住宅小区物业HSE风险管理.docx

《住宅小区物业HSE风险管理.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《住宅小区物业HSE风险管理.docx（8页珍藏版）》请在优知文库上搜索。

1、住宅小区物业HSE风险管理住宅小区的物业安全管理工作与千家万户的生活息息相关,业主需要一个安全、和谐、宁静的生活环境,所以防范HSE风险至关重要。安全事故的发生,不仅给业主及其家人造成巨大的伤害,同时也给物业管理公司带来沉重的打击,包括巨大的经济损失、法律责任的风险和信誉上的负面影响。如何构建完整、有效的小区安全管理体系，防范与控制物业管理中的安全管理风险，在这一趋势下显得尤为重要。1、主要风险及对策具体说来，物业管理企业面临的安全管理风险可以概括为下述几个方面：(1)小区治安管理风险物业管理企业对小区的治安管理主要表现为，通过一系列的管理活动来防范小区内的盗窃、抢劫、毁损、人身侵害等暴力、非

2、暴力犯罪行为和其他应受治安处罚的行为。这种治安管理职责，有别于公安机关的法定职责，是一种预防与协助性的工作，其工作的目标和价值是，降低业主和使用人的人身、财产损害的几率。但这种治安管理的协助义务涉及情形非常广泛，物业管理企业的任何松懈、漏洞，都有可能因业主、使用人的诉讼索赔而被认定为存在管理过错，进而承担相应责任比例的赔偿。例如，物业管理企业未能对小区内安保监控设施及时维修，而在业主财物被盗时无法提供侦查资料，物业管理企业即可被认定为存在管理过错，并视具体情节而承担赔偿责任。因此，防范治安管理风险的基本立足点，应是建立严格的工作考核与评价制度，做到管理工作有章可循、制度得到全面落实，管理工作“

3、无遗漏、无缺陷、无失误”。在频繁遭受诉讼索赔的小区盗窃防范等方面，物业管理企业可以通过在防盗设备、防盗措施、防盗意识等多方面改进，避免企业的经济损失，如安装并运行闭路电视监控系统、红外线周界报警系统、楼宇智能门禁系统等设施，提高物业管理企业的安全监管能力，对进出小区的陌生人员、车辆、进行登记与询问，涉及物品搬运等情况予以检查，对楼宇设计安装和业主使用所形成的盗窃安全隐患进行主动排查和及时整改，规范记录并保存保安人员的巡查日志等。此外，物业工作人员的不当、违法行为，也是构成小区治安管理风险的一部分，特别是物业工作人员因管理矛盾而与业主、使用人发生的语言与肢体冲突、恶意报复、盗窃业主和使用人财产与

4、公用设施设备的情况。这类由自身工作人员造成的风险，可能使物业管理企业遭受经济利益与市场声誉的双重损害。物业管理企业有必要对此予以重视，在治安管理风险防范中加入对自身工作人员的监督与制约制度，特别是要严把人员入口，留存身份资料，实行身份追溯，避免这类严重损害企业利益的行为发生。（2）小区消防管理风险物业管理企业对小区的消防管理主要表现为，从消防设施配备与管理、火灾隐患排查与防范、火灾事件应急处理三方面，积极预防小区火灾事故的发生，最大限度地减少业主、使用人的火灾损失，为业主、使用人提供生产、生活的安全环境。从防范消防管理风险的角度考虑，物业管理企业应立足预防，结合消防规范认真落实消防责任制度，加

5、强小区消防安全教育，建立消防突发事件预案，配备合格的消防设施器材，对小区内各种共用设施、设备定期进行检查保养,对违反、损害消防规范的行为进行制止或干预，对电力设施、线路，燃气设施等或者高温或潮湿等环境下的设备运行，进行重点检查等。（3）小区车辆道路管理风险物业管理企业对小区的车辆道路管理的目的在于建立小区内的良好交通秩序、车辆停放秩序、防止业主、使用人的车辆不受损坏或失窃等，相应地，物业管理企业所面临的车辆道路管理风险，也主要由三大具体的管理方面组成。具体来说，这三个层面分别是：（一）小区交通出行安全管理风险，主要是如何正确处理人、车、路的关系，在保证小区出行安全的前提下，使得行人、非机动车和

6、机动车能够出行畅通，避免机动车和非机动车之间的碰撞、刮擦和对行人、小区设施的安全造成损害等。（二）小区车辆停放秩序管理与运营风险，主要是如何运用收费方式，对机动车、非机动车的停放区域进行调节，通过物业管理对车辆停放秩序进行监管，对外来车辆设置指定停车区域等。（三）小区内机动车、非机动车的停放安全管理风险，主要是如何配置车辆进出管理系统，对车辆停放状况进行监控，防范和制止小区内外人员对停放车辆及车内财物进行的不法侵害等。从上述三个层面可以看出，物业管理企业承担的小区车辆道路管理风险中，无一例外地都涉及小区内行人的人身安全与小区内车辆的出行、停放安全问题，近几年来，随着业主私家车的数量不断递增，在

7、停车位日趋紧张的同时，围绕着车辆出行安全管理、车辆停放秩序管理和车辆停放安全管理所引发的纠纷矛盾层出不穷，并正成为物业管理的一大热点。作为小区秩序的管理维护者，物业管理企业的风险防范措施，应当是针对如何避免管理的疏忽与失误，为小区内行人构建科学、人性化的内部交通秩序，保障行人的出行安全，并对小区内车辆出行、停放安全提供协助等。（4）小区其他安全隐患管理风险小区其它安全隐患管理，是指物业管理企业为业主、使用人的生活居住、设备使用等提供安全环境，防止业主、使用人的人身、财产遭受损失，而进行的对小区内设施、设备的安全检查与管理等活动。按照目前司法实践涉及纠纷所反映的风险范围，我们可以将这类安全隐患分

8、为下述四个方面：（一）小区共用设施、设备安全隐患，如电梯故障致人损害等；（二）小区景观构造、休闲设施安全隐患，如健身器材脱落、断裂致人损害等；（三）小区内物品堆放、设备安装、施工安全隐患，如小区因管道维修开挖作业未加有效防护或提醒，而致行人坠落受伤等；（四）因自然、外力等因素造成的安全隐患，如外墙体砖石脱落致人损害等。防范此类安全隐患，虽然没有特定的防范技术，但防范能力的高低，都可以反映出物业管理企业的管理水平、风险意识的高低。依据部分物业管理企业的经验来看，加强物业管理人员的职业素养和风险意识，将细致周到的管理工作与风险防范措施相衔接，规范执行企业的规章制度，特别是不定期地对小区安全隐患进行

9、排查，将是较为有效的做法，而采取这类做法，无形中也可以增加业主对物业管理工作的认知度。从物业管理企业为小区提供物业管理的目的出发，无论在物业委托服务合同是否存在上述安全隐患防范的约定，物业管理企业均有义务在物业管理过程中，采取恰当措施，防止小区内致人损害或财产损失的安全事故的发生,这是物业管理企业的默示合同义务，物业管理企业应引起足够的重视。2、HSE风险清单过程/活动危险源危害类型危险评估控制措施租户对客户资质把关不严，纠纷低制定招租程序文件，选择优质客户；使用电器短路、老化引起电火花火灾低定期对电器进行检修，超过使用年限的淘汰电器使用操作不当触电低按电器使用说明正确使用电器饮水机无水烧干电

10、器炸裂低定期检查、关闭电源办公室较高的柜子上摆放物品物品坠落伤人低加强安全教育，按要求摆放会计、出纳装订凭证式钻孔器误伤人身伤害低按说明书要求操作，做好防护措施电器故障火灾、触电中定期检查，对陈旧电器定期淘汰使用明火火灾中严厉禁止；通道雨雪天楼道地面湿滑人身伤害低加防滑垫、放置标识上下班/外出上下班或出差出现车祸、被抢人身伤害低加强安全教育组织集体活动出现意外事故人身伤害低统一组织、事先计划安排，做好预案户外高温作业中暑低配备防暑降温物品，药品员工宿舍电器线路老化、短路引起电火花触电、火灾中定期进行检查，绝缘导线及电源插座和开关可靠，有漏电保护措施劣质、假冒电器使用触电、火灾低定期进行检查，严

11、禁使用劣质、假冒电器大功率电器超负荷使用火灾低定期进行检查，限制大功率电器的使用，制定大功率电器使用登记审批制度劣质插排使用触电、火灾低定期进行检查电器使用后未及时断电火灾低加强员工教育，电器使用后及时断电，实行每日值班制度电热毯漏电，白天未断电触电、火灾低加强员工教育，严禁使用电热毯过程/活动危险源危害类型危险评估控制措施干部宿舍热水器漏电触电低定期进行检查杂物堆放，烟头接触产生明火火灾中定期进行检查，易燃物应集中存放，电器使用应离人断电，不乱扔烟头，有短路和过载保护措施保洁消杀过程中毒中毒低按规程操作，佩戴劳保用品滑倒、磕伤、扭伤等人身伤害低加强教育；极端天气人身伤害低调整工作时间；呸落人

12、身份害低登高作业事先审批，落实保护措施保安执勤训练时受伤人身伤害低加强教育与外来人员发生肢体冲突纠纷、人身伤害低加强教育、配备善于沟通人员在岗维护公司、客户或他人财产、生命安全时被他人伤害；人身伤害低勤于训练、配备适当工具；制定预案；维修特种作业受伤人生伤害低持证上岗，佩戴劳保用品；高空坠落人身伤害低登高作业事先审批，落实保护措施被作业工具刺伤、割伤、擦伤等人身份害低使用合格工具，佩戴劳保用品；车辆管理地下车场光线不合理事故低改善照明环境；标识混乱、不完善事故低完善标识管理不严车辆被盗、损坏低加强管理，完善车辆进出流程；完善监控治安盗窃财产损失低加强宣传，人员进出登记，人防技防结合电梯电梯检验

13、合格证到期后未进行检测人身伤害中执行电梯维修保养制度电梯检验合格证及乘梯注意事项未进行公示人身份害低电梯检验合格证及乘梯注意事项进行公示维修时未做警示标识人身伤害中执行电梯维修保养制度在维修电梯过程中，门在开启的情况下轿厢运行高空坠落中严格遵守操作规程电梯停电困人人身伤低加强巡检，检修，有电梯停电过程/活动危险源危害类型危险评估控制措施害困人应急救援预案电梯故障冲顶、蹲底人身伤亡高加强巡检，检修，有电梯停电困人应急救援预案食堂卫生不符合标准食物中素高制定管理标准，定期开展检查食堂炊事员未进行体检传染病中定期体检游泳池未配备救生员溺水高配备具备资质的救生员水质不合格传染病中及时进行消毒及检测地面

14、湿滑摔伤高对人员行走地面配备防滑垫，设置提示标志。健身设施损坏后未及时发现及维修人身伤害低对健身设施及时进行检查和维修消防安全防雷装置失效导致雷击火灾、人身伤害低制定应急预案，定期检查消防通道堵塞影响紧急情况下的疏散人身伤害中每日巡检消防监控系统故障，无法及时发现火情、造成人员伤亡、财产损失火灾、人员伤亡低定期巡视消防系统主机，每年进行一次专业消防公司的消电检的测试消防水系统水管爆裂跑水、水压不足人员伤亡财产损失低定期设备保养、维护，消防局定期测试消防设施被遮挡堵塞器材正常使用中严禁遮挡，保持消防设施设备明显可见。紧急疏散指示标识被遮挡，违反消防法规定。紧急情况逃生困难中强巡查，确保消防安全疏散指示标识明显可见，保持通道畅通。常闭式防火门无法自动关闭火势蔓延烟雾扩散高加强巡查力度，提高员工消防安全意识，常闭式防火门保持关闭状态。消火拴及喷淋系统没有明确的定期排水制度，消防水变质,管道及阀门锈蚀漏水低制定定期排水制度，定期进行放水3、典型事故案例电梯事故案例1:2008年6月3日9时52分，某物业公司监控室员工接到13号楼3单元电梯内报警电话，称有人被困在电梯内，两位电梯维修工在解救被困人员出轿厢后，一起跌入底坑，其中一人死