2022年物流仓储行业REITs研究报告64页.docx

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1、仓储物流行业REITs2022摘要十四五期间，国家物流枢纽的建设以及2022年全国统一大市场的提出为物流仓储行业带来新的机遇，仓储物流进入园区化，政策方面关于推进基础设施领域不动产投滨信托基金（REITs）试点相关工作的通知助力仓储物流RErrS的发展。1、RErrS介绍REITS主要参与运官环节，保证投资者安全退出需求；把具有楞定现金流的产品转化为可流通基金；根据风险收益率的不同以及底层不动产的不同分成不同种类，其中仓储物流RErrSIR于租金类REiTS,以租金收入为主2、REITs、类REnS、ABS资产证券化对比分析RE1.TS与类RE1.TS相比较具有更高的收益分红,前者属于基金产品

2、,后者属于明股实债的ABS产品；从产晶的特征上石，资产证券化（ABS）最里要的特征就是它有一个资产转移的过程，目的是为了隔离原始权益人的债务或破产风险，而REiTS是投资于公司的股权,是没有资产转移的过程的.3、RErrS的申报、运作、难点分析目前RErrS申报在区域、行业、项目、资金转让的合规性方面都有明确的要求；运作方面重点把控资金投向、借款安排、收益分配、项目评估四个方面；未来发展在期限匹配、流动性问即、优质项目的选择、税收、管建人六个方面会遇到极大的挑战.4、仓储物流RErrS诞生的背景分析行业背景：仓储物流园区化，而目前产业园区进入存量改革+创新发展期,由开发租售向斐产管理升级；市场

3、方面，仓储物濠行业整体供不应求,电商物流及第三方物流的发展推动仓储物流快速发展，高标仓、冷降需求旺燃,迎来发展新机遇；政策方面，2020年4月30日，中国证监会.国家发改委联合发布关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REiTS）试点相关工作的通知,助力仓储物流RErrS的发展.5、仓储物流RE1.TS投资要点分析截至2022年，我国目前公募RErTS已经连续发行两批次合计11只公募产品，包含2只仓储物流公募RErTS基金，依次为红土盐田港RErrS基金和中金普洛斯RErrS基金;本文重点从仓储物流RErrS的基本概况、底层资产、现金流方面迸行分析.6、仓储物流RE1.TS的价值评估重点从R

4、EITS估值的四种方法，计箕公式与计算重点关注维度进行分析，重点围绕底层资产、产品定价以及收益率两个维度进行分析，对标海外RErrS市场，发现资产并购规模扩张以及完整的运营闭环体系是提高P/FFO的主粤手段.01RErrS的定义、分类与特征分析02REITs,类RErrS以及ABS资产证券化的对比分析03RE1.TSS申报、运作、难点分析04仓储物流REITS诞生的环境分析05仓储物流RErrS投资要点分析06仓储物流RErrS价值评估目录CONTENTS1.1 REITS参与的环节：RErrS一般在运营环节介入，物业开发前期阶段通常禁止RErrS的参与，运营环节RErrS接入主要保证开发商以

5、及前期投资者安全退出的需求。项目2020年各项收入业务占比各项应付款ABSREITsStep1Step3Step5非标融资、银行贷款、各项应付脓ABS、私募资金拿地阶段自有资金，非标融资运营环节REITs介入竣工阶段销售尾款、预收款ABS预售阶段销售预付款Step2Step4资料来源;棒联云仓放字期殖不同产投资的分类机会型新市场开发收购物业增值更核心地区资产开发资产重新定位核心型租赁状况良好的写字楼零售物业等长期持有的工业物业产业园、水厂等增值型投资策略增值型投资策略风险较高，通过对不动产进行翻新、重新定位寻求资产的增值；亦或通过在核心区位拿地开发，保证未来资产的销售水平也属于增值型投资策直1

6、.2 根据风险与收益率的不同，不动产投资分位三大类，分别是机会型、增值型、核心型；RE1.TS基金属于核心型地产基金。绝大部分REITS采取的是典型的核心型投资策略，以谋求长期稳定的现金流回报。部分RE1.TS（例如私募REITS）参与资产的重新定位和开发。但各国的RErrS制度往往对高风险的策略加以限制。核心投资策略风险最低，通过稳定、长期的现金流获益.机会型投资策略对不动产大规模投资或房地产开发商在新市场进行开发以寻求超额收益，风险最大。戮侬源.裱联云合数字Eff阪1.5公募RErrS的底层资源丰富，根据租金收入类资产以及收费类资产可分为8种类型的RErrs。其中租金收入类资产：产业园区、

7、数据中心、物流仓储；医疗健康；购物中心、写字楼、长租公寓、酒店旅馆。收费类资产：港口码头、高速公路、城市轨交；电热燃水固废处理、污水处理、电网输电等。其他类RE1.TS其他类RErrS内容广泛，主要包括林地开发，度假区等，但是目前市场中相关类型的产品较少市政设施类RETrrS时政设施收益现金流稳定，主要包括能源，通信，交通，时政等斐产酒店类REITS酒店的膝周期属性，决定了资深收入的波动性较大，大部分RE1.TS持有的物业都是客户认可度较高的品牌公寓类RErrS长租公寓与个人住房地主要的区别是资产所有权，主要包括长租公寓以及酒店式公直购物中心类RErrS购物中心具有业态多元化、锚射范围广等优势

8、，能够满足消责者不同类型的需求.办公写字楼RErrS具有区位优势的写字楼稀跳性较高，而长期楞定来源的租金收入往往是REns合睐的对象工业仓储类RErrS此类资产大多以产业园的形式存在,产业园的优势是因需而建,回报也比较稳定医疗健康类REITSZr医疗类RE1.TS弁非从事医疗健康护理类业务,而是将物业出租给从事医疗健康类的公司送料台带联云仓存字用突Si1.6公募REITS基金的优势分析RErrS基金的优势分析1、融资渠道公费REITS可盘活存量资产，提升曷础设施资产估值，获得流动性溢价同时提供增量投资资金，改善负债水平，降低企业杠杆率，助力轻资产“运营模式转型，更好地推动资本市场服务实体经济.

9、公募RE1.TS的监管更加透明，既拓宽了开发商的物业推出渠道，也优化了投资者的投资组合、高额分配、募REHS产品将90%的基金年度可分配利润用于分配，高比例分红,同时由于基础设施项目权属清瞄.现金流持续、稳定投资回报良好,填补了当前金融产品的空白，丰高了投资品种，便利投资者投资于流动性较弱的基础设施项目.3、严格监管公募RErrS产品规则透明健全，比照公开发行证券要求建立上市审电制度，制定了完备的发售、上市、交易、收购、信息披寤、退市等具体业务规则，基础设施项目可借助资本市场公开、透明机制，通过资本市场融资,引导金融资金参与实体项目建设，实现高质员发展.REITsx类REITs、ABS资产证券

10、化对比分析类RErrS交易结构优先锻投资者次缎投资者类REITS与公募RE1.TS的I：网原始权益人专项计划计划管理人资产托管人塔信主体M金隹理人席除涉泰酝禽的终现怎公募RErrS交JS结构I冷度集REnS公I1.REITS产品冏住以旗务性序赞产品为主以权益性电资产品为主载体生产支持证券单位信FE公UW金、公司组织形式专IS计划信代班金或者投资公司入湖S业存续期向物业组成或为峥杳动态变化，入油物必可新增或者出瞥交易地点集合竞价平台祭出故第费产处理场内交场投奥范国项目公司股愤,监皆部（海底的合期投资物业产税,房地产相足S奈.其他REITS或商业厉地产抵押货欧支持证券等产后结构优先报.出后仍平尾电

11、费方式产品本由不融定可分级限行贷款或发债负惯以及抵押以优先级电资项目公司以及产品层毅可遂行IH资，有比例限制流动性大宗交息平台,最低|兆100万兀,流公开市场交S3,流动性较完动性处崩投资者人数不超过200人通用设下限,无上限产品期限变定期JR太精ffif三多艮有收莅支撑增值.左窗卜足,流动性支持等极少有出片,少数有派息;卜贴55优先级获得固定收益.次级可享受的业处Ii收益，但是期限通常较拓强制分红比例,无回定收益投资者收扭优先缭固定，次级主要享受资本Ia值分红以及浅本增值投资者交场方式持有S蝴型开放期为主，可在交勤平台转让,但流动性相旗弱以证券交财为主$理模式般动总理，安全运芯并推出为主主动

12、t1.iS.未定运苫的同时注Bi业缭提升2.2公募RErr当ABS资产证券化的区别资产证券化和REITS虽然经常一起使用,却是性质不同的金融工具,RE1.TS实质是基金，没有资产转移和风险隔盅机制，也没有资产转移的税负；而证券化需要资产转移，投资风睑比REITS小，但税负比REiTS高;另外两者的评级、监督、主体也不一样.REITs(Rea1.EstateInvestmentTrust)即房地产信托投资基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的费金，由专门投渣机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金,房地产信托投资基金通过集中投资于可带来收入的房地

13、产项目,例如购物中心、写字楼、酒店及服务式住宅，以租金收入和房地产升值为投资者提供定期收入.可以说，这是一个非常经典的REITS的概念。费产证券化交易结构效据室袤.电瞌云的宇研宠较见的稳定的现金澹的资产或资产组资产的风险与A1.始权益人隔离,把人向投资者出修或转让的证券的,*m售，通过把拟证区险的隔幅，从而保f银R品，不V.有卜个资产聒移国是不国40号文第三部分基础设施RE1.TS试点项目要求“、586号文第三条及54号公告第八条对公募REITS的基础资产有着明禅的界限及指向,并要求取得或提交球出资产的合规明材料.3.1申报的基本要求1.聚焦重点区域优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳

14、大湾区、海南、长江三角洲.RE1.TS重点支持区域i*帚：帐江三ti小B卷联云仓袋宇超砺史求现金流来通于市场化运色,不依赖第三方全秘等非经常性收入.3、聚焦优质项目要求巳全面眼行如目投资必要手续,包括项目前期立项、投费备案、规划、环淬、用地等手St.电工验收文件,PPP项目应依法依JjaI行政府和社会资本管理相关规定,收入来源以使用都寸费为主,未出现显大向SI和合同纠纷.项目运营3年以上，具有成熟的经女模式及市场化运营能力.已产生持续、稔定的收技及现金流，投资回报良好，并旦有持姣经芯能力.合格原始权旅人.发起人（原始权益人）内部控制制度般全,具有捋坡经营能力,最近3年无IB大违法违规行为.4、资产转让的合规性凡法律法规、政策文件、投资管理手续、土地出让转让手续、项目合同协议、园区管理办