产业地产政策及关注话题.docx

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1、产业地产政策及关注话题深圳工改工相关政策梳理Centa1.ineConSU1.tantS本报告仅供客户内部运用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不行被擅自引用、复制和传播。书目TAB1.EOFCONTETS问题梳理及市场应对21工改工政策梳理核心问题梳理3CodeofthisreportI3CopyrightCenta1.ineGroup,2016深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的看法1、1号深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间方法（试行）2、2号深圳市创新型产业用房管理方法（试行）3、3号深圳市工业楼宇转让管理方法（试行）4、4号加快发展产业配套住房的看

2、法5、5号深圳市.宗地地价测算规则（试行）6、6号深圳市关于贯彻执行闲置土地处置方法的实施看法（试行）1、3号文件实施细则深圳市工业楼宇转让管理方法（试行）实施细则的通知2、关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知3、深圳市综合整治类IH工业区升级改造操作指引（试行）主文件附属文件补充文件工业用地作为将来城市建设的重要来源2013年政府出台了1+6文件及后续出台相关补充文件，对工改工项目进行规范政策体系：2013年，深圳市政府接连出台1+6文件并提出MO（新型产业用地）,后续出台相关补充政策政策背景分析CodeOfthisreportI4CopyrightCenta1.ineGroup,2016差别

3、化供地、差别化地价、差别化管理模式：战略性新兴产业、现代服务业等符合深圳产业发展导向的产业，在地价政策、配套用房、土地供应等方面，除了优先供地外，还能最高得到50%的地价实惠，同时对不同产业用地供应方式和供地年限实行差别化管理；企业可以通过租赁、购买、合作等方式解决生产及配套的问题，并依据政策赐予创新性企业租金补贴或实惠：同时对工业楼宇进入市场提出三限政策：限制销售对象，限制销售价格，限制二次转让周期：修订工业楼宇转让管理方法以进一步放开工业厂房的市场流转，使工改工项目占城市更新比重更大：同时以明显低于市场的价格向新兴产业和企业供应实惠的产业用房；建立全市统一、公开的空间供需服务F台来平衡企业

4、需求；通过创新产业用地分类、激励土地混合运用、提高产业用地容积率上限、预留产业发展空间资源、集约布置配套设施、规范土地的弹性引导与量化限制等措施，来满意重点产业发展需求；完善土地整备政策，盘活工业楼宇资源，激励社区股份公司参加，提高工改工项目比例，构建更合理的工业楼宇转让制度。政策背景分析MO用地政策文件：政策文件从差别化供地、房地并举、促进流转、节约集约及存量挖掘方面激励工改工项目并促进产业发展差别化房地并举促进流转文件解读节约集约存量挖掘Codeofthisreport5CopyrightCcnta1.ineGroup,2016政策要点政策核心要点70%主导功能分割销售30%配套指标物业比

5、例地价测算企业自用销售限制销售方式销售对象限制政策要点:政策文件主要体现在物业比例、销售限制、地价测算、增值收益四个方面核实方式增值收益核定方式COdCofthisreporti6CopyrightCenta1.ineGroup,2016政策要点解析1、城市更新项目，工业配套建面一般不超过30%。深圳市工业楼宇转让管理方法（试行）城市更新项目中作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施其建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的30%o物业比例：工改工项目配套建筑面积一般不得超过项目总建面的30%,需按规定依据区位差异配建肯定比例创新型产业用房解读工改工之可售形式与补地价城市更新项

6、目配套设施最多占总建面的30$：工改工项目依据规定依据不同区位需配建肯定比例创新型产业用房创新型产业用房配建确定（项目创新型产业用房配建比例暂行规定卓案）I.一类地区为福田区、罗湖区、南山区、盐田区的辖区范围,基准比例为12%I1.二类地区为宝安区新安街道、西乡街道、龙华街道等区域范围内，基准比例为8乐III.三类地区为全市除上述一、二类地区以外的区域范围，基准比例为5%；IV.项目位于市政府确定的重点产业园区范围内，创新型产业配建比例在基准比例的基础上核增5乐V.项目范围内含有非农建设用地的，创新型产业用房配建比例在依据上述比例配建后，可按非农建设用地占比核减5乐2、工改工项目依据区位不同需

7、配建肯定比例创新型产业用房。CodeofthisreportI7CopyrightCenta1.ineGroup,2016注册企业准入行业企业有购买资格企业受到购买限制，受众客群极具针对性，需层层圈定，客群范围较狭隘，深圳市工业楼宇转让管理方法第5条工业楼宇的受让人须是经依法注册登记的企业。用地批准文件、土地运用权出让合同约定或市政府规定受让人准入条件的工业楼宇的转让，受让人必需符合产业准入条件并通过各区（新区）产业主管部门依法进行的资格审查。行业筛选资格审杳销传对象（产业用房及配套）：工业楼宇及配套设施的受让人必需为符合项目产业标准的企业，给个人购买增加了难度工业楼宇及配套设施的销售对象必需

8、为企业，且须符合产业标准条件：解读工改工之销售限制政策要点解析Codeofthisreport8CopyrightCenta1.ineGroup,20162、创新性产业用房价格限制：政府回购：城市更新项目配建的创新型产业用房免缴地价，建成后由政府回购，产权归政府全部。回购价格依据创新型产业用房本体建立成本加百分之三的利润执行。转让规定：创新型产业用房原则上限定自用；购买创新型产业用房的企业的确须要转让的，经相关管理主体批准后方可转让，优先由政府回购，回购价不高于原售价减折旧价；政府不回购的，在市土地房产交易中心按政府拟定的基准价格以公开方式进行转让，次受让方也应符合创新型产业用房准入条件，经相

9、关管理主体资格审查合格后方可参加竞买。政府不回购：政府不回购的，产权归原全部人，但需按政府拟定的基准价格和准入条件租售。回购价格由审计机构审计后确定。租售价格原则上应为同片区同档次产业用房市场评估价格的50%-70%,详细由市发展改革部门牵头拟定。1、创新性产业用房企业准入条件：行业限定：互联网、生物、新能源、新材料、文化创意和新一代信息技术等战略性新兴产业：先进制造业、现代服务业、优势传统产业及我市产业发展规划中重点支持的其他相关产业。企业规模：最近3年的年均主营业务收入增长率在30%以上：最近1年实际缴纳入库的企业所得税、增值税、营业税3项的地方分成部分合计超过200万元深圳市重点引进的重

10、大项目依托企业、科研机构，条件可适当放宽，经报请市创新型产业用房建设和管理工作领导小组批准后，可申请购买创新型产业用房。销售对象（创新型产业用房部分）：创新型产业用房具有企业准入限制，政府优先以成本价回购且再次转让受到限制城市更新中创新型产业用房，具有企业准入条件；建成后政府优先回购；购买的创新型产业用房限制转让；即使须要转让，政府优先回购且回购价格较低；政府不回购的状况下出售，受让方也需符合条件。解读工改工之销售限制政策要点解析COdeOfthisreporti9CopyrightCenta1.incGroup,2016深圳市工业楼宇转让管理方法（试行）第九条：城市更新项目改造后形成的工业楼

11、宇可分割转让。城市更新项目中作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施可分割转让，其建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的30%：本条规定的工业楼宇及配套设施分割转让时，依据下列规定补缴地价：1.改造后适用深圳市城市更新方法第三十八条第一款及第三款规定的地价政策的建筑面积中，属于工业楼宇的，应依据工业和办公公告基准地价的平均值补缴地价；屈于配套设施的，应依据市场评估地价标准补缴地价：2.适用其他地价政策的建筑面积不再补缴地价；木方法实施前已签订土地运用权出让合同的城市更新项目，依据本条第三款的规定补缴地价后，项目实施主体可向市规划国土主管部门申请对改造后的工业楼宇及配套设施进行

12、分割转让。城市更新项目配套设施最多占总建面的30%,在按市场评估价补地价后，可分割销售。解读工改工之可售形式与补地价销售方式-产权分割：城市更新项目改造后形成的工业楼宇可以分割转让，但需按规定补缴地价政策要点解析Codeofthisreport）10CopyrightCenta1.ineGroup,2016特别规定：1.允许预售：城市更新重建的工业楼宇可依据城市商品房预售管理方法进行预售，但受让人须是符合方法经依法注册登记的企业；2.回迁房无再转让限制：回迁户取得安置回迁的工业楼宇之后首次转让的，不受转让后5年内不得转让的限制：3.特别状况免缴纳增值收益：以下两种特别状况下免缴增值收益：城市更

13、新项目已依据市场评估地价标准计收地价的工业楼宇配套设施首次转让的；用于安置回迁的工业楼宇登记至回迁户的。城市更新工业楼宇可依据细则，实现工业楼宇预售，且回迁部分不受转让后5年内不得转让的限制：特别状况免缴纳增值收益。解读工改工之预售及转让限制销售方式-特别规定：依据细则，城市更新形成的工业楼宇可预售，旦回迁部分不受转让后5年内不得转让的限制政策要点解析COdeOfthisreport）11CopyrightCenta1.ineGroup,2016工业区一升级改造（限定自用）城市更新方法第38条、暂行措施工业区一升级改造（分割销售）工业楼宇转让方法第九条、暂行措施情形补交原则及标准公式示意原有合

14、法建筑面积免交地价0增加建筑面积部分基准容积率以内公告基准地价的50%基准地价修正体系50%超过基准容积率部分2倍公告基准地价基准地价修正体系2创新型产业用房免交地价0合计以上四项合计结果情形补交原则及标准公式示意工业楼宇部分基准容积率以内工业与办公基准地价的平均值工业50%+办公50%超过基准容积率2倍工业与办公基准地价的平均值工业50%2+办公50%2配套部分市场地价3+1模式，市场地价85%创新型产业用房免交地价O合计以上三项合计结果备注：1、土地运用期限为50年，如确因发展须要，改造为物流用地，土地运用年限为30年：2、超过基准容积率除住宅外其他功能依据2倍基准地价计算2、基准容积率计

15、算公式：其中，实施细则第十二条第一款规定，拆迁用地面积大于100OO平方米，基准移交率为30%：依据深标，一类密度分区工业类项目容积率为6.O地价测算：工改工项目依据物业F1.持与分割销售不同，补缴地价方式存在差异政策要点解析Codeofthisreporti12CopyrightCenta1.ineGroup,2016城市更新改造后形成的工业楼宇转让的增值收益，在超过规定比例限制时按要求上交30%T00%城市更新工改之增值收益缴纳城市更新改造后形成的工业楼宇首次转让的，其增值收益按以下方式缴纳：1.工业楼宇转让的增值收益额未超过扣减总金额30%的部分，免收土地增值收益;2.工业楼宇转让的增值

16、收益额超过扣减总金额30%但未超过50%的部分，按50%的比例上缴：3.工业楼宁转让的增值收益额超过扣减总金额50%未超过100%部分，按60%的比例上缴；4.工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额100%部分，按100%的比例上缴；深圳市工业楼宇转让管理方法（试行）实施细则（深规（2013）721号）第十四条增值收益：城市更新类的工业楼宇转让两类计收方式城市更新改造后形成的工业楼宇及配套设施首次转让的，屈于配套设施的部分，依据市场评估地价标准计收地价，免缴增值收益；属于工业楼宇的部分，相关凭证缺乏者依通知要求缴纳增值收益。城市更新工改之增值收益缴纳城市更新改造后形成的工业楼宇及配套设施首次转让的，屈于配套设施的部分，依据市场评估地