于收件后十个工作日内向市管理机构申请划拨。若材料

16、需要补齐补正,区住房建设局应在收件后三个工作日内一次性告知申请单位补齐补正。第二十三条【组织维修】申请单位应按照维修方案组织实施。原则上，首款拨付到账一个月内，需组织施工单位进场启动施工。工程施工过程中物业服务企业与业主委员会应按施工合同约定与法律规定维持施工现场的秩序，做好工程质量和安全监督工作，督促施工单位、监理单位等建设主体落实主体责任。申请单位及施工单位应按法律法规的规定，及时在施工现场对施工过程中的相关信息进行公示.第二十四条【尾款备案】工程竣工验收合格后，申请单位上传有关申请材料至物业专项维修资金管理系统并核对尾款分摊信息后，持竣工验收合格文件、合法票据和结算资料到物业项目所在街道的行政服务大厅申请尾款备案。街道办事处对备案材料进行初审，主要审查：申请材料符合清单要求、签章准确；业主委员