住建部关于业主大会和业主委员会指导规则.docx

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1、关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知建房2OO9274号各省、自治区住房和城乡建设厅.直辖市房地局（建委.新疆生产建设兵团建设局:为了规范业主大会和业主委员会的活动.维护业主的合法权益.根据物权法和物业管理条例等法律法规的规定.我部制定了业主大会和业主委员会指导规则，现印发给你们.请贯彻执行。执行中的情况,请及时告我部房地产市场监管司。中华人民共和国住房和城乡建设部二。九年十二月一日业主大会和业主委员会指导规则第一章总则第一条为了规范业主大会和业主委员会的活动,维护业主的合法权益,根据中华人民共和国物权法、物业管理条例等法律法规的规定.制定本规则。第二条业主大会由物业管理区域内的全体业主

2、组成.代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利.履行相应的义务。第三条业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责.执行业主大会决定的事项.接受业主的监督。第四条业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会和业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。第五条业主大会和业主委员会.对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为.有权依照法律、法规以及管理规约,要求停止侵害、消除危险、排除妨吉、赔偿损失。第六条物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协

3、助,负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督,，第二堂业主大会第七条业主大会根据物业管理区域的划分成立,一个物业管理区域成立一个业主大会.只有一个业主的.或者业主人数较少且经全体业主同意.不成立业主大会的.由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第八条物业管理区域内.已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时.建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求,及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：（一物业管理区域证明：（二房屋及建筑物面积清册：（三业主名册；（四建筑规划总平面图：（五交付使用共用设施设备的证明；（六物业服务用房配置证明

4、：（七其他有关的文件资料。第九条符合成立业主大会条件的.区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内.负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。第十条首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半,筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。第十一条筹备组中业主代表的产生.由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处、乡镇人

5、民政府协调解决。建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。第十二条筹备组应当做好以下筹备工作：（一确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积：（二确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（三草拟管理规约、业主大会议事规则；（四依法确定首次业主大会会议表决规则；（五制定业主委员会委员候选人产生办法,确定业主委员会委员候选人名单；（六制定业主委员会选举办法；（七完成召开首次业主大会会议的其他准备工作前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的能备组应当记录并作出答复。第十三条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取

6、得建筑物专有部分所有权的人.应当认定为业主。基于房屋买卖等民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为业主。业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定第十四条业主委员会委员候选人由业主推荐或由自荐。筹备组应当核查参选人的资格.根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素.辆定业主委员会委员候选人名单I1.第十五条筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则.并选举产生业主委员会之日起成立。第十六条划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目,先期开发部分符合条件的,可

7、以成立业主大会,选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素.在业主大会议事规则中明喇增补业主委员会委员的办法。第十七条业主大会决定以下事项：（一制定和修改业主大会议事规则：（二制定和修改管理规约：（三选举业主委员会或者更换业主委员会委员;（四制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案：（五选聘和解聘物业服务企业：（六筹集和使用专项维修资金；（七改建、重建建筑物及其附属设施：（八改变共有部分的用途：（九利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用：（十法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。第十八条管理规约应当对下列主要事项作出规定：（一物业的使用、维护、

8、管理；（二专项维修资金的筹集、管理和使用：（三物业共用部分的经营与收益分配：（四业主共同利益的维护：（五业主共同管理权的行使：（六业主应尽的义务；（七违反管理规约应当承担的贡任。第十九条业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定:（一业主大会名称及相应的物业管理区域：（二业主委员会的职责：（三业主委员会议事规则;（四业主大会会议召开的形式、时间和议事方式:（五业主投票权数的喇定方法：（六业主代表的产生方式；（七业主大会会议的表决程序：（八业主委员会委员的资格、人数和任期等：（九业主委员会换届程序、补选办法等；（十业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理：（十一业主大会、业主委员会印章的使

9、用和管理。第二十条业主拒付物业服务费.不缴存专项维修资金以及实施其他损吉业主共同权益行为的,业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。第二十一条业主大会会议分为定期会议和临时会议，业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情况之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：（一经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；（二发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（三业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。第二十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式.也可以采用书面征求意见的形式:但应当有物业管理区域内

10、专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见形式的.应当将征求意见书送交每一位业主:无法送达的.应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的.表决意见应由业主本人签名。第二十三条业主大会确定业主投票权数.可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：（一专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算:尚未进行登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的.智按房屋买卖合同记载的面积计算；（二建筑物总面积,按照前项的统计总和计算.第二十四条业主大会确定业主投票权数,可以按照下列方法认定业主人数和总人数:（一业主人数.按照专有部分的数量计算.一个专有部分按一人计算，

11、但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分.以及同一买受人拥有一个以上专有部分的.按一人计算：（二总人数.按照前项的统计总和计算。第二十五条业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。一个专有部分有两个以上所有权人的,应当推选一人行使表决权,但共有人所代表的业主人数为一人。业主为无民事行为能力人或者限制民生行为能力人的.由其法定监护人行使投票权.第二十六条业主因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人参加业主大会会议C未参与表决的业主.其投票权数是否可以计入已表决的多数票.由管理规约或者业主大会议事规则规定。第二十七条物业管理区域内

12、业主人数较多的.可以幢、单元、楼层为单位.推选一名业主代表参加业主大会会议.推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。第二十八条业主可以书面委托的形式,约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权,具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。第二十九条业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、市建建筑物及其附属设施的.应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定本规则第十七条规定的其他共有和共同管理权利事项的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。第三十条业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。业

13、主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告，第三堂业主委员会第三十一条业主委员会由业主大会会议选举产生,由5至I1.人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主.并符合下列条件：（一具有完全民事行为能力：（二遵守国家有关法律、法规；（三遵守业主大会议事规则、管理规约.模范履行业主义务：（四热心公益事业.责任心强.公正廉洁：（五具有一定的组织能力:（六具备必要的工作时间。第三十二条业主委员会委员实行任期制.每届任期不超过5年.可连选连任.业主委员会委员具有同等表决权。业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议,推选业主委员会主任和副主任。第三十三条业主委员会应当自选举产生之日起

14、30日内,持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：（一业主大会成立和业主委员会选举的情况；（二管理规约；（三业主大会议事规则；（四业主大会决定的其他重大事项。第三十四条业主委员会办理备案手续后,可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。业主委员会任期内.备案内容发生变更的.业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。第三十五条业主委员会履行以下职责：（一执行业主大会的决定和决议：（二召集业主大会会议,报告物业管理实施情况；（三与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四及时了解业主、物业使用人的意见和建议

15、,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;（五监督管理规约的实施:（六督促业主交纳物业服务费及其他相关费用：（七组织和监督专项维修资金的筹集和使用：（八调制业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷：（九业主大会赋予的其他职责。第三十六条业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：（一管理规约、业主大会议事规则：（二业主大会和业主委员会的决定：（三物业服务合同：（四专项维修资金的筹集、使用情况：（五物业共有部分的使用和收益情况：（六占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；（七业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；（八其他应当向业主公开的情况和资料。第三十七条业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议，经三分之一以上业主委员会委员的提议,应当在7日内召开业主委员会会议。第三十八条业主委员会会议由主任召集和主持.主任因故不能覆行职责.可以委托副主任召集。业主委员会会议应有过半数的委员出席.作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。第三十九条业主委员会应当于会议召开7日前.在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议