中国房地产行业展望.docx

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1、中国房地产行业展望2023年房地产销售规模小幅收缩、土地投资及新开工探底、行业信用风险出清接近尾声，以央国企为主的竞争格局进一步显现；预计2024年房地产销售下行压力仍存，行业格局及区域分化加剧，但在利好政策的提振下，行业或将加速进入筑底回稳期。一、分析思路2021年下半年以来规模房企流动性危机接连发生，信用风险事件频发，房地产需求疲软，整体行业销售、土地投资、房地产开发及融资等环节均出现规模收缩的趋势；2023年房地产行业信用风险出清接近尾声，在支持政策持续加码下，行业底部修复，但分化更为明显。本报告主要从房地产销售、土地投资、房地产开发、外部融资渠道以及政策变化几个方面分析行业整体基本面情

2、况，在考虑样本房企的规模、盈利能力及经营效率、杠杆水平等指标表现的同时结合流动性压力测试结果总结当前房地产行业的基本信用状况并尝试判断行业未来1218个月的信用趋势。二、行业基本面2023年房地产行业继续呈下行态势，销售规模小幅收缩，降幅收窄；各项政策呵护下房地产市场出现一定积极变化，但受人口红利消减、资产和收入预期走弱以及城镇化进程放缓等因素干扰行业修复进程，改善性住房为市场主要支撑；此外，鉴于行业下行态势尚未完全逆转，2024年房地产市场下行压力尚存，预计在利好政策的持续呵护下，行业将加速筑底修复。2023年初，受积压购房需求集中释放、积极的政策刺激等因素影响，3-4月商品房单月销售额同比

3、在持续19个月下滑后首次实现增幅，但5月后，居民预期走低、市场信心不足，商品房单月销售额同比继续呈下滑态势。2023年全国实现11.66万亿元商品房销售额,同比回落6.50%,降幅收窄。值得注意的是，2023年7月末，中央政治局会议提出适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策对房地产市场定调，房地产政策从供给端对房地产企业的支持过渡到需求端对购房者的重磅利好，如认房不认贷、降首付、降利率、放松限购等，房地产调控政策进一步优化，8月商品房单月销售金额同比降幅开始收窄。整体来看，2023年以来，各项政策呵护下房地产市场出现一定积极变化，但行业整体下行态势尚未完全逆转。

4、从需求变化来看，国家统计局数据显示，2023年出生新生儿较2022年减少54万，人口负增长208万；与此同时，2023年末全国60周岁及以上老年人口占总人口的21.1%,同比上升1.3个百分点。人口出生率持续走低和人口老龄化进程加快意味着未来刚性需求减弱。目前我国城镇化率65%,距离发达国家70%80%的城镇化率区间虽仍有一定空间，未来国内城镇化进程将明显放缓，纯刚需难以支撑房地产市场继续大规模扩容，房地产市场进入存量竞争时代，将更加注重住房品质及其他附加价值。从住房消费能力和意愿来看，2023年居民收入边际改善，但当前居民收入缺口仍未完全弥补，收入缺口仍约为可支配收入的9%；此外，在房地产企

5、业持续暴雷情况下，房屋交付时间及质量不确定，更加大了居民购房意愿恢复的难度。需求端的变化促使商品房销售结构发生转变，2023年国内现房销售额同比实现增幅，期房销售额同比下滑，年末现房销售额占比提升至18.18%；居民购置意愿由刚需转变为改善性住房需求，2023年，30个代表城市中16个城市120平方米以上新房成交套数占比提升，18个城市120144平方米成交套数占比有所增长。中诚信国际认为，目前行业销售处于筑底修复阶段，改善性住房为市场主要支撑，预计2024年房地产销售规模仍将小幅下滑，但降幅有望收窄。图I：育品房单月辆售表现（万平方米、忆元、%）图2：期房、现房朝畲旗R计同比（%）25.00

6、00020,00000I$.000.0010,000005.00000一房单月督旅及品房牛月船也曲蜕有乱用单月箫帆麟同ItnQ品房单月In帕面把同比6轴Z工支OIgNKHZorW-CWrrOr二，IZDZMKzWBiOKgrZWJONOT-70：岸一目4一算W1.toZCo-Zoz商品展miW期身KitMtt而品店第现房素计问比理用的替面帜占比F：器不根据国家统计局数据，2017-2023年70个大中城市新建商品住宅价格指数（以下简称房价指数）增速持续下行，虽然房价指数增幅呈收敛态势，但一线城市及强二线城市房价上涨的预期仍能维持。分城市能级来看，一线城市得益于资源稀缺且需求相对充足，价格韧性较

7、强，2023年价格指数同比小幅上升，但增长幅度有所收窄，价格表现明显优于二三线城市；二线城市受益于需求释放、政策支撑,2023年价格指数由跌转涨，且涨幅呈上升态势；三线城市价格支撑力度最弱，2023年价格指数持续下跌，但跌幅小幅收窄。此外，截至2023年末,商品房待售面积为67,295万平方米，同比增长19.00%,房地产市场去化压力大幅上升。图4:不同能税城市新更商品住宅价格指数同比史(%)耳号f3z导，2Z二sr号Z8Z号3TW-XoZ_工二，gz与Kar*0-3zm-sz-O-s1.=3z(号5与5KSo-OJnZ-O-OZWBOO600400200o200图瓦70大中城市住宅价格指数环

8、比及同比变化(%)SASC工ZXSakOKDk-，CqzZOGwZX-WnK-二二Sw-SSirX1.kEqKaI-Uk二京PzHc1.kG7p(IHKR费耒潭：国家统计曷.他花中诚信国际差”I袤源：国常统计局.同花收中谀信IS际莫，在外部环境变化的背景下，以央国企为主的竞争格局进一步显现。从百强房企销售集中度来看，自2021年开始，房企陆续发生信用风险事件，百强房企市场份额持续下降，2020年超60%,2023年下降至54%,城投子公司及区域性优质民营房企聚焦区域市场，占据一定区域市场份额。此外，百强房企不同企业性质之间销售情况分化显著，根据克而瑞数据，2023年百强房企中央国企全口径销售金

9、额同比上升约4%,而民企全口径销售金额同比下降约23%。在现金流吃紧、行业下行背景下，大部分民营企业大幅缩减投资规模，供货力度持续走低，销售降幅进一步走扩；加之市场对民营企业信心不足，导致2023年民营企业全口径销售金额进一步大幅下降。而央国企全口径销售金额实现小幅增长，在不利的外部环境下，央国企逐步占据民企市场份额。图5：百强房企中IS央企及民企全口径销售金及网比情况（%）总体来看，受多重因素叠加影响，2023年房地产销售规模已降至近年来的谷底，以央国企为主的竞争格局进一步显现；城市能级间分化加剧，预计一线城市及强二线城市楼市房价指数保持增幅；库存水平上升的趋势或将延续，房地产企业去化周期或

10、将进一步延长。展望2024年，城中村改造、保障性住房、平急两用作为三大工程将进入发展快车道，有助于稳增长、稳预期、稳投资。不过，三大工程主要集中在重点城市，财政造血能力强、人口基数大的城市有望率先放量。值得注意的是，近期广州”房票安置政策落地实施，成为全国第一个推进房票安置的一线城市，2024年或将有更多城市推行；未来5年，上海、北京、深圳等35个300万人口以上城市将建成600万套保障性住房，逐步形成保障房+商品房的双轨制，预计2024年部分地方政府收购有去化难度商品房用于保障性住房供应的规模将进一步扩大；不过，在双轨制模式形成前，仍需保持当前以销售为主的传统模式平稳发展，避免风险传导及扩散

11、。在销售规模下降及非核心城市资产价格信心不足等不利因素影响下，房企采取更为谨慎的开发及投资策略，2023年土地投资及行业开发规模探底，国有背景开发商仍为土地市场主要参与者；预计2024年投资端仍将低位徘徊，区域分化更为明显。2023年以来,房地产销售市场持续低迷叠加信用风险事件发生，房企获现能力持续降低，大部分房企采取更为谨慎的开发及投资策略,整体土地投资及项目开发呈收缩态势，但部分央国企投资力度有所增大；此外，房价指数回落亦导致未来项目盈利及去化存在不确定性，行业处于筑底修复阶段，但预期核心城市优质地块项目盈利仍尚可，房企土地购置及土地投资意愿和能力呈分化态势。从各地集中供地情况来看，202

12、3年集中供地政策优化，由双集中，供地变为，拟供应清单，模式，呈现灵活性和常态化特征；2023年9月，自然资源部建议取消地价上限，截至目前.，22座集中供地试点城市中已有18城取消土拍地价上限，一线城市及强二线城市土拍热度有所复苏，10月以来，22个城市土拍出让的土地中，有33宗地块的溢价率高于15%o从土地供应规模来看，根据中指研究院统计的数据，2023年22城集中供地成交金额同比下降17.17%至1.60万亿元。从百城土地成交情况来看，2023年，百城土地成交金额约3.16万亿元，为近3年最低值，较上年同比下降24.94%,成交土地溢价率持续低位徘徊，2023年平均溢价率为4.37%。土地市

13、场分化依然明显，拥有较高溢价率的地块基本分布于一线城市及强二线城市的核心区域，三线城市或一二线城市非核心区域地块基本低溢价或底价成交甚至流拍。从拿地参与者来看，2023年央企及地方国企仍为拿地主力军，对托底土地出让市场起到压舱石的作用；非国有企业被动缩减拿地规模，在各批次集中供地中拿地占比在20%左右。细分来看，2023年百强房企拿地规模中央企占比38.89%,地方国企占比32.05%,民企占比18.38%,另有混合所有制企业占比10.68%o房地产开发建设方面，2023年，销售低迷，加之市场对房地产预期及非核心城市资产价格信心不足，房地产行业投资活动减弱，房地产新开工面积及房地产开发投资金额

14、分别同比下降20.40%和9.60%,房地产开发投资额自2020年首次出现同比下降并回落至近5年的低点。2024年，随着行业信用风险出清进入尾声、房地产支持政策效果逐步显现，大型央国企投资支出将扩大。中诚信国际认为，行业信用风险持续暴露使得经营稳健房企脱颖而出，预计2024年投资端仍将低迷，区域分化更为明显。图表2023年百强不同性质企业拿地情况（亿元）图6:百城土地成交及成交土地溢价率（亿元、%）10.00000800000二4息6mCtHKqfzocU工ZOJ-OIzW二?:言与;:CKSrrof-911wU?1.q-W1.7元一q=R二0?r-Et=61rws1.(0.00-20.00-

15、40.00-60.0025,OOON)200.000.00I5O.XX).M)100.000.IM)$0.000.000.00二ZW9mmzoz*gz二.Noz与NoZ911x号Nwfr11年XOZHrKw号Ko-士备亨5一I历屋新开工面税:跳计侦三B，宵地产开发投诙:累计（ft房超新IF工面积:1.Ki1同比，右轴）睇地产开及权航:累it网比（右轴）F科东煮SED拿统计局.同龙嗔.中法瞥国除英理2023年以来融资环境有所好转，各项政策助力房企陆续恢复再融资，房地产提振政策对重塑市场信心起到积极作用；在年末三个不低于等一系列支持行业信贷的重磅政策呵护下，预计2024年融资环境将进一步改善，但企业自身造血能力恢复仍是可持续发展本质。从融资政策端来看，2022年底，中央加大对房地产企业融资支持力度，金融16条、三支箭先后落地，其中金融16条涵盖了开发贷、信托贷款、并购贷、保交楼、房企纾困、贷款展