物业管理法律制度.ppt

《物业管理法律制度.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理法律制度.ppt（33页珍藏版）》请在优知文库上搜索。

1、项目项目 物业管理法律制度物业管理法律制度-物业管理概述物业管理概述-物业管理法律关系物业管理法律关系-业主及业主大会法律制度业主及业主大会法律制度-前期物业管理前期物业管理-物业服务企业物业服务企业-物业管理概述物业管理概述一、物业管理的含义一、物业管理的含义 “物业物业”一词译自英语或一词译自英语或，由香港传入沿海、内地，其含义是指以土地及土地上的，由香港传入沿海、内地，其含义是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。建筑物形式存在的不动产。“物业物业”一词在国外，特别是在一词在国外，特别是在东南亚地区是作为房地产的别称或同义词使用的。物业既可东南亚地区是作为房地产的别称或同义词使用的。

2、物业既可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物。指单元性的地产，也可指单元性的建筑物。 我国我国物业管理条例物业管理条例规定：规定：“物业管理是指业主通过物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”返回-物业管理概述物业管理概述二、物业管理的特点二、物业管理的特点.社会化社会化 物业管理社会化，一是物业的所有权人要

3、到社会上去选聘物业管理社会化，一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业，二是物业服务企业要到社会上去寻找可以代管物业服务企业，二是物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业。的物业。.专业化专业化 物业管理的专业化，指的是由专业物业服务企业通过签订物业管理的专业化，指的是由专业物业服务企业通过签订合同或契约，按照产权人和使用人的意志与要求去实施专业化合同或契约，按照产权人和使用人的意志与要求去实施专业化管理。由此，物业服务企业必须具备一定的专业资质并达到一管理。由此，物业服务企业必须具备一定的专业资质并达到一定的专业水平。定的专业水平。.市场化市场化 市场化是物业管理最主要的特点。物业服

4、务企业是按照现市场化是物业管理最主要的特点。物业服务企业是按照现代企业制度组建并运作，具有明确的经营宗旨和管理章程，实代企业制度组建并运作，具有明确的经营宗旨和管理章程，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，能够独立承担民事和经济行自主经营、独立核算、自负盈亏，能够独立承担民事和经济法律责任的企业法人。法律责任的企业法人。下一页返回-物业管理概述物业管理概述三、物业管理的内容三、物业管理的内容 物业管理的基本内容包括经营、管理物业和服务业主三个方物业管理的基本内容包括经营、管理物业和服务业主三个方面，这三个方面是相辅相成的，寓经营管理于服务之中，在服面，这三个方面是相辅相成的，寓经营管理于服务之中

5、，在服务中完善管理。务中完善管理。.经营经营 经营主要是指依据经济规律、市场规则进行商业策划，制经营主要是指依据经济规律、市场规则进行商业策划，制定并实施销售方案或者是评估预测租金，制定出租方案，以便定并实施销售方案或者是评估预测租金，制定出租方案，以便使物业保值、增值。使物业保值、增值。. 管理物业管理物业 管理物业主要是指及时掌握房地产的变动和使用情况，使管理物业主要是指及时掌握房地产的变动和使用情况，使房屋得以及时修缮，保持其使用功能，将房屋的数量、产权、房屋得以及时修缮，保持其使用功能，将房屋的数量、产权、建筑形式、完好程度、设备使用情况等及时准确地记录下来，建筑形式、完好程度、设备使

6、用情况等及时准确地记录下来，下一页返回上一页-物业管理概述物业管理概述 并及时变更有关记录。此外，管理工作还包括物业服务企并及时变更有关记录。此外，管理工作还包括物业服务企业内部的管理，如财务、人事、工作安排、调度等，以保业内部的管理，如财务、人事、工作安排、调度等，以保障经营和服务的正常运行。障经营和服务的正常运行。.服务业主服务业主 服务业主是指准确、及时地满足业主和承租人的要求，服务业主是指准确、及时地满足业主和承租人的要求，如清洁、保安、绿化及其他约定的服务。如清洁、保安、绿化及其他约定的服务。下一页返回上一页-物业管理概述物业管理概述四、物业管理的原则四、物业管理的原则（）产权与经营

7、管理相分离。（）产权与经营管理相分离。（）属地管理为主，专业管理为依托；物业所在地人民政（）属地管理为主，专业管理为依托；物业所在地人民政府房地产管理部门是当地物业服务企业的主管部门，住宅小府房地产管理部门是当地物业服务企业的主管部门，住宅小区的物业隶属于当地房地产管理部门管辖，小区内的专业管区的物业隶属于当地房地产管理部门管辖，小区内的专业管理物业服务企业还可以聘请专业化公司进行。理物业服务企业还可以聘请专业化公司进行。（）有偿服务、有偿使用、合理分担。（）有偿服务、有偿使用、合理分担。（）管理和服务相结合。寓管理于服务之中，在服务中实（）管理和服务相结合。寓管理于服务之中，在服务中实现管理

8、。现管理。下一页返回上一页-物业管理法律关系物业管理法律关系一、物业管理法律关系的含义一、物业管理法律关系的含义 物业管理法律关系是指法律规范在调整人们行为过程物业管理法律关系是指法律规范在调整人们行为过程中形成的一种特殊的社会关系中形成的一种特殊的社会关系法律上的权利和义务法律上的权利和义务关系。物业管理法律关系是法律关系的一种，是法律规范关系。物业管理法律关系是法律关系的一种，是法律规范在调整人们物业管理行为的过程中形成的权利和义务关系。在调整人们物业管理行为的过程中形成的权利和义务关系。如果没有相应的法律规范，就不可能形成人与人之间的法如果没有相应的法律规范，就不可能形成人与人之间的法律

9、关系。律关系。下一页返回上一页-物业管理法律关系物业管理法律关系 二、物业管理法律关系的构成二、物业管理法律关系的构成 物业管理法律关系的构成与其他法律关系构成一样，是由物业管理法律关系的构成与其他法律关系构成一样，是由法律关系的主体、客体和内容三要素构成的。法律关系的主体、客体和内容三要素构成的。.物业管理法律关系的主体物业管理法律关系的主体 物业管理法律关系的主体是指法律所规定的物业管理法律物业管理法律关系的主体是指法律所规定的物业管理法律关系的参与者，是物业管理法律关系中权利的享受者和义务关系的参与者，是物业管理法律关系中权利的享受者和义务的承担者。其包括：物业管理者、物业业主或使用人、

10、政府的承担者。其包括：物业管理者、物业业主或使用人、政府行政主管部门以及相关的单位和个人等。行政主管部门以及相关的单位和个人等。下一页返回上一页-物业管理法律关系物业管理法律关系.物业管理法律关系的客体物业管理法律关系的客体 物业管理法律关系的客体指物业管理法律关系主体权利义物业管理法律关系的客体指物业管理法律关系主体权利义务指向的对象，分为物、行为和非物质财富。在物业管理法律务指向的对象，分为物、行为和非物质财富。在物业管理法律关系中关系中“物物”指物业，即建筑物本体、附属设备、公共设施及相指物业，即建筑物本体、附属设备、公共设施及相关场地。关场地。“行为行为”指物业管理中各方主体，业主、开

11、发商、物业指物业管理中各方主体，业主、开发商、物业服务企业以及政府主管部门的活动。智力活动成果也称为非物服务企业以及政府主管部门的活动。智力活动成果也称为非物质财富，包括人身自由、人格尊严、住宅安全、精神文明称号质财富，包括人身自由、人格尊严、住宅安全、精神文明称号等。物业管理合同规约如业主公约、业主委员会章程、前期及等。物业管理合同规约如业主公约、业主委员会章程、前期及正式物业管理合同均以各方主体的一定行为作为客体。正式物业管理合同均以各方主体的一定行为作为客体。. 物业管理法律关系的内容物业管理法律关系的内容 物业管理法律关系的内容即主体享有的权利和承担的义物业管理法律关系的内容即主体享有

12、的权利和承担的义务，法律关系的实质即主体的权利和义务关系。物业管理的权务，法律关系的实质即主体的权利和义务关系。物业管理的权利是指物业管理法律规定或物业管理合同约定的、物业管理主利是指物业管理法律规定或物业管理合同约定的、物业管理主体所享有的本身体所享有的本身“为为”和和“不为不为”的权利或要求他人的权利或要求他人“为为”和和“不为不为”的权利。的权利。下一页返回上一页-物业管理法律关系物业管理法律关系三、物业管理法律关系的特点三、物业管理法律关系的特点.主体的广泛性主体的广泛性 物业是人们生产生活的基本物质条件。任何组织和个人都离不物业是人们生产生活的基本物质条件。任何组织和个人都离不开物业

13、，都会因物业而产生人与人之间的各种社会关系。开物业，都会因物业而产生人与人之间的各种社会关系。.权属的基础性权属的基础性 （）物业管理的委托是由产权人即业主或业主团体基于产权而（）物业管理的委托是由产权人即业主或业主团体基于产权而产生的权利；产生的权利； （）业主团体的组成及决策机制也是基于产权的份额；（）业主团体的组成及决策机制也是基于产权的份额； （）物业管理的实施中很大部分涉及产权的归属，即判断是专（）物业管理的实施中很大部分涉及产权的归属，即判断是专有所有权还是共有所有权；有所有权还是共有所有权； （）业主的物业管理责任和义务也是按照权属的大小来分担的。（）业主的物业管理责任和义务也是

14、按照权属的大小来分担的。.程序性程序性 物业管理法律关系的产生、变更、终止有严格的程序性。例如，物业管理法律关系的产生、变更、终止有严格的程序性。例如，业主团体的组建、业主公约的制定、物业服务企业的选聘、物业业主团体的组建、业主公约的制定、物业服务企业的选聘、物业管理权的交接等都要按法规规定的程序和行为规则进行。管理权的交接等都要按法规规定的程序和行为规则进行。下一页返回上一页-物业管理法律关系物业管理法律关系四、物业管理立法的表现形式四、物业管理立法的表现形式.宪法宪法 宪法是我国的根本大法，它经特别程序制定，具有最宪法是我国的根本大法，它经特别程序制定，具有最高的法律效力。一切法律、行政规

15、章、地方性法规等，都高的法律效力。一切法律、行政规章、地方性法规等，都必须根据宪法所规定的基本原则制定，不得与宪法的规定必须根据宪法所规定的基本原则制定，不得与宪法的规定相抵触，否则将视为无效。相抵触，否则将视为无效。.法律法律 法律是我国最高国家权力机关即全国人民代表大会及法律是我国最高国家权力机关即全国人民代表大会及其常务委员会经过一定程序制定的规范性文件。目前我国其常务委员会经过一定程序制定的规范性文件。目前我国还未制定物业管理法，但与物业管理有关的法律有还未制定物业管理法，但与物业管理有关的法律有民法通则合同法土地管理法城市房地产管民法通则合同法土地管理法城市房地产管理法城乡规划法环境

16、保护法消防法等，这理法城乡规划法环境保护法消防法等，这些法律都有适用物业管理活动和纠纷处理的法律规范。些法律都有适用物业管理活动和纠纷处理的法律规范。下一页返回上一页-物业管理法律关系物业管理法律关系.行政法规行政法规 行政法规是国务院根据宪法和法律制定和发布的规范性行政法规是国务院根据宪法和法律制定和发布的规范性文件。物业管理行政法规，主要有年月日国文件。物业管理行政法规，主要有年月日国务院第次常务会议通过、年月日起首次施行、务院第次常务会议通过、年月日起首次施行、年月日修订并于年月日施行年月日修订并于年月日施行的物业管理条例等。的物业管理条例等。. 地方性法规地方性法规 地方性法规是由省、自治区、直辖市或全国人大常委会地方性法规是由省、自治区、直辖市或全国人大常委会特别授权的较大城市的人民代表大会及其常务委员会制定和特别授权的较大城市的人民代表大会及其常务委员会制定和发布的，实施于本地区的规范性文件。由于物业管理行业的发布的，实施于本地区的规范性文件。由于物业管理行业的特殊性，各省、自治区、直辖市均颁布了物业管理的相关地特殊性，各省、自治区、直辖市均颁布了物业管理的相关地方法规。例