XXXX房地产开发全程各阶段入账票据处理技巧与风险控制.docx

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1、房地产开发全程各阶段入账票据处理技巧与风险控制一、当苜税收征管环境与财务人员面临的风险1、税收增长如“脱缰野马一日千里”2、税务稽查正逐渐从“执法督查”转为以抓收入为主.,自麦+定点稽企.葩说评估3、以票控税,丧保累白热化,发票是税务稽衣的突破口,也是企业税收管理的重点和淮点2013年金国税务稽查工作要点：查账.查案、查税必查啜2013年的稽查重点行业，分别是：指导性检查工程：房地产、旗筑安装业：资本交易工程：商收入者个人所得税4、要成为一个税分认可的财务工作者（1）千万不要卖弄你的财务会计知识、税务知识,不要表白没问题（2）尽量让他们找出你的小错误，比方发票不正规等等（3）尽量施寿时间，成认

2、错误）装傻充愣.推三.就因（5）别忘了倒开水让人家喝（6）倍我是有任务的.配合穆登人员完成任务5.财务工作者本身：（1）学会用税收的思雉方式解决经营问题；欣表做到“不管你信不信，反正审计/稽查当时信”（2）税收政策的运用要在行政机关容忍的范围内：（3）理论与实际有差异,税收政董的运用注意合法与合理的结合,先度不同，结论不同：（4）知道处理程序比明白实体规定更重要，程序是翳决实体问题最有效武葬：（5）掌握“法无授权即禁止”,是较避执法风险的保障，也是应对精查的关键（6）具体经办人员决定成败，不是财务大无能,而是柳法尢狡猾（7）涉税问题不建可以网意咨询的一财务拨打12366引发的补税（8）不符合法

3、律观定的税收筹划,无论是地方政府怎样支持支把，地方官员如何保证.都不能阻止程分机关的查处。6、总结：（1）发票，你心中永远的痛，忠告：与假果彻底分手吧（2）股权交易,你的达摩克利斯之剑（3）利潮大户,IW1.d住查与不查、税款都在那里，不增不减：来与不来，财务都在那里，不卑不亢：严稽查，你永远都不知道下一个倒毒的会是俄！7、刑法修正案（七）3201条：纳机人采取欺弱、隐睛手段进行虚假纳税申报或者不申报.逃避激的税款数额我大并且占应纳税额10%以上的，处三年以下有期徒刑：有第一款行为,经税务机关依诙下达追澈通知后,补缴应纳税款,巅纳潜纳金,已受行政是分的,不予追究刑事责任：五年内变同或二次以上行

4、政处分的除外8.税收征收管理法六十三条：纳税人伪造、变造.隐匿、擅自销毁麻编.记滕凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或吉经税务机关通知申报而柜不申报或者进行生眼的纳税中技，不堪或者少缴应纳税敕的，是偷柳.9、刑法修正案（八淮笫2。5条：虚开本法第205条规定以外的其他发票.情节产更的，处二年以下有期徒刑.拘役或者管制.并处分金：情节特别严生的.处二年以上七年以下有期徒刑，并处分金：单位犯前款罪的.对单位和处分会,并就其直接负贲的主管人员和其他直接费任人员,依照前款的规定处分。财务人员的涉税风险1：虚开发票、手法出售布值税专用发票单.非法购置增值税,专用发票、购置伪造的增值税当用发票

5、季、零法出售发票罪的，对单位判处分金，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员（如“财务人员,依第各该条的规定处分.起诉标准：最高人民检察浣公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（二淮第六十八条规定“非法出售发襄案（刑诙第209条第四款）非法出售普通发票100份以上或者票而领果计在40万元以上的.应予立案追诉。”财务人员的涉税风险2：若单位犯了上逑几项罪，则判刑的是单位法定代表人、财务人员。另外，全国人民代表大会常务委员会关于德治偷税、抗税犯晕的补充规定第三条规定，企事业单位犯偷税晕的，对单位判处分金，并对其直接负费的主管人员和其他吏援责任人员，欠三年以下有期徒刑或者拘役.二、合法

6、有效扣除凭证的种类1.财政收据（非税收入收据、捐赠收据.M*J;不含费金往来结算收据）2.税务监制发票3,自制原购凭证4、合同，收抠+狎决书/调解书/公证书收据是否可以税前列支？可以税前扪除的收据同时符合以下条件（1）费用合法真实，要有交易或提供劳务的合同：（2）与生产羟首有关；（3）符合有关扣除标准（4）费用本身不具“运营活诂”特征（收款方既不交沼值税,也不交营业税.如塔偿款.符合不需要开发票的条件不常要开发票的情形：治于农民的青苗补偿费；工伤事故赔信金：职工解聘授济补偿金：给予个人的拆迁补偿金：股权收购和资本收购支出：好济合同违的支出营业机细则第19条：务例第六条所葬符合国务院税务主管部门

7、有关规定的凭证（合法有效凭证），是指:支付给境内单位或者个人的款项,且该单位或者个人发生的行为属于昔业税或者增值税征收苑用的.以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭正：支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证：支付给境外单位或者个人的款项,以该单住或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对差收单据有疑义的,可以要求其提供境外公证机构糙实认迁明：国家税务总局规定的其他合法有效凭证.三、号期取得发票的税务处理与会计处理1,得年度发放工费（工费薪金扣除的原则一收付实现制，实际支付）国税函20093号实施条例3第三十四条所称的“合理工费薪金”,是指企业按瑕股东大会.董事会、

8、薪酬委员会或相关管理机构制订的工费薪金制度规定.实际发放给员工的工资薪金。税务机关在对工资薪金进行合理性俄认时，可按以下原则掌握：（-企业制订了较为标准的员工工费薪金制度：（-企业所制订的工资薪金制度符合行业及地区水平；（三）企业在一定时则所发放的工资落金是相时固定的，工资薪金的调整是有序进行的：（三）企业对实际发放的工资薪金,已依法履行了代扣代缴个人所得税义分。（五）有关工资薪金的安排，不以减少或选道税款为目的实施条例第三十四条企业发生的合理的工资薪金支出，准予扣除.前款所称二资薪金，是指企业每一纳积年度支付治在本企业任职或者受雇的员工的所有现金形式或者非现金形式的劳诂看酬.包括根本工进、奖

9、金.津贴、补贴、年终加薪、加班工资，以及与员工任职或老殳届有关的其他支出2,已付款但跨期取得发票的费用某公司在2010年9月发生一笔代理费支出，2仇1年取得发票，该费用是否允许扣除？3、无发票、无付款的侦提费用（后付的利息、租金）总局2012年15号公告：企业依据财务会计制度规定，并实际在财务会计处理上巳确认的支出，凡没有超过企业所得税法和有关税收法规规定的税前扣除范围和标准的，可按企业实际会计处理魂认的支出.在企业所得税前扣除，计售其应纳税所得额。4.跨期本钱之存货5.寿期本钱之固定资产6、以前年度应扣未扣费用，应如何处理？总局公告2012年第15号：根据机收征收管理法的有关规定，对企业发现

10、以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或老少扣除的支出,企业儆出专项申笈及说明后.准予追补至该工程发生年度计算扣除,但追补确认期限不得超过5年。企业由于上述原因多缴的企业所得税挽款.可以在迨补端认年度企业所得税应热挽款中抵扣，缺乏抵扣的.可以向以后年度递延抵扣或申清退税.亏战企业追补瑞队以前年度未在企业所得杭前扣除的支出，或当利企业挣过追补确认后出现亏损的，应首先调整该项支出所属年度的亏损领，然后再按照弥补亏损的原则计算以后年度多微的企业所得税款，并按前款规定处理。总局20H年第34号第六条规定,汇缴期前取褥发票才能税前扣除（企业当年度实际发生的相关本钱.费用.由于各种原

11、因未能及时取稗该本钱.费用的有效凭证,企业在演斌季度所得税时.可哲按聚面发生金就进行核算：但在汇算清缴时，应扑充提供该本钱、费用的有效凭证），而总局2012年第15号第七条规定，企业发生应扣未扣的支出,可以在5年内追补扣除，即15号第七条是否否认了34号第六条？没前，是让追溯在所属年度扣除，然后该退就退税，或者抵当年的应交所得机7、汇算清缴结束后,取得以T年度开具的发票如何处理？本年支付所属期为以前年度的费用，如何处理？凶、财务人员如何嫌避风险，发票的审核要点1、票据种类是否合规（视收款方应交何种税而定）音逋发票代码第一位,根据收款方经营主业来狎断2.票据来源是否合法（发票来源地与开票单位所在

12、地相符普通发皋代码第2-5位3,发票有效期：发票所属年份，普通发票第67位.4、票据与泾济合同泾济业务是否用符交易双方名称.劳芬/货物）5、票据形式是否合规（抬头.印章）汇总开具发票必须附清单6 .付歆方向与支付方式7 .真伪检查五、权责发生制的运用与以累控税之,“实际发生”如何界定1、实际发生与实际支付实际发生就是一项经济业分的义务和权我现在发生了；实际支付就是现在兑现了一项经济业务的义芬和权会。显然实际发生中的经济业务的义务和权益时点就是现在,而实际支付中的经济业务的义务和权登时点则可能是过去.现在和将来。从时点和对价上来看：实际发生实际支付.收入和费用确实定不能以是否收付款项作为标准，要

13、遵循机直发生到原则，除非有明稳规定（如工资薪金支出）,所以款项支付行为不是扣除工程的实际发生标志。但是企业支付的敷项并不能与泾济业务形成对价关系,而且支付的款项金额无法确定为扣除工程支出的金额,所以款项支付行为不一定就是表示扣除工程的实际发生.实际发生的税金是企业为取得经营收入实际发生的必要的,正常的支出，与企业发生的本钱、费用性质相同，是企业取得短营收入实际发生的经济负担，符合猊前扣除的根本原典1.因比，将税金和本钱、费用并列为支出，支付义务发生因为实际发生,也就意味看扣除工程支出发生,无论款项是否支付，还是何软凭据是否取存.纳税人最终都要负担此项费用,把支付义务发生时间作为扣除工程实际发生

14、时间符合楂黄发生制原则.2、实际发生与取界发票收到发票只是取得了支付款项的凭证的行为,并不能说明扣除工程什么时间发生的。若将收到发票作为扣除工程的实际发生，最终就是税前扣除遵循收付实现制,所以收到发票也不能作为扣除工程真实发生的标志.泥且发票也不是费用真实发生的唯一凭据，如农民拆迂补偌等，但需提供适当凭据，否则如果本钱瑞巴发生，税务机关可以核定开具或收到发票不仅仅是表示取得了收付款项凭证的行为,同样也表现双方对该授济业务的义务和权登互相确认行为.即使是违规提前开具发票没有款项支付行为，也属于承当的定义务,具有不可撤消的性质，也就是说双方确定的发生时间和支出金额.3、实际发生与权利义务发生支付义

15、务发生也就意味着扣除工程支出发生,无论款项是否支付,还是付款凭据是否取得,纳税人最终都要负担此项费用，杷支付义务发生时间作为扣除工程实际发生时同符合权责发生制原则。至于这肿支付义务的金题是否能够俄定.是否有支付凭据这只是税前能否扣除的条件，并不能否认纳税人转支付义务的负担。当然支付金软不能玻定、没有合法凭据即使扣除工程实际发生也不能在税前扣除.税法和会计准则时销售（交易行为）的规定差异在于“相关的泾济利益很可能流入企业.：都强调“企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移电购货方：收入的金薇能够可维池计量:已发生或将发生的销售方的本钱能然可靠地核ir.在这里税法持傲了“可能”性却强调可Ir性，观注点在“所有权转移”和“义务承当,上.遹过上述分析，判断“实际发生”实用旬易的方法：应当采用货物商品（效劳名义交付与支付义务发生双Ie标准来认定,即只有同时存合这两个条件才可认定为“实际发生”.六、入账票据管理1 .自交发现假发票如何补救，纳税检交发现假发票如何定性处分？2010年度开发工程未完工,税芬检查发现有100C万假发票计入开发木线,应该如何定性处分？如果是费用发票呢？2,当年票据的入账时效均不合规累据的补救3.羚年度发票的税务处理士增说清算后转让房产，扣除工程按清算时单位速筑面积本钱