绵阳市物业服务收费管理实施细则.docx

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1、绵阳市物业服务收费管理实施细则【实施F1.期】2004/03/01绵阳市物价同、绵阳市房产管理局关于印发绵阳市物业服务收费管理实的细则的通知各县（市、区）物价局、房产管理局（建设局）：为规的物业服务收协行为,维护正常的价格秩序,保障业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理事业的健康发展,我们依据中华人民共和国价格法3、物业管理条例3和四川省物业服务收费管理细则:a制定了E绵阳市物业股分收费管理实施细则:a,现印发给你们，清遵照执行，附：1、（端阳市物业JR务收费管理实期HjIO2、第阳市普通住宅物业管理厦务等St标准3,绵阳市普通住宅物业及务收费管理指导标准二00四年三月0绵阳市物业服务收费

2、管理实施细则第一章总则第条为规范物业眼务收费行为，维护正常的价格秩序，保除业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理事业的健康发展，依据中华人民共和国价格法、物业管理条例3、四川省物业服务收费管理细则特制定本实施细则.第：条本实施细则所称物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设在和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和快序，向业主所收取的的用.第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的巾.场竞争机制选择物业管理企业,鼓励物业管理企业开展正当的价格比争，禁止价格欺诈，促诳物业服务收费通过市场竞争形成.第二章物业服务收费管理第四条绵阳市人民政府价格主

3、管部门会同房地产行政主管部门负费全市物业服务收步的监督管理工作.县（市、区）人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业眼务收费的监督管理工作.第八.条物业眼务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。第六条物业极务收费应当区分不同物业的性质和特点.分别实行政忖指导价和市场调节价。对于实行专业化物业管理的企业（己取得物管资质证书和工商昔业执照）所管理的普通住宅（含同一区域内的商业办公用房）项目，统一实行政府指甲价:高档别耿区、专用商场、专HI写字搂、工业区和特约来务实行市场周节俗.各县（市、区）应当根据物业管理服务等级标准等因素,制定、西整物业服分收W指导价艇

4、准价及其浮动幅度，具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定，但不得突破及高限价.第七条政府指导价小巾政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门制定和调整.并定期公布.各地应当根捌物业管理服务等饭标准等因素，制定、附整物业眼芬收跛政府指IH介携准价及其浮动幅%具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的用准价和浮动幅度在物业服务合同中约定.第八条前期物业管埋阶段，建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当妁定前期物业管理眼务内容、服务标准、物业收册标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一-致。第三堂物业服务收费计费形式第九条业主与物

5、业管理企业可以采取包干制或齐削金制等形式确定物业眼务费用（包括政府指等价和市场调节价）。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务由用，盈余或者寸损由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式.IW金制是指在物业眼分资金中除按约定比例或者约定数额提取削金支付给物业管理企业，其余全部用于物业限务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式.第十条物业服务收费按法定产权面积计算（以产权证登记建筑面积计费.未办产权证的以售房合同中建筑面积计费,一般按每月、每平方米计收.除为有约定外，不料提前累积预收。第四京物业眼务收费形式第十一条实行政府指导价的物业服务收费.由业主和物业管

6、理企业按照本细则规定和当地价格主管部门会同房地产行政主管部门制定的基准价格和浮动幅度，在物业合同中约定。凡获得全国城市物业管理（示范）住宅小IX或大厦称号的可在政府指9价的荔础上上浮20%：获得四川省物业管理优秀住宅小区或大厦称号的可在此基础上上浮10%:获得绵阳市物业管理优秀住宅小区称号的可在此基础上上浮5%.实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定，井将收费项目和收费标准报当地价格主管部门备案.第十二条实行物业服务费用包干制的物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管埋企业利润.实行物业服务也用削金制的，预收的物业限务资佥包拈物业服务支出和物业管理企

7、业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的口常运行、维护也用；3、物业管理区域清洁卫生费用；1.物业管理区域绿化养护费用：5、物业管埋区域秩序维护费用：6、办公费用；7,物业管理企业固定资产折IH;8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其他费用.第十三条物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用、应通过专项维修资金列支，不得计入物业服务支出或物业服务成本.第十四条实行物业眼务费用削金制的,欣收的物业极务费用属于代管性质,为所交纳的业主所有，物业管理企

8、业不得利其用于物业服务合同约定以外的支出.第五章实施第卜五条物业管理企业在物业服务中应遵守国.家的价格法律法规，严格收行物业服务合同.为业主提供质价相符的IM务.第十六条业主应当按照服务合同按时足额交纳物业服务费用或拧物业服务资金.业主违反物业服务合同约定逾期不交纳限务费用或者物业服务资金的，业主委处会应督促其限期交纳，珀期仍不交纳的，物业管理企业Ur以依法追激，第十七条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出件,或者因开发也设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建i殳单位全额交纳.业主房屋闱置时也应全额交纳物业服务管理费，第卜八条业主与物业使用人约定由物业使用人交熟

9、物业服务费用或者勒业服务资金的.从其约定.业主负连带交纳责住.物业发生产权转移时，业主或拧物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金.住宅改变使用用途时应按改变使用用途的性质交纳相应的物业取务管理费。笫六章相关价格、收费的管抻第十九条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用.物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托总位收取3%以内的手续费（不得计入价内），但不得向业主收取手续世等额外费用.第二十条利用物业公共部位、共用设施设需进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续.业主所得收益商当主要用于补充专

10、项维修资金（产权展于物业管理公司的除外），也可按照业主大会的决定使用.第二十一条物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取眼务费用的，其他部n和单位不得重笈收取性质和内容相同的费用。第二十二条物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同的定以外的.服务,服务收费由双方约定.第七章监替与检查第二十三条物业眼务收费按规定实行明码标价,物业管理企业应当将收费项目、收由标准和提供相应的服务内容、极务质贷在物业管理区域内的显著位比进行公示.第二十四条物业服务收费采取削金方式的,物业管理企业或拧业主大会可以按照物业限务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资佥的收支情况进行审计。第二十五条

11、各级政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门应加强财物业管理企业的服务内容、标准和收费项目的监令.物业管埋企业违反价格法律、法规和规定，由各级政府价格主管部门依据中华人民共和国价格法：$和学价格透法行为行政处罚规定予以处罚。第八球其它第二十六条各县（市、区）政府价格主管部门会同房地产行政主管部门可以据本细则制定、调整物业服务指导价收费标准，并报市物价局、市房管局备案.第二十七条本细则由市物价局会同市房管局负货解律。第二十八条本实施细则自2004年3月1H起执行.此前省物价局、省建委关于印发（四川省城市物业管理服务收费暂行规定）的通知（川价字费【1999】321号）及其它与本细则相抵触的规定同

12、时废止，绵阳市普通住宅物业管理服务等级标准项目内容与标准基本要求1,服务与被服务双方签订规范的物业极务合同，双方权利义务关系明确。2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查脸，脸收手续齐全。3、管理人茄、专业操作人员按照国家有关规定取得物业菅理职业资格证书或I者同住证书。4.有完善的物业管理方案，质量管理、财务存理、档案管理等制度健全。5、管理服务人员统一着装、俄救标志，行为视危，服务主动、热情。6,设有瀛务接待中心，公示24小时服务XX,急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完名的报修、维修和回访记录.7,根据业主需求，提供物业极务合同之外的物约服务和代办欣务的，公

13、示极务项目与收费价目。8,按有关规定和合同约定公布物业服务例用。9,按合同的定规范使用住房专项维修资金.10、每年至少1次征询业主对物业服务的意义，满恚率85、以上。（二）房&管理1,对房屋共用部住进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2,根据房屋实除使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修.属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范SI的，及时嫡制维修计划和住房专，费维修资金使用计划，向业主大会或者叱主委员会提出报告与境议，根据业主大会的决定，组织维修。3,每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻埔等，做好巡查汜录，并及时维修养护.4.按照住宅装饰

14、装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）妥求，建立完善的住宅装饰装修节理制度。装修前,依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的龄止行为和注意事项。每日逖查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管技等损害公共利益现举的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。5、对违反规划私搭乱战和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，弁报告业主委员会和有关主管部门。6,小区业主出入。设有小区平面示意图，主要路。设有路标。各组团、栋及单元（）、户和公共配套设施、场地有明显标志.（三）共用设施设备维修养护1 .对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负声的除外

15、）。2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养寻记录齐全。3.设施设备标志齐全、规范,责任人明确：操作推护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。4、时共用设施设备定期蛆织巡查，做好巡交记录，需要i修，属于小修范间的,及时纳税修复：属于大、中修范国或者需妥更新改造的，及时纳制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织雉修或者更新改造。5,找入电梯24小时正常运行。6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。7、谩备房保持整洁、通风，无泥、它、滴、漏和鼠害现象。8、小区道路平整,主要道路及停车场交通标志齐全、规范。9.路灯、楼道灯完好率不低于95K10、容易危及人身安全的设施谩备有明显警示标志和防危措施：可能发生的各种突发设施故淳有应急方案。（四）协助维护公共秩序1、小区主出入口24小时站向值勤.2.对史点区域、空点部位每1小时至少巡查1次：配有安全芨控谡施的，实施24小时监控。3、对进出小区的车柄实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。4.对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。4,对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员