《广东省城镇建设用地政策指引（2024年版）》.docx

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1、广东省城镇建设用地政策指引（2024年版）第一章总则第一条（指引范围）本指引重点对本省行政区域内城市、建制镇内居住、公共管理与公共服务、商业服务、工业、仓储、交通运输、公用设施等城镇生活、生产建设活动，以及单独选址的交通、水利、能源、军事设施等建设项目用地行为涉及的国土空间规划、土地用途管制、土地利用计划安排、土地供应、用地监管、不动产登记等相关政策要点予以归纳说明。上述用地行为不包括集体建设用地行为。第二条（土地利用原则）依据中华人民共和国土地管理法实施条例（2021年修订）的规定，建设项目需要使用土地的，应当符合国土空间规划、土地利用年度计划和用途管制以及节约资源、保护生态环境的要求，并严

2、格执行建设用地标准，优先使用存量建设用地，提高建设用地使用效率。第二章规划管理第三条（城镇开发边界管理）依据自然资源部关于做好城镇开发边界管理的通知（试行）（自然资发（2023）193号）的规定，各类城镇建设所需要的用地（包括能源化工基地等产业园区、围填海历史遗留问题区域的城镇建设或产业类项目等）均需纳入全省（区、市）规划城镇建设用地规模和城镇开发边界扩展倍数统筹核算。第四条（城镇建设用地安排）依据自然资发（2023）193号文的规定，引导城镇建设用地向城镇开发边界内集中，促进城镇集约集聚建设，提高土地节约集约利用水平。城镇开发边界外不得进行城镇集中建设，不得规划建设各类开发区和产业园区，不得

3、规划城镇居住用地。在落实最严格的耕地保护、节约用地和生态环境保护制度的前提下，结合城乡融合、区域一体化发展和旅游开发、边境地区建设等合理需要，在城镇开发边界外可规划布局有特定选址要求的零星城镇建设用地，并依据国土空间规划，按照“三区三线”管控和城旗建设用地用途管制要求，纳入国土空间规划“一张图”严格实施监督。涉及的新增城镇建设用地纳入城镇开发边界扩展倍数统筹核算，等量缩减城镇开发边界内的新增城镇建设用地，确保城镇建设用地总规模和城镇开发边界扩展倍数不突破。第五条（实施用途管制依据）依据自然资源部关于加强和规范规划实施监督管理工作的通知（自然资发（2023）237号）的规定，经依法批准的国土空间

4、规划是开展各类国土空间开发保护建设活动、实施统一用途管制的基本依据。总体规划和详细规划是实施城乡开发建设、整治更新、保护修复活动和核发规划许可的法定依据。不得以城市设计、城市更新规划等专项规划替代国土空间总体规划和详细规划作为各类开发保护建设活动的规划审批依据。第六条（规划条件设置与变更）依据自然资发（2023）237号文的规定，严格依据详细规划核定规划条件，明确用地位置、面积、土地用途、容积率、绿地率、建筑密度、建筑高度、建筑退让、停车泊位以及公共服务、市政交通设施配建、城市设计、风貌管控等。市、县自然资源主管部门不得擅自改变规划条件。确需变更的，应当符合经依法批准的详细规划、法律法规以及相

5、关规范的要求。变更内容不符合详细规划的，应当依法定程序修改详细规划后方可办理规划条件变更手续。第七条（用地预审与选址意见书、规划许可）（一）依据关于明确用地预审工作要点规范报部初审报告格式的通知（自然资用途管制函（2022）45号）的规定，建设项目涉及占用永久基本农田，或允许有限人为活动之外的国家重大项目确需占用生态保护红线的，由自然资源部预审。依据广东省自然资源厅广东省生态环保厅广东省林业局关于严格生态保护红线管理的通知（试行）（粤自然资发（2023）11号）的规定，涉及新增建设用地的生态保护红线内有限人为活动，用地预审层级保持不变。依据自然资源部关于以“多规合一”为基础推进规划用地“多审合

6、一、多证合一”改革的通知（自然资规（2019）2号）的规定，涉及新增建设用地，用地预审权限在自然资源部的，建设单位向地方自然资源主管部门提出用地预审与选址申请，由地方自然资源主管部门受理；经省级自然资源主管部门报自然资源部通过用地预审后，地方自然资源主管部门向建设单位核发建设项目用地预审与选址意见书。用地预审权限在省级以下自然资源主管部门的，由省级自然资源主管部门确定建设项目用地预审与选址意见书办理的层级和权限。依据广东省自然资源厅关于贯彻落实自然资源部规划用地改革要求有关问题的通知（粤自然资函（2019）1997号）的规定，2019年9月17日起，属于国家、省、地级以上市人民政府及其发展改革

7、部门批准、核准的建设项目，由各地级以上市自然资源部门核发用地预审与选址意见书。属于县级人民政府及其发展改革等部门批准、核准的建设项目，由县级自然资源主管部门核发用地预审与选址意见书。跨行政区域的建设项目，由项目所在地的共同上一级自然资源主管部门核发用地预审与选址意见书。依据自然资源部关于进一步做好用地用海要素保障的通知（自然资发（2023）89号）的规定，以下情形不需申请办理用地预审，直接申请办理农用地转用和土地征收：1 .国土空间规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围内的建设项目用地；2 .油气类“探采合一”和“探转采”钻井及其配套设施建设用地；3 .具备直接出让采矿权条件、能够明确具体用地

8、范围的采矿用地；4 .露天煤矿接续用地；5 .水利水电项目涉及的淹没区用地。依据自然资源部关于进一步改进优化能源、交通、水利等重大建设项目用地组卷报批工作的通知(自然资发(2024)36号)的规定，不再对建设项目农用地转用和土地征收申请总面积超出用地预审总面积达到10%以及范围重合度低于80%的重新预审，建设单位和地方自然资源主管部门在申报农用地转用和土地征收时对用地变化情况的必要性、合理性作出说明，省级以上自然资源主管部门严格审查把关。(二)依据自然资规(2019)2号、自然资发(2023)237号等文件的规定，将建设用地规划许可证、建设用地批准书合并,自然资源主管部门统一核发新的建设用地规

9、划许可证，不再单独核发建设用地批准书。以划拨方式取得国有土地使用权的，建设单位向所在地的市、县自然资源主管部门提出建设用地规划许可申请，经有建设用地批准权的人民政府批准后，市、县自然资源主管部门向建设单位同步核发建设用地规划许可证、国有土地划拨决定书。以出让方式取得国有土地使用权的，市、县自然资源主管部门依据规划条件编制土地出让方案，经依法批准后组织土地供应，将规划条件纳入国有建设用地使用权出让合同。建设单位在签订国有建设用地使用权出让合同后，市、县自然资源主管部门向建设单位核发建设用地规划许可证。建设用地规划许可证、建设用地使用权有偿使用合同、国有建设用地划拨决定书明确的宗地土地用途、规划条

10、件应严格一致，不得擅自改变。（三）依据中华人民共和国城乡规划法（2019年修正）、自然资发（2023）237号文、广东省自然资源厅印发关于加强和改进控制性详细规划管理若干指导意见（暂行）的通知（粤自然资发（2021）3号）等文件的规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府自然资源主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。核发建设工程规划许可证前，应将建设工程设计方案的总平面图予以批前公示，经依法审定后不得

11、随意修改，确需修改的，应当采取适当方式听取利害关系人的意见，并依法办理相应的变更手续。对开发经营类多宗出让地块实施统一规划的，建设工程设计方案相关指标应符合各宗地地块出让合同附具的规划条件，不得通过统一规划规避容积率等控制指标和配套要求。通过工程建设方案联合评审的政府投资项目，带方案出让土地的工业和物流仓储项目，在核发建设工程规划许可证时可不再进行建设工程设计方案审查。（四）依据自然资发（2023）237号文的规定，落实法律法规规定和由自然资源部公布的规划许可实施规范等各项要求，依据详细规划核发建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（含临时）。未依法依规取得规划许可，不得实施新建、改建、扩建工

12、程，不得擅自改变土地用途。不得以集体讨论、会议决定等非法定方式替代或改变规划许可。第三章用地审批与用途确定第八条（用地审批的权限）依据中华人民共和国土地管理法（2019年修正）的规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。在土地利用总体规划确定的城市和

13、村庄、集4真建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。第九条（报批方式）依据广东省人民政府办公厅关于印发广东省建设用地审查报批办法的通知（粤府办（2019）11号）的规定，建设用地报批分为分批次报批和单独选址报批两种方式。在土地利用总体规划确定的城市（含建制镇）或村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而占用土地的，按分批次的方式上报。一个批次用地可以一块或多块土地同时打包上报。依据自然资发（2024）36号文的规定，需报国务院批准用地的国家重大项目、列入国家公路网规划工程的改扩建项目以及省级能源、交通、水利建设项目

14、中，控制工期的单体工程和因工期紧或受季节影响急需动工建设的其他工程可申请办理先行用地。控制工期的单体工程均可办理先行用地，其他工程因工期紧或受季节影响急需动工建设的办理先行用地规模不得超过用地预审控制规模的30%；党中央、国务院明确支持的重大项目，因地质条件复杂等施工难度大的，可根据实际需要确定先行用地规模。先行用地范围原则上应在用地预审范围内。先行用地批准后，应于1年内提出农用地转用和土地征收申请。第十条（土地征收）（一）依据中华人民共和国土地管理法（2019年修正）的规定，为了公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收农民集体所有的土地的，可以依法实施征收：1.军事和外交需要用地的；2 .由

15、政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地的；3 .由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地的；4 .由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的；5 .在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的：6 .法律规定为公共利益需要可以征收农民集体所有的土地的其他情形。（二）依据自然资源部关于印发土地征收成片开发标准的通知（自然资规（2023）7号）的规定，有下列情形之一的,不

16、得批准土地征收成片开发方案：1 .涉及占用永久基本农田的；2 .市县区域内存在大量批而未供或者闲置土地的；3 .各类开发区、城市新区土地利用效率低下的；4 .已批准实施的土地征收成片开发连续两年未完成方案安排的年度实施计划的。第十一条（占用耕地）依据广东省自然资源厅广东省农业农村厅广东省林业局关于严格耕地用途管制有关问题的通知（粤自然资函（2022）434号）的规定，对建设占用上一年度国土变更调查为耕地，但现状为耕地以外的其他农用地、农业设施建设用地，且未落实耕地“进出平衡”的地块，须按照耕地地类报批，并依法落实耕地占补平衡。依据广东省土地管理条例的规定，非农业建设经依法批准占用耕地的，由占用耕地的单位按照国家和省有关规定，负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求