房地产开发项目成本控制措施.docx

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1、房地产开发项目成本控制要点第一部分、项目立项环节成本控制要点根据项目开发方式的不同而有所区别。由于国家法规政策的限制，该环节运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。项目开发部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由项目开发部来承担.一、新征土地（一）征地费用：少交或晚交，力争减免.由项目开发部负责。（二）拆迁安置费用：房产确权后办理拆迁安置费用。由项目开发部负责。（三）市政大配套费用：自建部分按照公司工程体系走；交政府部分按有关规定办理。工程舐口预算部负责自建部分；工程部负责交政府部分。（四）规划条件：满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土

2、地成本。由项目开发部、工程部负责。二、买断项目（一）买断内容：明确买断内容明细。由项目开发部负责。（二）付款总额：为公司争取最大利益。由项目开发部负责。（）付款时间：周期长、次数多。由项目开发部负责.（四）三通或七通一平的标准：明确验收标准明细。由工程部、项目开发部负责。（五）手续风险：与项目付款时间直接挂钩。由项目开发部负责。三、合作开发（一）合作方式：符合集团要求，有利于大连公司。（二）分成比例：双赢原则.（三）交房时间：尽可能地延后交房。（四）交房标准:不低于合同中规定的交房标准。（五）付款总额与付款时间：选择有利于公司利益的方式。i5项内容均由项目开发部负责.第二部分、招投标环节成本控

3、制要点招投标环节的成本控制涉及到工程、预算、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标.一、投标单位的选择主要是：资质、管理水平、技术力量、历史记录、资金实力、合作经历等6个方面。1 .建立承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库；2 .从公司认可名册中的承建商、供货商、监理公司中选择投标单位；3 .主办部门推荐5家投标单位报招投标工作组。工程部负责工程监理、设计、环境、装修招投标合同；预算部负责材料设备招投标合同；销售部负责营销、包装招投标合同。招投标工作小组审核、考察、评估、

4、筛选3家以上投标单位报招投标评审委员会及主管领导。招投标评审委员会审核，总经理批准。二、招投标文件(一)各类合同的招投标书内容应包含：(1)工期；(2)工程造价或取费标准；(3)质量要求；(4)付款方式；(5)招标范围；(6)结算方式；(7)验收标准；(8)投标注意事项；(9)废标条件(投标书必须加盖投标单位法人印章)；(10)接标时间；(11)开标时间；(12)定标方法；(13)投标单位补充意见；(14)标准合同条文；(15)图纸、其他要求等(二)主办部门起草、制定招投标标准文本：1、工程部负责工程监理、设计、环境、装修招投标合同；2、预算部负责材料设备招投标合同。3、销售部负责营销、包装招

5、投标合同.(三)招投标工作组审核：招投标评审委员会审核，主管领导批准.三、评标和定标（一）技术性评标和定标；经济性评标定标：优先J1.顺序是：1、技术评标；2、经济评标;3、合作经历。负责部门：1、技术部门负责技术评标；2、预算部负责经济标书的评标3、财务部负责审核广告包装费。（二）综合审核投标单位，评定中标单位：招投标评审委员会审核、评定，总经理批准。第三部分、材料及设备采购环节成本控制要点材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息。通过明确而科学的流程,就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率，达到成本控制的目的。一、材料进场计划（一）采购招投标及订立合同时间：材料采购部、成本控制

6、部、信息审核部共同完成。（二）生产周期：与工程进度相配合。（三）运输周期：具体与采购点远近相对应。（四）安装、验收周期：与工程进度相配合。（五）交叉作业时间：与工序安排相联系.以上各项均由工程部负责。二、材料的性能价格比（一）市场信息：日常搜集市场信息，建立材料市场信息库。由材料采购部、信息审核部负责。（二）技术参数：材料设备的技术参数由总工办确定或封样。由总工办负责。（三）招投标：必须招投标的材料设备要制定招投标计划。不需招投标的材料设备，采用三家以上厂家报价选择。由材料采购部、信息审核部、成本控制部负责0三、材料款支付材料款支付方式、材料款支付进度、保修款。预付款限额控制；首次验收后付款总

7、额进度控制。保修款一般不低于合同总价的5%依据合同中约定付款。由经办部门（工程部或材料采购部）负责。四、材料验收（一）数量验收：材料采购部、信息审核部、成本控制部共同确认货到现场数量。甲方工地代表或专业工程师负责监控验收。（二）质量验收：外观质量的验收、安装后质量的验收：工程部负责。投入使用后的质量验收：物业公司负责.五、材料保管与保修（-网料保管:在合同中明确货物的卸货和保管的责任承担者。材料采购部、工程部负责。（二）材料保修：用合同的方式明确保修责任和保修期。材料采购部、工程部负责。第四部分、工程预决算环节成本控制要点工程预决算环节的成本控制难点在于有关监控信息的及时和准确性。这些信息可以

8、来自合作方、第三方，和自己的调研，不论哪种方式都应该注意严格按程序走，防止出现不规范或不负责的实际操作。一、乙方预算乙方预算内容的审查：（一）先由造价比例大的项目看（地面、墙面、部分家具），缩小及调整面积。（二）注意报价拆分、施工方法、报价及招标方法不同会影响成本的问题。上述事项由成本控制部负责，工程部、总工办协助。二、钢筋用量的核实（一）施工图中的钢筋用量：选择并委托现场管理经验丰富、职业道德良好、工作认真负责的工程造价咨询公司进行钢筋屋的计算工作。由成本控制部、总工办与主管副总负责确定工程造价咨询公司。（二）洽商、变更的钢筋用量：成本控制部专人负责抽直与核实工程造价咨询公司的钢筋用量计算工

9、作；工程造价咨询公司与成本控制部相关人员必须下现场了解乙方绑扎钢筋情况。成本控制部负责人监督。三、价差的调整包括材料价差、人工价差、费用价差。严格执行合同中价差调整办法；及时跟踪价格（材料、人工、费用）变化情况；当价格出现异常波动时,应立即与相关单位商量对策。成本控制部预算工程师负责。四、洽商、变更的费用控制（一）图纸审核：总工办、工程部负责组织各专业共同审图，实行专业负责制；监理公司审图；施工单位审图。总工办负责建筑专业图纸质量的审核；工程部负责其他专业图纸的审核。（二）因市场因素甲方对图纸的修改：甲方对图纸做出重大修改之前，应进行方案经济比较。（三）现场签证：现场签证中，应明确发生费用的原因和责任。工程部负责现场签证的监控;成本控制部负责审核洽商、变更的合理性、完整性及经济性。五、违约与索赔（一）工期与质量：甲方履行自己的合同义务；甲方督促乙方履行合同义务；工期与质量要重视过程中控制.工程部负责施工合同中技术条款的监控；成本控制部负责施工合同中合同条款经济部分的监控。（二）配合管理：工程部项目经理负责各施工方的配合问题。工程部负责施工过程中各方的协调、配合。（三）停工、窝工：当工程造成重大停、窝工时，工程部与成本控制部及时进行停、窝工费用计算。成本控制部负责违约费用的核实。